圖:網路圖片
(澳洲生活網)墨爾本大學住房研究員Katrina Raynor女士和城市規劃學系教授Carolyn Whitzman在The Conversation網路媒體上撰文表示,墨爾本急需更多靠近運輸系統和公共設施的廉價住房。過去兩年來,墨爾本內城區的房價就比先前上漲了74%。對依靠政府協助的家庭而言,墨爾本都會區的出租物業中,他們能負擔得起的房產僅佔1%。
低收入戶、中低收入戶要想在公共設施完備的內城區或城郊區買房、租房,越來越困難。一個月前,Whitzman教授在The Conversation網站刊登的另一篇文章談到,儘管維州土地規劃部門推出了都市更新計劃—《Plan Melbourne(2017-2050)》,但是在維州政府上任的15個月以來,並未針對此計劃或廉價房策略作出相應的承諾。
然而,在上篇文章發表的一個月里,墨爾本居然出現了變化。Whitzman教授感到很驚訝,「就好像政府里的幾個領導人讀過我寫的那篇文章一樣。」在那之後,每個周末政府都發布一項重要政策。
目前,墨爾本有了《Plan Melbourne》計劃,維州也有改善住房重擔的《Homes For Victorians》方案。Raynor女士和Whitzman教授做了初步評估,以了解這兩個方案是否符合中、低、極低收入戶買房的需求。
在察看《Plan Melbourne》和《Homes For Victorians》的細則時,兩位教授發現,方案中對「可負擔住房(affordable housing)」的定義還是很模糊,而且也沒有標示出不同的收入階層。於是教授們以中等收入為基點,自行定義了薪資階層。
以下是她們文章的摘要:
中低收入戶
「中低收入戶」的定義:當地中等收入的80%~120%,年收入總額在68,500元~102,500元。在這個群體中的首次購房者似乎是《Plan Melbourne》和《Homes For Victorians》方案下的最大獲益者。
針對首次購房者,維州政府打算先減輕買家的印花稅重擔,規則是,凡購買60萬元以上的房屋,得減免印花稅,房價越高,減免越多。未來四年內,政府預計會支出8.5億元以上的預算,而每位買家平均可省下8,000元。
然而,鑒於以往首次購房者獎勵方案的實行結果,減免印花稅的作法可能會增加廉價住房的成本,最終沒有減輕住房負擔的壓力。
維州政府還推出了「房屋共享權」計劃,首次購房者能與政府共同購買房屋。有些家庭買家有資格向銀行貸款,但卻缺乏存款,這項方案是可以協助他們存款。西澳也有類似的方案,州政府與房貸公司Keystart Home Loans合作推出《Opening Doors》計劃,目前已成功協助1,500個家庭買到自住房。
低收入戶
低收入戶的收入是當地中等收入的50-80%,年收入總額在42,500元~68,500元。
對於周薪800~1,300元的低收入戶來說,他們無法從上述兩個方案中受益於。低收入買家沒有申請社會住房(social housing)的資格,又難以負擔市場的租金和房價。
低收入戶包括許多服務業者和工人及其家屬們,他們需要一個穩定的市場,這個市場必須能提供價格實惠且大小合適的出租新房。
溫哥華、紐約和倫敦同樣面臨住房負擔能力危機,它們採取的是多方並行的作法,如加速建設審批、對開發項目減免課稅、「包容性區劃」等,有助於更多低於市場價格的出租公寓。這些出租公寓,通常位於公共交通和基礎設施附近,並永遠保持價格低廉。
極低收入戶
極低收入戶的定義是,收入少於當地中等收入的50%,年收入總額低於42,500元。他們可能是新的社會住房(social housing)政策的主要受益者。
維州政府已準備投入10億元到社會住房建設。政府將與小區住宅開發商合作,透過新的建設和租房補貼來增加社會住房。估計未來5年內,可以提供2,200個新公寓。這筆資金是非常需要的,因為維州的社會住房量是全澳最低的。
維州政府還增加資金或提供新的資金,用來推行衛生服務部的《Family Violence Housing Blitz》方案,協助遭受家庭暴力的婦女或無家可歸者獲得買房首付或房屋改造。
這10億元的預算是為社會住房開發商提供的貸款擔保基金,將與「社會住房共享出租登記處」連結,估計登記處等待名單中的33,000戶,將因此受益。他們必須分別向12個小區住房提供者登記。
《Plan Melbourne》方案的明確方向是:利用剩餘的公有地,建造社會住房和廉價住房。此外,也將重點放在現存公有住宅的再生和強化,以增加社會住房的供應量。
不過,在《Plan Melbourne》方案中,社會住房並不是現有和新建住宅總量的一部分。為了讓所有合格申請的家庭都能住進社會住房,目前還需要7.6萬個以上的社會住房公寓。到2051年時,這一數字將增加到14萬。
此外,《Plan Melbourne》方案實行後,未來30年需要增加160萬個新房,平均每年增加5萬個以上的新房。其中5000個新房會提供給年長的低收入戶、智能不足或身障人士、遭受家暴而離婚的女性單親家庭,以及其他無能力租房的人。
現在,必須付諸行動
《Plan Melbourne》和《Homes For Victorians》提供了幾個使維州人受益的規劃,包括強化大眾運輸系統、多樣化的住房選擇、20分鐘內可到達的小區基礎設施、增加物房附近的交通與服務。
不過,《Plan Melbourne》和《Homes For Victorians》方案仍然缺乏對「廉價住房」的正式定義。維州政府應該要持續注意房價,並觀察開發帶來的效果,實施眾人期待已久的、真正的「廉價住房」策略。
編譯:喬伊
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