悉尼應減少高密度大樓建設，多提供買家低密度的實惠住宅選擇。（圖來源：Unsplash）
（澳洲生活網訊）11月21日大悉尼委員會（the Greater Sydney Commission）公布了大悉尼區域計畫草案，該草案要求新開發項目中需提供一定比例的經濟適用房（affordable housing），這個規定是朝正確方向邁出了一步。不過，澳洲The Conversation媒體網站上的一篇評論卻認為，此草案中經適房數量只佔重劃區的5~10%，目標過低，無法實質解決經適房短缺的問題，政府應該要有更大作為。
這篇評論是由多位研究學者聯合完成，他們表示，草案中強調了可負擔的、穩定的住房對經濟與社會福利的重要性。事實上，悉尼缺乏經適房的嚴重性已達到危機的地步。從社區住房供應者到聯邦財政部長John Fraser都指出，不斷上漲的房價正產生著巨大的社會和經濟問題。
草案中有一個重點，就是規定新房建設中必須要有一定量的經適房比例，全澳洲住房研究員和住房經濟學家都很贊同這一點，這就是所謂的「包容性區劃方案」（inclusionary zoning）。
其他國際都市如紐約和倫敦，都認識到「住房」是影響國家經濟的重要因素，也都實施了包容性區劃方案，澳洲的其它州也設定了建造經適房的目標。這些方法對房地產投資並沒有負面影響。
土地所有人不能不勞而獲
我們看到，部分房地產業者已在抵制包容性區劃方案。有些開發商聲稱，建造經適房會增加大多數人的住房成本。他們認為建造經適房所損失的利潤，必須在其他地方補回。
我們可以預期這些開發商會有這樣的爭論出現，但是從根本上看，他們的說法是錯的，原因很簡單，開發商不必承擔建造經適房的成本。相反地，這些成本是由土地所有者來承擔，也就是通過出售土地而獲得大量利潤的人來承擔。
當重劃後的土地被拿去建造高密度建築時，土地所有人將獲得暴利，但他們卻不用提供任何新住房或基礎建設的費用。
舉悉尼內西區近日完工的一個開發項目為例。該項目的土地起初是被一家物業公司以工業用地為名買下，當時買入的價格約850萬元。待土地重劃為高密度住宅區後，那塊土地再以4850萬元二次售出。在這個案例中，首位購買土地的買家（物業公司）並沒有建設任何項目（如下圖），但卻從中賺取了471%的額外利潤。
悉尼內西區市政府區（Inner West Council）（圖來源：theconversation）
如果把建設一定比例的經適房作為土地重劃的條件，那麼草案中規定的目標：「經適房數量需占重劃區的5~10%」，只會影響土地所有人不勞而獲的收益多寡而已。由於政府強制執行建設經適房，因此開發商購買土地時，會要求土地所有人開低價。
評論中提到，「我們應該記住一點，土地價值的攀升來自公共政策的改變，例如允許土地作為住宅開發用地，或是建設高密度住房。不是說不能這樣做，但是，政府應該要限制土地所有人不勞而獲的行為，以實現重要的公共政策—解決住房支付危機。」
這就是為甚麼有些開發商不反對「包容性區劃方案」，甚至他們還以悉尼委員會（Committee for Sydney）成員的身份，協助推動此案。因為他們認為，強制性建造經適房的目標，不會使開發項目無利可圖或者造成房價更貴。
新州政府不願實施「包容性區劃」
對於重點城市的新開發項目，新州政府不願意實施「包容性區劃」。其中一個可能的原因是，州政府可以在重新分區或重建政府土地中，獲得巨大收益。
學者表示，政府不宜以這種方式開發公有土地。通常在大型開發計畫中，政府是主要的土地所有人，例如Central-Eveleigh鐵路長廊建設、悉尼港灣區（the Bays Precinct）城市重建計畫和奧林匹克公園的建設。那麼土地釋出後，政府應優先考量人民的公共利益，不能只是出售公有土地以獲取巨額利潤，卻不解決住房支付能力的問題。
因此，在政府公有地的住房開發項目上，特別是在主要的重建區，「包容性區劃方案」應有更高的指標。也就是說，在沒有實質成本和負面影響下，上述地區的開發項目不僅要為納稅人賺取收益，還需為廣大的社區提供社會福利。
經適房比例應提高多少？
撰寫報導的學者們表示，「我們和部分房地產業界人士的想法相同：新開發的項目中，私人土地的開發項目至少要有15%的經適房；公有土地的建設中，至少要有30%是經適房。」
當然，〈大悉尼區域計畫草案〉的細節還是很要緊的。如果目標已經訂定了，那麼我們必須確認「負擔得起」這一定義為何？它得確實達到降低人們購買住房的經濟壓力，同時還要維持住房的質量。
學者們強調，目標明確的「包容性區劃方案」並不會使土地開發費用更昂貴，反而對新州的社會經濟發展有所貢獻，又能阻止土地投機者從中牟取暴利。
編譯：喬伊
This post was last modified on 2016年12月9日 07:58
更新於 ：2024-12-19 01:50 文/清簫 今天繼續講《古文辭類纂》。上期講了姚鼐在此書序目中所謂的神、理、氣、味、格、律、聲、色，這是序目里最關鍵的部份。下面我會結合該序目以及不同文體的範文，帶大家一起欣賞古文，提升鑒賞與寫作水平。古文有些寫法在現代依然不過時，取決於學者怎樣運用。希望能幫到大家。 《古文辭類纂》序目最關鍵的一段是：「凡文之體類十三，而所以為文者八，曰：神、理、氣、味、格、律、聲、色。神、理、氣、味者，文之精也；格、律、聲、色者，文之粗也。然苟舍其粗，則精者亦胡以寓焉。學者之於古人，必始而遇其粗，中而遇其精，終則御其精者而遺其粗者。」一是簡介古文分類，二是概述構成一篇文章的神、理、氣、味、格、律、聲、色。現在我們簡單回顧一下此書的13個文體類別：論辨、序跋、奏議、書說、贈序、詔令、傳狀、碑誌、雜記、箴銘、頌讚、辭賦、哀祭。這13類文體或許乍看難以理解，我們不妨進一步歸納，其實可以歸為三大類： 1、說理（論辨、序跋、奏議、書說、贈序、詔令） 2、記事（傳狀、碑誌、雜記） 3、抒情（箴銘、頌讚、辭賦、哀祭） 這樣是不是更加簡單清晰了？論辨、序跋、奏議、書說、贈序、詔令之文以理為主；傳狀、碑誌、雜記以事為主；箴銘、頌讚、辭賦、哀祭主寫情。透過姚鼐所列文體的順序，可知他認為學文應當先學議論文，後學敘事文，最後學對辭藻精美要求較高的抒情文。我們試分析他如此安排的原因：無論是否能成為文學家，都要條理清晰，明辨是非，所以議論文是基礎。記事文比議論文稍難一點，比如給一個人作傳，或寫墓志銘，至少要對此人的生平全面了解，並在諸多大小事中取捨，挑出最重要的事，且次序嚴謹，還要真實，所以很考驗功底。至於頌讚、辭賦、哀祭等重在抒情的文體，寫作難度更大，但即使寫得不好也沒關係，至少前面已經學會寫最重要的議論文和記事文。 （圖：Adobe Stock） 再來看《古文辭類纂》所選文章的朝代比例。其中，先秦文佔11%；兩漢文佔20%；六朝文佔1%；唐宋文佔59%；明文佔5%；清文佔4%。唐宋文比例最大，在唐宋文中，大多數都是八大家的作品，即韓愈、柳宗元、歐陽修、蘇洵、蘇軾、蘇轍、曾鞏、王安石的文章。而六朝文比例最小。上期介紹過「桐城三祖」的文學觀，結合上期內容，各位想必不會對上述比例感到意外。… Read More
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