結合國民生活觀念談遠郊房產增值的必然性

（澳洲生活網訊）隨著西北鐵路線的繼續推進，新機場規劃逐步浮出水面，最近悉尼的西北區和西南區繼續保持兩位數的強勁增長態勢。有趣的是對於這類開發中的區域，一直以來都有高度對立的兩種觀點。

有不少人看好基礎設施升級和人口增加後的增值潛力，同時，也有一些人依然擔憂這些區域太荒蕪，是不是漲幅到了頭以後很難出手。站在一個投資者角度，筆者也非常理解這兩類人的心態。

本人認為判斷這些區未來的投資價值，只是討論這些區本身的規劃是不夠的，我們們要挖掘更深層次的驅動因素，那就是大多數澳洲人的生活方式和觀念問題。

以悉尼為例，看下悉尼House的價格分布，現在新開發的項目大多在西北和西南距離CBD45分鐘車程左右的區域，均價基本在70-120萬左右。而如果是傳統富人區北區。距離CBD半個小時車程左右地方價格已經在200-300萬左右，是這些新區的三倍。為什麼差距那麼大地球人都知道，因為北區發展的早，社區普遍比較成熟。設施更完善，因此現階段肯定更適合居住。

悉尼是全世界最大的移民城市之一，人口不斷增長，這幾年人口的增加使近郊的土地和物業供應遠遠滿足不了市場的需要，而傳統意義上本地人和新移民大部分買房還是首選House，但是供應又不足，再加上通貨膨脹。

這就導致包括北區在內，近郊的土地價格不斷飆升，很多人都負擔不起，這種情況下就出現分化，一部分人還是喜歡老區較好的環境。於是會選擇買聯排別墅和公寓。另一部分人覺得祖祖輩輩都住的House，還是要有塊地，能負擔得起的只有往更遠更偏的，這樣就只能考慮西北和西南了。而這些地方一直是以農地為主，地價很便宜，因此很多開發商看準市場機會，去那邊大量拿地開發，政府對此也是鼓勵態度，在那邊規划了很多大型項目，希望合理分散人口，增加基建，也刺激就業和經濟。比如眾所周知的很快通車的西北鐵路線，Sydney Busniess Park，西南面的新機場和輕軌線的規劃等一大批促進交通和就業的項目，這樣一來勢必會吸引更多開發商和居民去那邊投資和居住，土地和房屋增值是必然的，這本身也是投資這塊地的意義所在。

不了解澳洲的國內投資者以及初到澳洲的新移民最擔心的是這麼偏的地方是不是真的有人會過來住或者租房，因為國內這樣所謂類似的高鐵新城太多了，但最後變鬼城的也很多。但是澳洲是不一樣的情況，最簡單的一點就是查下它的空置率。西北和西南絕大部分地區空置率都在1.5%左右，也就是說100套房子只有1套半是空著的，同樣的情況也發生在墨爾本的西區，一般人覺得比較荒蕪的地方空置率只有2%左右，而墨爾本CBD空置率最高時接近5%。

這就要說起澳洲人的生活觀念。和國內人不一樣，官方統計，澳洲租房的者佔總人口三成以上，澳洲是一個消費導向的國家，追求生活的自由和隨性，加上社會保障完善，大家都不怎麼存錢，很多人每周工資到手以後沒幾天就花的差不多，不願意為了買房犧牲生活質量。同時，澳洲人買房很少靠父母，甚至很多人18歲獨立之後住在父母那裡會被要求交房租！因此澳洲年輕人很多都攢不下什麼錢。一些年薪十幾萬澳幣的經理級人物一樣還在租房，對於很多人來說，四十歲再買房甚至一輩子租房都可以接受。

這就是為什麼這麼多本地人租房的原因，再加上移民，在此工作的外國人和留學生，租房市場是非常活躍的。即使遠離CBD的地方，只要環境好，設施齊全，一些土生土長的本地人還是願意租在那邊，比如墨爾本西區，悉尼西南和西北區，因為房租便宜，基礎設施也已經逐漸跟上來了。政府也在這些區域規划了大型就業中心，主動引導更多人口往這些區域遷移，減輕老城區壓力。

同時，很多有孩子的家庭也都在那邊租House住，因為孩子多，那邊House租金相對便宜，生活一樣方便，因為澳洲人都是開車，只要周邊有購物，基本每周開車去集中採購一兩次即可，和國內最大不同是，澳洲CBD以外多社區里很少有零售商店。反倒是CBD空置率要更高，因為公寓供應量大，導致空置率增加，這點在墨爾本，布里斯班等比較突出，悉尼因為限高，批建困難依然保持極低空置率，

再說回到遠郊，澳洲的規劃是很科學的，一個區是否要新建大型購物中心，學校等等，完全根據這個區預測人口增長的需要來決定的，不會胡亂建設，因此在澳洲你很難看到大體量商業綜合體扎堆的情況。正是在這種背景下，過去極度荒蕪的遠郊也一直在穩步的爬升狀態，伴隨著的是新規劃的不斷出台，基礎設施的完善，從而吸引人口逐漸增加，而人口增加也會反過來促進前兩者的加速推進。

這樣保持著新建房／就業區-人口增加-基礎設施提升-吸引更多人口-新建房的良性循環，因此空置率始終保持在非常低的狀態。

這體現了作為西方發達國家社區規劃和管理的科學性和前瞻性。當然這個過程是一個比較緩慢的過程，畢竟這裡大興土木速度遠遠比不過國內，但是勝就勝在穩定，風險低。適合5-8年左右中長線投資，畢竟這些地方價格只有熱門區域三分之一不到，等到這邊規劃的方案大部分實施了，勢必會有一個爆發的階段。悉尼西北區的Kellyville, The Ponds, Schfields等前幾年最高達20%左右的增幅，就是這樣的典型。政府引導新建大片House社區，同時大力發展相關配套，5，6年前這些區還無人問津，價格只要4、50萬，現在已經翻1倍不止破百萬了。

墨爾本西區也是類似情況，只不過悉尼地形和政策限制土地供應偏少才導致這幾年價格漲的相對較快，墨爾本西區會相對慢一些。

即使這樣，相比成熟的近郊熱門區域，遠郊目前仍然比較空曠，這是事實，但它只是反映了現階段的市場價值而已，一個成功的投資者，既不能被表面的繁華所蒙蔽，也不必為眼前的荒蕪而沮喪，眼前所呈現的並不一定是未來，這些區的未來一定是往上走的。這個不必懷疑。關鍵是怎樣一個投資策略，作為本地人士，應該有一個明確的中遠期財務規劃，以及若干年後資產配置和現金流的合理預期。

對於國內高凈值人士來說，如果是想規避人民幣貶值風險，增強資產抗風險性，在這些區域投資是一個非常好的選擇。但是不適合單一追求資

產回報速度的客戶。

作者Jeremy Jiang

澳洲Freelife地產集團創始人

資深地產分析師

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