（澳洲生活網）墨爾本大學住房研究員Katrina Raynor女士和城市規劃學系教授Carolyn Whitzman在The Conversation網路媒體上撰文表示，墨爾本急需更多靠近運輸系統和公共設施的廉價住房。過去兩年來，墨爾本內城區的房價就比先前上漲了74%。對依靠政府協助的家庭而言，墨爾本都會區的出租物業中，他們能負擔得起的房產僅佔1%。

低收入戶、中低收入戶要想在公共設施完備的內城區或城郊區買房、租房，越來越困難。一個月前，Whitzman教授在The Conversation網站刊登的另一篇文章談到，儘管維州土地規劃部門推出了都市更新計劃—《Plan Melbourne（2017-2050）》，但是在維州政府上任的15個月以來，並未針對此計劃或廉價房策略作出相應的承諾。

然而，在上篇文章發表的一個月里，墨爾本居然出現了變化。Whitzman教授感到很驚訝，「就好像政府里的幾個領導人讀過我寫的那篇文章一樣。」在那之後，每個周末政府都發布一項重要政策。

目前，墨爾本有了《Plan Melbourne》計劃，維州也有改善住房重擔的《Homes For Victorians》方案。Raynor女士和Whitzman教授做了初步評估，以了解這兩個方案是否符合中、低、極低收入戶買房的需求。

在察看《Plan Melbourne》和《Homes For Victorians》的細則時，兩位教授發現，方案中對「可負擔住房（affordable housing）」的定義還是很模糊，而且也沒有標示出不同的收入階層。於是教授們以中等收入為基點，自行定義了薪資階層。

以下是她們文章的摘要：

中低收入戶

「中低收入戶」的定義：當地中等收入的80%~120%，年收入總額在68,500元～102,500元。在這個群體中的首次購房者似乎是《Plan Melbourne》和《Homes For Victorians》方案下的最大獲益者。

針對首次購房者，維州政府打算先減輕買家的印花稅重擔，規則是，凡購買60萬元以上的房屋，得減免印花稅，房價越高，減免越多。未來四年內，政府預計會支出8.5億元以上的預算，而每位買家平均可省下8,000元。

然而，鑒於以往首次購房者獎勵方案的實行結果，減免印花稅的作法可能會增加廉價住房的成本，最終沒有減輕住房負擔的壓力。

維州政府還推出了「房屋共享權」計劃，首次購房者能與政府共同購買房屋。有些家庭買家有資格向銀行貸款，但卻缺乏存款，這項方案是可以協助他們存款。西澳也有類似的方案，州政府與房貸公司Keystart Home Loans合作推出《Opening Doors》計劃，目前已成功協助1,500個家庭買到自住房。

低收入戶

低收入戶的收入是當地中等收入的50-80%，年收入總額在42,500元～68,500元。

對於周薪800～1,300元的低收入戶來說，他們無法從上述兩個方案中受益於。低收入買家沒有申請社會住房（social housing）的資格，又難以負擔市場的租金和房價。

低收入戶包括許多服務業者和工人及其家屬們，他們需要一個穩定的市場，這個市場必須能提供價格實惠且大小合適的出租新房。

溫哥華、紐約和倫敦同樣面臨住房負擔能力危機，它們採取的是多方並行的作法，如加速建設審批、對開發項目減免課稅、「包容性區劃」等，有助於更多低於市場價格的出租公寓。這些出租公寓，通常位於公共交通和基礎設施附近，並永遠保持價格低廉。

極低收入戶

極低收入戶的定義是，收入少於當地中等收入的50%，年收入總額低於42,500元。他們可能是新的社會住房（social housing）政策的主要受益者。

維州政府已準備投入10億元到社會住房建設。政府將與小區住宅開發商合作，透過新的建設和租房補貼來增加社會住房。估計未來5年內，可以提供2,200個新公寓。這筆資金是非常需要的，因為維州的社會住房量是全澳最低的。

維州政府還增加資金或提供新的資金，用來推行衛生服務部的《Family Violence Housing Blitz》方案，協助遭受家庭暴力的婦女或無家可歸者獲得買房首付或房屋改造。

這10億元的預算是為社會住房開發商提供的貸款擔保基金，將與「社會住房共享出租登記處」連結，估計登記處等待名單中的33,000戶，將因此受益。他們必須分別向12個小區住房提供者登記。

《Plan Melbourne》方案的明確方向是：利用剩餘的公有地，建造社會住房和廉價住房。此外，也將重點放在現存公有住宅的再生和強化，以增加社會住房的供應量。

不過，在《Plan Melbourne》方案中，社會住房並不是現有和新建住宅總量的一部分。為了讓所有合格申請的家庭都能住進社會住房，目前還需要7.6萬個以上的社會住房公寓。到2051年時，這一數字將增加到14萬。

此外，《Plan Melbourne》方案實行後，未來30年需要增加160萬個新房，平均每年增加5萬個以上的新房。其中5000個新房會提供給年長的低收入戶、智能不足或身障人士、遭受家暴而離婚的女性單親家庭，以及其他無能力租房的人。

現在，必須付諸行動

《Plan Melbourne》和《Homes For Victorians》提供了幾個使維州人受益的規劃，包括強化大眾運輸系統、多樣化的住房選擇、20分鐘內可到達的小區基礎設施、增加物房附近的交通與服務。

不過，《Plan Melbourne》和《Homes For Victorians》方案仍然缺乏對「廉價住房」的正式定義。維州政府應該要持續注意房價，並觀察開發帶來的效果，實施眾人期待已久的、真正的「廉價住房」策略。

編譯：喬伊