圖：網路
（澳洲生活網訊）ATO將專註於投資房財產扣稅費用這個稅收，鼓勵出租業主仔細檢查他們的扣稅是否正確。
ATO密切關注如下方面:
·過度申報度假屋的扣稅,
·在實際情況不符的情況下，丈夫和妻子共同分攤租金收入和費用
·抵扣在購買後不久的修理和維護房地產費用
·申報私人使用那部分貸款的利息在投資房中。
而ATO將密切關注這些問題早在2015年,它還將積極教育出租業主對他們能做什麼和不能索賠。
例如：ATO將特別注意在受歡迎的度假房地區的出租房業主,提醒他們只申報他們有權扣除,房地產的出租或者是真正可供出租時期得費用。
如下是一些簡單的規則出租業主應該遵循避免犯錯的納稅申報表：
1.重要的是所有業主應保持準確的記錄，這有助於確保他們宣布適量的租金收入,他們主張的證據。
2.租賃期間,業主應該只要求扣除房地產出租或真正可供出租。如果財產出租以低於市場利率,例如家人或朋友,只能扣除和收入額度一樣的費用。
3.成本修復損傷、缺陷或惡化現有購買,或改造成本,不能稱作為直接扣除。這些費用是要在以後的年度里用來折舊。
如下是案例研究
1.度假屋
ATO最近修改了一個納稅人不可以抵扣的度假屋的費用：
情況是納稅人出租期間給家人和朋友以低於市場利率。出租廣告只是在納稅人的自己的營業場所,沒有真正的出租房產。房租大大的超出周圍的市場出租價格。
ATO裁定財產主要用於納稅人的個人使用,抵扣僅限於掙來的家人和朋友的房租。最終的結果是,納稅人不得不支付更多的稅收和罰款。
丈夫和妻子之間不按比例分配：
ATO實例,丈夫和妻子共同擁有財產，但把收入和抵扣不平等的分配來實現最高的退稅。有些人甚至隨意給低收入者分配高的收入和給高收入者分配多的費用來抵扣。這些類型的安排當然會引起ATO的極大注意。會被處以更高的處罰,ATO相信他們這樣做完全是故意而為而不是不懂。
重新貸款：
ATO最近有一些案例,納稅人為了支付女兒的婚禮或海外度假重新貸款。納稅人申報了整個利息金額,但是應該只抵扣和投資有關的部分。
修理和維護
納稅人最近有申報的修理和維護新購買的出租房，可是這裡指的修理和維護財產是明顯改進房產。納稅人提供的發票註明的是「翻新」。進一步調查發現翻新的範圍包括完全翻新房產和完全用新的代替舊的設備和配件。大修理和維護是不允許一次性抵扣的,因為最初的維修和改進是在增加房產的價值。
重建投資房
丈夫和妻子拆除了現有的出租賃房然後建立了一個新的房子。在所得稅申報表中他們申報扣除所有成本為建築的修理和維護。而構建的新投資房的成本是允許抵扣的只是正確的方法是在40年內來折舊成本,申報2.5%的建設成本作為資本扣除是可以的，而不是報成修理和維護索賠來一次性抵扣。
如需要更多信息，請查看ato.gov.au有一系列的視頻可以幫助出租業主正確要求租金減免。
作者：王霓娜（根據ATO資料整理收集）
CPA，Tax Agent
Tel：0433 524 099
This post was last modified on 2017年8月22日 15:21
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