房貸升息壓力衝擊百萬購房者

（澳洲生活網）澳洲金融評論報（AFR）3月初報導，即使利率只上升3個百分點，也會造成百萬以上的房主面臨嚴重的房貸壓力。

來自Digital Finance Analytics的數據分析，在維州、塔斯馬尼亞和西澳，只要利率連續3次上調25個基點，就將有1/3的家庭會受到輕重不同的房貸壓力。如果上升到3%的正常水準，情況會更加嚴重。（見圖一）

來自經合組織（OECD）的警告，澳洲有1/5的機率會進入衰退，6.5萬億元的房地產市場正面臨硬著陸的風險。

墨爾本和悉尼房價大幅增長，也增加了經濟面的風險，因為家庭債務水準上升，使房主和房地產投資者很容易受利率波動所影響。

圖一：各州房貸持有人，利率上升後（0.75%，1.5%，3%）的壓力指數（資料來源：Digital Finance Analytics）

利率提高對貸款人的壓力增大

澳洲央行的現金利率處於1.5%的「緊急低點」，在實際情況下，這意味著每年的抵押還款利率是貸款金額的4%~5%。Digital Finance Analytics的主管Martin North表示，房地產市場的震蕩不僅是在低收入地區，還包括悉尼的Bondi和 Lane Cove的豪宅區，以及墨爾本Toorak和Prahran綠蔭街道的富裕家庭。

這些富裕家庭購房時，需支付高額的房貸，可能被利率上升、收入持平或下降等潛在因素影響，甚至連下北岸地區（lower north shore）也被這次的波動所擊中。

據Digital Finance Analytics 的建模顯示，澳洲約有65萬戶的家庭經歷了某類型房貸的壓力，這些數據與2016年9月Roy Morgan的報告一致，有1/5的家庭承受著房貸的壓力。

圖：各主要城市房價變化（2005~2016年）（來源：OCED）

長期以來，判斷房貸壓力過高的指標，就是還貸金額占家庭收入的30%。

溫和的房貸壓力，可能會使家庭削減幼兒保育費用，降低儲蓄或必須以信用卡支付生活用度。嚴重的房貸壓力，表明貸款人已無法支付一筆或多筆的定期還款，甚至考慮出售房產。

如果利率上升150個基點，那麼承受房貸壓力的澳洲人，數量將達到93萬人；如果利率上升300個基點，承受房貸壓力的數量將達到110萬人，或者超過總房貸數量的1/3。上升300個基點將使現金利率上升到4.5%，但仍低於2011年（大部分時間）的4.75%。

墨爾本大學墨爾本研究所的Roger Wilkins 教授製作了家庭收入和勞動力動態調查（the Household Income and Labour Dynamics Survey），此調查被視為了解澳洲住房負擔能力的最佳數據來源之一。他指出，雖然房貸壓力近年來沒有實質的增加，但利率的急速增加，卻破壞了各地區的家庭財務。

Wilkins表示，如果現金利率達到6%，那麼將會看到很多人陷入困境，特別是在工資增長及通貨膨脹都很低的情況下。

對經合組織（OECD）警告的反饋

針對上述經合組織對澳洲經濟衰退的說法，澳洲專家們的反饋如下：

獨立經濟學家Saul Eslake指出，經合組織敘述的風險不應該被淡化，如果出現大量的賣家被迫出售房產，就會使已經供應過剩的市場雪上加霜。但是Eslake認為，當年，澳洲抵押貸款人面對2007/2008年的利率上升時，是有能力調適的，也就是說，大多數的債務是由高收入家庭持有，他們有能力償還。經合組織提出的風險，比較可能是墨爾本和布里斯本公寓市場過剩的潛在風險，而不是利率上升或是失業率上升的風險。

澳洲金融家John Symond稱，投資者和投機者正在抬高價格，導致租房過剩，「投資者購買的房產，比自住房主還更多，表示市場上有更多的房產作為出租房，這純粹是供需問題。」許多人相信，投資者激增的原因是持續的低利率造成的，進而使投資者的收益率也下降到歷史新低。在悉尼，投資者的收益比只有2.9%，低於四年前的4.4%。如果房價繼續上漲，收益比將會更低。

Macroplan的首席顧問Nigel Stapledon稱，悉尼在上次市場繁榮期間，收益率創下歷史新低，隨後利率開始上升，投資者和投機者退出市場，房價開始軟化，收益率提高。這個過程在某些地區已經開始發生。

在墨爾本，由於公寓過剩，銀行收緊房貸，造成許多公寓無法交割，以致價格下跌。投資者抓緊時機，將公寓出租給學生，收益率高達8%。墨爾本房地產業務發展負責人Stephen Fitzsimon表示，8~10年前購買的小公寓價格只剩21萬元，下跌了將近10%。然而，海外留學生的住宿需求量非常大，且持續上漲，尤其是來自中國和印度的留學生。他在CBD租出1000多套公寓給學生，收益極高。自我管理的養老基金（SMSF）投資人和退休者，都開始關注這個高收益項目。

但這些情況並沒有在悉尼出現。

Yellow Brick Road Holding公司執行主席Mark Bouris表示，即使利率開始上升一點，房價還是會繼續上漲。在這個低利率的環境下，房價的漲幅在未來兩年還是高於租金收益。他說，「租客支付高租金的能力，取決於工資收入，但工資已經幾年都沒增長了，所以租金提高的可能性不大。但隨著利率再次上升，即使沒有租賃需求，租金收益也可能會提高。」

編譯：蔚華