Categories: 澳洲地產

澳洲第一套房產如何買

(澳洲生活網訊)澳洲是房產投資客的天堂,澳洲本地人有投資房現象普遍。比如悉尼,有很多的房子是投資客所有。 Google (大陸朋友只有用「百度」)一搜「澳洲房產投資」,幾百篇文章,廣告真真假假魚目混珠。

在澳洲,合法的投資客政府是歡迎的,也是非常尊重的,此文主要想給在澳洲投資房產的新手,或者一直猶豫不決是否要進入市場的人士分享我自己的心得。

1.要有信心,了解澳洲大城市近30年平均房產漲幅為7%左右。這個是所有計算的基礎和前提。合理利用貸款,按80%貸款算,即5倍槓桿,即使平均水準也有35%的回報,算上雜費等長期持有的話,至少也是20%以上,相比存基金,理財等還是不錯的。

2.當然也要有風險管控意識,7%並不是人人都能達到。做為新手,建議找准目標,不求一夜暴漲,就穩穩先做到這7%。第一套房子的成功和失敗會影響你接下來的戰略和信心,所以只要能小賺就是成功。「穩」字當頭,前期盡量找穩健的房子,當然也離不開花一些功夫的。

3.知道房產投資的弱點,即資金流動性差,並不是想取出錢就可以立刻取回來的,是一個較為長期的投資,最好心理準備,看看自己經濟情況是否允許。做好最差的打算。投資房產最怕的就是資金鏈斷裂,保證資金充足是非常關鍵的。

4.不要輕易聽取周圍非專業人士的意見,比如大姨說這裡好,你就去看,然後一個朋友說這裡不好,你就又灰心。周圍的人如不是房產業內人士,大都靠著感覺和道聽塗說的消息來給你意見的。很多也是隨口說說而已。這些意見只能參考。盡量傾聽房產投資成功人士的意見。

5.第一次投資盡量選擇不要太貴的房子。留點資金很重要,買好了可以再買。「少吃多餐」,買越多,資金越分散,那麼你的風險就越低。

如何選一套穩健的房子?

1.不要盯著一個城市買,也不要就近買。一個城市有起有落,有時候可能好幾年都不會漲上來。一個城市或者一個區如果漲得過高,那麼就沒必要再追高了。新手容易犯的一個誤區就是喜歡選擇離自己家很近的地方買,抑或是經常去的地方,熟悉的地方買。

2.以買二手house優先,成長相對穩健。盡量找租金較高的。另一方面公寓樓花投資能打出10倍槓桿,賺起來可以發很快,如zetland, baroogaroo, Rhodes等經典案例,可能年增幅可以翻倍,但是切入的時機和區非常講究,更適合老手。

3.如果買house的話,盡量買較大的城市,離市中心10-20公里相對穩妥。太近租金回報相對房價太低,萬一不漲,持有成本過高。太遠則有可能漲幅相對較慢。

4.盡量選擇近2-3年沒有大漲過的地方。按照30年平均7%的原則,沒有大漲過的地方如果要趕上平均那麼後面就要發力。但是不要選擇20-30年都沒怎麼漲過的地方,那麼很有可能接下來也都不會漲。

5.避免有各種缺陷的房子。有缺陷的房子是給高手玩的。新手儘可能避開低洼,洪水區,煞風景的電線杆,地中間下有Easement(如排污管等)的房子。也盡量不要買靠近主馬路非常吵,後院樹很多的房子。一個簡單的原則是不要貪便宜,如果你發現你的這套房子比周圍都便宜,那麼就可能說明此房子有問題。而這是新手非常容易犯的錯誤。

6.另一個就是不要買掛了兩個月以上都賣不出的房子。要麼就是屋主要價太高,難以賣出,要麼就是有惹人不喜歡的東西。你買的時候搶的人越多的房子也代表你賣的時候也會有很多人來搶。反之亦然。

7.學會中庸之道,因為你還不是高手。避開一個城市最便宜的區和最貴的區,避開一個區最便宜的幾套房子和最貴的幾套房子。一個區房子在40-60萬之間的話,你就買45-50萬的房子。

8.投資房產切勿感情用事,漲幅和租金回報比是你最關心的問題。一個風景極好的房子能一下子激起你內心深處最強烈的,也是最直接的買房的慾望,但是通常不會有好的租金回報比。一個帶游泳池的房子能讓你覺得這就是理想的家,但是卻可能會讓你多付出很多維護費用。一個破爛的房子也許因為房價不高而租金回報比很高,地價佔比高而增值潛力大。

衝動前請默念三遍:這個不是自住房。這個不是自住房。這個不是自住房。

9.買房後立即買好各種保險。包括火災,租金保障險等。出了問題後帶來的損失和心裡打擊會大大超過這些保險錢。

10.初選幾套房子後問自己幾個問題:附近有大型基建項目嗎?附近類似的房子都賣多少錢?房租多少?有人和你搶這套房子嗎?地的面積有多大?門幅多寬?是否有飛機,火車,汽車等噪音?周圍鄰居是否友好?最近的Shopping centre是否有去走一走?

11.如果還是沒有頭緒的話則可以找一個專業人士的幫助。專業人士可能會收一些費用,但是卻通常可以大大提高投資的回報。對一個專業人士來說即使算上費用,7%也並不是難事,而且極有可能高出很多。

這裡很多專業的判斷就沒法一一寫了,比如坡地,朝向對房子價值的影響等。很多細節不是一篇文章就能講完的,以後的文章中會陸續推出。對於新手來說龐大的房產經驗也不是短期可以學會的。邊投邊學才是最佳體會,經驗最終是靠實戰積累的。如果你投的房子不是占你大比例資金的話也不要想著一口氣買到完美的房子。完美的房子是有,但很少,會花你很多時間去找。看到符合自己的就果斷出手,要有時間金錢觀念。比如50萬的一套房子,一年漲7%就是3萬5,每天大約100塊,一個月大約3000塊。也就是說你多看房一個月,自己的時間浪費不說,潛在就損失了3000塊。

最後我祝讀者能夠買到心儀的房子,有一個投資大師曾經說過,你要成為成功房產投資客的第一步就是—先買一個房子。

供稿:  Hunter 沈博士

This post was last modified on 2016年10月16日 07:09

Recent Posts

隱秘水岸的美食仙境——Berowra Waters Inn 極致餐飲體驗

位於澳大利亞新州Berowra Waters的Berowra Waters Inn,以其與世隔絕的地理位置和令人嘆為觀止的水景,成為了悉尼最獨特且令人神往的高端餐飲聖地之一。這家餐廳不僅因其優雅的氛圍和美輪美奐的景色而聞名,更因其創新而精緻的菜肴贏得了無數食客的青睞。從只可通過船隻或水上飛機到達的特殊地理位置,到每一道菜品的精心雕琢,這裡的一切都充滿了與眾不同的魅力。作為一種享受美食與美景並存的方式,Berowra Waters Inn無疑是一場視覺與味覺的雙重盛宴。 如果說有哪種用餐體驗能夠完美地結合美景與美食,那無疑是Berowra Waters Inn。從市區出發到餐廳附近的碼頭,再乘坐私人船隻航行,五分鐘的航程便足以讓你暫時遠離都市的喧囂,融入那片寧靜的叢林與水域之中。船隻接送是免費的,這種便捷的水上交通方式也讓這家餐廳增添了幾分神秘感和隱秘感。站在船頭,環顧四周,綠色的植被與碧藍的水面交織在一起,眼前的風景美得令人屏息。餐廳坐落在一座簡潔的沙岩建築內,玻璃百葉窗讓每一位食客都能享受無障礙的水景。餐廳的設計極為簡約而不失奢華,潔白的內飾、寬大的皮質餐桌以及溫馨的燈光,使得每一位前來用餐的客人都能感受到無比的舒適與尊貴。 Berowra Waters Inn。(圖:提供)   Berowra Waters… Read More

1 hour ago

一場溫情與懷舊的音樂盛宴 Take That悉尼演唱會

在悉尼的Qudos Bank Arena,一場充滿懷舊情感和音樂激情的演唱會拉開了帷幕。Take That,這支英國傳奇組合,用他們超過30年的經典金曲和熱忱的舞台表現,再次點燃了現場觀眾的心。這不僅是一場音樂會,更是一場關於青春、回憶和情感的集體狂歡。 Take That。(圖:Andy Kershaw) 自1990年成軍以來,Take That迅速成為了90年代男孩樂隊的巔峰代表。無論是動人的和聲、充滿感染力的舞蹈,還是他們永遠年輕的笑容,這一切都為他們贏得了無數粉絲。如今,儘管團隊從最初的五人縮減為Gary Barlow、Mark Owen和Howard Donald三人,但他們的藝術生命力依然旺盛。 本場演唱會的設計更趨向於親密與真實。舞檯布置摒棄了以往的奢華與雜技式的舞美表演,轉而聚焦於三位歌手本身。這種簡約而深情的演繹形式,讓觀眾得以專註於音樂和歌聲本身,感受到歲月賦予他們的深沉與韻味。 Take That。(圖:Andy… Read More

1 hour ago

墨爾本超市使用機器人協助打包貨物

位於墨爾本西部的Coles全新 24 小時顧客履行中心有 700 台機器人、人工智慧(AI)和 1000 名員工,比一般超市更忙碌、科技含量更高,只需五分鐘就能完成一份 50 件的超市訂單。 在 COVID 疫情加速數位銷售後,Coles 耗資 4 億澳元在墨爾本和悉尼建立自動化顧客履行中心。在… Read More

2 hours ago

手持30公分獵刀 布里斯本一男子被捕

周一(11月18日),警方在布里斯本中央商業區的巴士站逮捕一名手持30公分獵刀的男子。 當日下午2點30分左右,警方接到報案稱有一名持械男子在Roma St車站。 在警方公布的錄影中,一名警官說:「放下刀,馬上放下刀!」「放下,馬上放下,把刀放下,放在地上!」 警方表示,該男子從腰帶中取出連鞘 30 公分獵刀,並依照警官的命令將刀丟在地上。 警方在一份聲明中說:「該男子未對任何公眾或警方做出任何威脅。」 警方已控告這名 18 歲男子在公共場所持有刀具,他於 11 月 20 日在布里斯本裁判法院(Brisbane… Read More

2 hours ago

澳頂尖專家:應公開無良醫生姓名

澳洲一位頂尖醫療經濟學家表示,濫收病人費用的醫生應該在公共名冊上被點名羞辱,針對莫寧頓半島(Mornington Peninsula)涉嫌濫收病人費用的醫生的集體訴訟也可能將遞交。 近日,病人受促檢查聯邦醫療保險記錄,以確保沒有被醫生錯誤收費。 維州莫寧頓半島(Mornington Peninsula)數十名麻醉師和外科醫師被指控蓄意詐騙、收取雙倍費用和私吞帳外費用。 據《時代報》報導,控訴書指控一群醫生為自己的財務利益而向病人收取高達 5000澳元的自付費用,將其偽裝成預約費或行政費,同時,這些專科醫師發布了參與醫療保險公司的無間隙費用計劃。 Margaret Faux 博士認為,如果指控成立,或許可以透過集體訴訟幫助消費者。 她說:「我們實際上需要儘快讓這件事呈現在法官面前。」「這封舉報信是一份大禮,因為它給檢察官所需的一切,讓他們可以快速、輕鬆地獲得事情的真相。」 Faux表示,值得關注的是,有指控稱醫生在沒有提供服務的情況下收取費用,這是違法的。 她說,舉例而言,收取超過 1000 澳元的麻醉行政費用,卻沒有任何解釋,這可能會被視為「可疑」,因為法律規定消費者必須使用… Read More

2 hours ago

吃力不討好 12年級學生迴避教育專業

12 年級的學生正在迴避教育學位,有大量已開始攻讀教育學位的學生退學,使畢業生人數減少數千人。教師表示,高工作負荷以及學生、家長的不良行為正將他們趕出這個行業。 新數據顯示,自2020年以來,開始攻讀教育學位的學生人數和比率持續下降。2023年,只有11099名新州學生開始攻讀教育學位,佔大學新生的10.46%。而 2020 年則有 15,022 名學生,佔大學新生的 12.54%。 過去 10 年來,在四年內完成本科教育學位的學生人數也大幅下降。 據《悉尼晨鋒報》報導,在 2020 年開始攻讀學位的澳洲本科生中,有 29%… Read More

2 hours ago