悉尼/墨爾本房產即將泡沫化

（澳洲生活網）上周，四大銀行的首席執行長在議會聽證會上表示，不用擔心悉尼和墨爾本房地產會泡沫化。3月9日，macrobusiness.com.au網站的非常規經濟學家，對此作出評論。

首先回顧《悉尼晨鋒報》上周的報導，在議會舉行的銀行聽證會中，國民銀行（NAB）、西太銀行（Westpac）和聯邦銀行（CBA）的首席執行長表示，雖然他們對房地產的某些因素感到擔憂，但他們不認為房價過高。

西太銀行代表Brian Hartzer上周三告訴議會委員會，「房價因投機而泡沫化」和「房價超出市場基本面」，這兩者是有區別的。悉尼或墨爾本的房價漲得最多，但不會泡沫化。

國民銀行執行長AndrewThorburn也認為，雖然風險正在上升，但這兩個城市的房價不算過高。聯邦銀行行長Ian Narev在周二出席聽證會時指出，該銀行覺得全澳的借貸情況，處在舒適平穩（comfortable）的狀態。

周二，澳新銀行總裁Shayne Elliott作聽證時，委員會沒有詢問他對房市的看法，但去年耶誕節前他說過，雖然他持謹慎態度，但仍預期市場不會發生「災難」。

表1：房屋庫存總量VSGDP（來源：www.macrobusiness.com.au）

然而，非常規經濟學家表示，首先，目前全國房價與GDP相比已達歷史新高，比愛爾蘭房地產泡沫化的高峰期還高。兩個城市的房價都已被高估，新州和維州在2016年6月已創下最高紀錄。（見表1）

而兩個城市的另一個收益指標—租金收益率，卻暴跌到歷史新低。根據CoreLogic的數據，截至2017年2月，墨爾本住宅價格是年租金的37倍，悉尼是36倍。

表2：各州總金融項目中投資者份額（製作：www.macrobusiness.com.au）

與此同時，儘管從高峰期下降了，但投資者在新州（55%的份額）和維州（46%）的投資數量依然非常龐大，與歷史新低的租金收益相比，很明顯將會出現投機泡沫。（見表2）

最後要提的是，澳洲的家庭債務（其中大部分是抵押貸款債務）是世界第二高的。我們會讓讀者自己得出一個結論：悉尼和墨爾本的房產市場是一個泡沫。

除了以上非常規經濟學家的評論之外，上周CoreLogic也提到，在央行多次降息的情況下，州府城市房價的年增長率是近7年來的新高，投資者的需求推高了悉尼和墨爾本的房價。經合組織（OECD）提出警告，澳洲房價可能會「崩潰」，從而導致新一輪的經濟衰退，房價和家庭債務水準都已達到前所未有的高度，必須警惕。

編譯：青宇