圖：網路
（澳洲生活網訊）澳洲是房產投資客的天堂，澳洲本地人有投資房現象普遍。比如悉尼，有很多的房子是投資客所有。 Google (大陸朋友只有用「百度」)一搜「澳洲房產投資」，幾百篇文章，廣告真真假假魚目混珠。
在澳洲，合法的投資客政府是歡迎的，也是非常尊重的，此文主要想給在澳洲投資房產的新手，或者一直猶豫不決是否要進入市場的人士分享我自己的心得。
1.要有信心，了解澳洲大城市近30年平均房產漲幅為7%左右。這個是所有計算的基礎和前提。合理利用貸款，按80%貸款算，即5倍槓桿，即使平均水準也有35%的回報，算上雜費等長期持有的話，至少也是20%以上，相比存基金，理財等還是不錯的。
2.當然也要有風險管控意識，7%並不是人人都能達到。做為新手，建議找准目標，不求一夜暴漲，就穩穩先做到這7%。第一套房子的成功和失敗會影響你接下來的戰略和信心，所以只要能小賺就是成功。「穩」字當頭，前期盡量找穩健的房子，當然也離不開花一些功夫的。
3.知道房產投資的弱點，即資金流動性差，並不是想取出錢就可以立刻取回來的，是一個較為長期的投資，最好心理準備，看看自己經濟情況是否允許。做好最差的打算。投資房產最怕的就是資金鏈斷裂，保證資金充足是非常關鍵的。
4.不要輕易聽取周圍非專業人士的意見，比如大姨說這裡好，你就去看，然後一個朋友說這裡不好，你就又灰心。周圍的人如不是房產業內人士，大都靠著感覺和道聽塗說的消息來給你意見的。很多也是隨口說說而已。這些意見只能參考。盡量傾聽房產投資成功人士的意見。
5.第一次投資盡量選擇不要太貴的房子。留點資金很重要，買好了可以再買。「少吃多餐」，買越多，資金越分散，那麼你的風險就越低。
如何選一套穩健的房子？
1.不要盯著一個城市買，也不要就近買。一個城市有起有落，有時候可能好幾年都不會漲上來。一個城市或者一個區如果漲得過高，那麼就沒必要再追高了。新手容易犯的一個誤區就是喜歡選擇離自己家很近的地方買，抑或是經常去的地方，熟悉的地方買。
2.以買二手house優先，成長相對穩健。盡量找租金較高的。另一方面公寓樓花投資能打出10倍槓桿，賺起來可以發很快，如zetland, baroogaroo, Rhodes等經典案例，可能年增幅可以翻倍，但是切入的時機和區非常講究，更適合老手。
3.如果買house的話，盡量買較大的城市，離市中心10-20公里相對穩妥。太近租金回報相對房價太低，萬一不漲，持有成本過高。太遠則有可能漲幅相對較慢。
4.盡量選擇近2-3年沒有大漲過的地方。按照30年平均7%的原則，沒有大漲過的地方如果要趕上平均那麼後面就要發力。但是不要選擇20-30年都沒怎麼漲過的地方，那麼很有可能接下來也都不會漲。
5.避免有各種缺陷的房子。有缺陷的房子是給高手玩的。新手儘可能避開低洼，洪水區，煞風景的電線杆，地中間下有Easement(如排污管等)的房子。也盡量不要買靠近主馬路非常吵，後院樹很多的房子。一個簡單的原則是不要貪便宜，如果你發現你的這套房子比周圍都便宜，那麼就可能說明此房子有問題。而這是新手非常容易犯的錯誤。
6.另一個就是不要買掛了兩個月以上都賣不出的房子。要麼就是屋主要價太高，難以賣出，要麼就是有惹人不喜歡的東西。你買的時候搶的人越多的房子也代表你賣的時候也會有很多人來搶。反之亦然。
7.學會中庸之道，因為你還不是高手。避開一個城市最便宜的區和最貴的區，避開一個區最便宜的幾套房子和最貴的幾套房子。一個區房子在40-60萬之間的話，你就買45-50萬的房子。
8.投資房產切勿感情用事，漲幅和租金回報比是你最關心的問題。一個風景極好的房子能一下子激起你內心深處最強烈的，也是最直接的買房的慾望，但是通常不會有好的租金回報比。一個帶游泳池的房子能讓你覺得這就是理想的家，但是卻可能會讓你多付出很多維護費用。一個破爛的房子也許因為房價不高而租金回報比很高，地價佔比高而增值潛力大。
衝動前請默念三遍：這個不是自住房。這個不是自住房。這個不是自住房。
9.買房後立即買好各種保險。包括火災，租金保障險等。出了問題後帶來的損失和心裡打擊會大大超過這些保險錢。
10.初選幾套房子後問自己幾個問題：附近有大型基建項目嗎？附近類似的房子都賣多少錢？房租多少？有人和你搶這套房子嗎？地的面積有多大？門幅多寬？是否有飛機，火車，汽車等噪音？周圍鄰居是否友好？最近的Shopping centre是否有去走一走？
11.如果還是沒有頭緒的話則可以找一個專業人士的幫助。專業人士可能會收一些費用，但是卻通常可以大大提高投資的回報。對一個專業人士來說即使算上費用，7%也並不是難事，而且極有可能高出很多。
這裡很多專業的判斷就沒法一一寫了，比如坡地，朝向對房子價值的影響等。很多細節不是一篇文章就能講完的，以後的文章中會陸續推出。對於新手來說龐大的房產經驗也不是短期可以學會的。邊投邊學才是最佳體會，經驗最終是靠實戰積累的。如果你投的房子不是占你大比例資金的話也不要想著一口氣買到完美的房子。完美的房子是有，但很少，會花你很多時間去找。看到符合自己的就果斷出手，要有時間金錢觀念。比如50萬的一套房子，一年漲7%就是3萬5，每天大約100塊，一個月大約3000塊。也就是說你多看房一個月，自己的時間浪費不說，潛在就損失了3000塊。
最後我祝讀者能夠買到心儀的房子，有一個投資大師曾經說過，你要成為成功房產投資客的第一步就是—先買一個房子。
供稿： Hunter 沈博士
This post was last modified on 2016年10月16日 07:09
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕，之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出，再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來，統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段，從未放鬆過。上百年來，其滲透能力堪稱登峰造極，幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣，還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起，中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國，並順利地在各級政府、學術領域，甚至地方社團中埋下種子，打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區，在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力，一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了，被統戰了，卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜，其實統戰與滲透的範圍極其廣泛，廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說，一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人，不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告，或避免發表支持台灣政府的言論，美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」，其實他們已經在中共的戰壕里，替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」，都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人，包括台灣人或東南亞的華裔難民，他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化，有些人從反共走向親共，之後又宣稱反共，自由世界給了他們自由思想的空間，但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢？那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞，具有頑固的持久性，有時活躍、有時潛水，當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代，澳洲只看到了滾滾而來的金錢，卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍，它既減輕了澳洲的經濟危機，也削弱了澳洲的立國基礎，澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」，氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎？當然不會！那張滲透的網路不是一天建成的，也不可能在一天內轟然瓦解，該鋪墊的早已穩妥，該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷，中共軍人擠進紐西蘭國會，泛紅憲兵在守護台灣總統府，類似的情形比比皆是，澳洲也絕對不會例外，冰凍三尺非一日之寒，區別只在於何時才被發現，西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單，親共與反共都是擺在檯面上，多多少少都對澳洲主流產生影響力，其它的絕大多數社團都保持低調，明哲保身，見風使舵，意見統一。 與中國社區相比，台灣社區反而顯得比較複雜，那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中，海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲，一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣，那是一些民國初期就開張的百年老店，「XX堂」，或「XX會」，以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體，他們都曾接受了中華民國文化教育，本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後，首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透，遺憾的是無一能夠倖免。… Read More
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