（澳洲生活網訊）11月21日大悉尼委員會（the Greater Sydney Commission）公布了大悉尼區域計畫草案，該草案要求新開發項目中需提供一定比例的經濟適用房（affordable housing），這個規定是朝正確方向邁出了一步。不過，澳洲The Conversation媒體網站上的一篇評論卻認為，此草案中經適房數量只佔重劃區的5~10%，目標過低，無法實質解決經適房短缺的問題，政府應該要有更大作為。

這篇評論是由多位研究學者聯合完成，他們表示，草案中強調了可負擔的、穩定的住房對經濟與社會福利的重要性。事實上，悉尼缺乏經適房的嚴重性已達到危機的地步。從社區住房供應者到聯邦財政部長John Fraser都指出，不斷上漲的房價正產生著巨大的社會和經濟問題。

草案中有一個重點，就是規定新房建設中必須要有一定量的經適房比例，全澳洲住房研究員和住房經濟學家都很贊同這一點，這就是所謂的「包容性區劃方案」（inclusionary zoning）。

其他國際都市如紐約和倫敦，都認識到「住房」是影響國家經濟的重要因素，也都實施了包容性區劃方案，澳洲的其它州也設定了建造經適房的目標。這些方法對房地產投資並沒有負面影響。

土地所有人不能不勞而獲

我們看到，部分房地產業者已在抵制包容性區劃方案。有些開發商聲稱，建造經適房會增加大多數人的住房成本。他們認為建造經適房所損失的利潤，必須在其他地方補回。

我們可以預期這些開發商會有這樣的爭論出現，但是從根本上看，他們的說法是錯的，原因很簡單，開發商不必承擔建造經適房的成本。相反地，這些成本是由土地所有者來承擔，也就是通過出售土地而獲得大量利潤的人來承擔。

當重劃後的土地被拿去建造高密度建築時，土地所有人將獲得暴利，但他們卻不用提供任何新住房或基礎建設的費用。

舉悉尼內西區近日完工的一個開發項目為例。該項目的土地起初是被一家物業公司以工業用地為名買下，當時買入的價格約850萬元。待土地重劃為高密度住宅區後，那塊土地再以4850萬元二次售出。在這個案例中，首位購買土地的買家（物業公司）並沒有建設任何項目（如下圖），但卻從中賺取了471%的額外利潤。

悉尼內西區市政府區（Inner West Council）（圖來源：theconversation）

如果把建設一定比例的經適房作為土地重劃的條件，那麼草案中規定的目標：「經適房數量需占重劃區的5~10%」，只會影響土地所有人不勞而獲的收益多寡而已。由於政府強制執行建設經適房，因此開發商購買土地時，會要求土地所有人開低價。

評論中提到，「我們應該記住一點，土地價值的攀升來自公共政策的改變，例如允許土地作為住宅開發用地，或是建設高密度住房。不是說不能這樣做，但是，政府應該要限制土地所有人不勞而獲的行為，以實現重要的公共政策—解決住房支付危機。」

這就是為甚麼有些開發商不反對「包容性區劃方案」，甚至他們還以悉尼委員會（Committee for Sydney）成員的身份，協助推動此案。因為他們認為，強制性建造經適房的目標，不會使開發項目無利可圖或者造成房價更貴。

新州政府不願實施「包容性區劃」

對於重點城市的新開發項目，新州政府不願意實施「包容性區劃」。其中一個可能的原因是，州政府可以在重新分區或重建政府土地中，獲得巨大收益。

學者表示，政府不宜以這種方式開發公有土地。通常在大型開發計畫中，政府是主要的土地所有人，例如Central-Eveleigh鐵路長廊建設、悉尼港灣區（the Bays Precinct）城市重建計畫和奧林匹克公園的建設。那麼土地釋出後，政府應優先考量人民的公共利益，不能只是出售公有土地以獲取巨額利潤，卻不解決住房支付能力的問題。

因此，在政府公有地的住房開發項目上，特別是在主要的重建區，「包容性區劃方案」應有更高的指標。也就是說，在沒有實質成本和負面影響下，上述地區的開發項目不僅要為納稅人賺取收益，還需為廣大的社區提供社會福利。

經適房比例應提高多少？

撰寫報導的學者們表示，「我們和部分房地產業界人士的想法相同：新開發的項目中，私人土地的開發項目至少要有15%的經適房；公有土地的建設中，至少要有30%是經適房。」

當然，〈大悉尼區域計畫草案〉的細節還是很要緊的。如果目標已經訂定了，那麼我們必須確認「負擔得起」這一定義為何？它得確實達到降低人們購買住房的經濟壓力，同時還要維持住房的質量。

學者們強調，目標明確的「包容性區劃方案」並不會使土地開發費用更昂貴，反而對新州的社會經濟發展有所貢獻，又能阻止土地投機者從中牟取暴利。

編譯：喬伊