澳洲房地產（圖：網路）
（澳洲生活網訊）今年真的是澳洲房地產很重要的一年，國內國外買家對澳洲住房的需求量衝破歷史新高。
不過，在大家都把目光關注在「住房支付能力」和「酪梨泥（#smashedavo）」（注）上的時候，我們其實忽略了許多2016年的重要議題，REA集團首席經濟學家NeridaConisbee列舉了幾個被人們忽視的房地產趨勢。
首先看一下目前人們關注到的重點有哪些：
2016年房地產重點話題
1.「住房支付能力」
這是今年最熱門的話題，尤其受到首次購房者的關注。有人還因此調侃，認為年輕世代應該將享用酪梨泥早午餐的錢存下來買房。一份酪梨泥早餐通常會有五穀土司、羊乾酪、酪梨泥和煮蛋，價格在22澳幣左右。
對出社會已久的中產階級人士或中年人來說，22元的早餐並沒有什麼可非議的，因為他們有積蓄，也有能力享受。但對年輕人而言，特別是悉尼和墨爾本的首次購房者，他們面臨的經濟挑戰已經越來越大了。因此才會有人認為，年輕人與其追尋潮流享用高檔早餐，還不如把錢省下來買房。
2.「公寓住房供應過剩」
這個問題也是今年的焦點，其中又以墨爾本和布里斯本的CBD情況最為突出。今年，這兩地的公寓建設項目如雨後春筍般湧現。
以上是今年房地產的重大議題，除此之外，我們還忽略了哪些房地產的趨勢呢？
2016年房地產被忽略的趨勢
1.買家轉向塔斯馬尼亞和偏遠地區
Conisbee說，我們都知道，悉尼和小部分墨爾本地區的房價已攀升至難以支付的地步。
「因此我們發現，人們在realestate.com.au網站上找房的目標有很大的改變，搜尋塔斯馬尼亞的人數在迅速增加中。」
當我們將各州的找房人數和住宅售出數量相比後發現，自2015年中期開始，塔斯馬尼亞的搜尋次數已超過昆士蘭和維州，幾乎和新州一樣熱門。（見下圖1）
我們發現，塔斯馬尼亞是澳洲僅存的一州，其個人平均薪資足以支付中間房價的貸款。也就是說，塔斯馬尼亞的房價是可負擔得起的，這是促使人們前往買房的主因。
圖1：2016年10月各州各種類住宅需求指數（圖來源：REA Group）
同時，人們也將目光轉向偏遠地區，尤其是在各城市主要CBD通勤距離以內的地區。
這在悉尼最明顯，據REA集團的房地產需求指數顯示，新州中部海岸（悉尼北方）和Bowral（悉尼南方）周邊地區的人氣都有增加。
2.柏斯房價變得更加實惠
Conisbee表示，「我們現在明白了，『支付能力』並不是影響首次購房者買房的唯一因素，因為，即便柏斯的房價比悉尼便宜，但是到柏斯買房的首次購房者比例卻自2011年來不斷下跌，在今年甚至降到最低水平。」
根據收入與房價比率來看，柏斯目前的房價是自2006年以來，最實惠的了。
近年來，西澳經濟大幅衰退，導致買家信心低迷，他們對當地的就業情況和薪資漲幅感到擔憂。
3.更多海外買家走向澳洲
若與英國這樣的大經濟體相比，澳洲經濟規模相對小很多。但是，2016
年澳洲是各國買家青睞的投資地點。
海外投資人被澳洲穩定的經濟增長環境（25年來未見經濟衰退）所吸引，加之澳洲主權風險低，並擁有相對穩定的政府。
最近英國脫歐和川普當選美國總統，都在國際政治情勢中增加了不確定性，澳洲則因此鞏固了「投資避風港」的地位。
以澳洲住宅房產為例，海外買家主要來自美國、英國、紐西蘭、新加坡和中國。這些國家也同時在澳洲購買商業地產，其中，中國是澳洲離岸買家的大宗，其次是美國。
4.悉尼公寓數量不足
上文提到，今年墨爾本和布里斯本的CBD，興建中公寓數量創下了新的紀錄。墨爾本CBD近期有18,000個公寓在興建，比過去年平均率高了10倍以上。（見圖2）
圖2：2015年11月州府城市CBD興建中公寓數量（來源：CoM, CoreLogic, 高力國際）
最近，悉尼CBD也有大量的建設項目開始動工，然而，數量遠遠低於墨爾本和布里斯本。過去十年來，悉尼的建設項目比墨爾本少了30%。
這些增加的建設項目，並沒有緩和買家對悉尼公寓的強烈需求。因此，住房長期供應不足，是悉尼房價居高不下、購房支付能力降低的主要原因。
5.收緊投資者的貸款
如果澳洲住宅房地產走下坡，許多澳洲銀行都會損失慘重。因此，根據澳洲審慎監管局提出的建議，各主要銀行持續減少貸款增長率。
雖然這個作法對於穩定經濟是必要的，但對投資者來說，過多的限制已經打擊了他們的購買意願。
如果審監局的建議是對的，那麼投資者貸款數量降低後，應該會讓自住房主更容易買到住房。但是截至目前為止，這個政策對解決住房支付能力的作用不大。
註：酪梨是較為昂貴的食物，最近澳洲年輕人將「享用酪梨泥早餐」當作一種時尚風潮，並將早餐照片上傳至社群媒體，於照片下的說明標記「#smashedavo」。
編譯：喬伊
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