澳洲第一套房產如何買

（澳洲生活網訊）澳洲是房產投資客的天堂，澳洲本地人有投資房現象普遍。比如悉尼，有很多的房子是投資客所有。 Google (大陸朋友只有用「百度」)一搜「澳洲房產投資」，幾百篇文章，廣告真真假假魚目混珠。

在澳洲，合法的投資客政府是歡迎的，也是非常尊重的，此文主要想給在澳洲投資房產的新手，或者一直猶豫不決是否要進入市場的人士分享我自己的心得。

1.要有信心，了解澳洲大城市近30年平均房產漲幅為7%左右。這個是所有計算的基礎和前提。合理利用貸款，按80%貸款算，即5倍槓桿，即使平均水準也有35%的回報，算上雜費等長期持有的話，至少也是20%以上，相比存基金，理財等還是不錯的。

2.當然也要有風險管控意識，7%並不是人人都能達到。做為新手，建議找准目標，不求一夜暴漲，就穩穩先做到這7%。第一套房子的成功和失敗會影響你接下來的戰略和信心，所以只要能小賺就是成功。「穩」字當頭，前期盡量找穩健的房子，當然也離不開花一些功夫的。

3.知道房產投資的弱點，即資金流動性差，並不是想取出錢就可以立刻取回來的，是一個較為長期的投資，最好心理準備，看看自己經濟情況是否允許。做好最差的打算。投資房產最怕的就是資金鏈斷裂，保證資金充足是非常關鍵的。

4.不要輕易聽取周圍非專業人士的意見，比如大姨說這裡好，你就去看，然後一個朋友說這裡不好，你就又灰心。周圍的人如不是房產業內人士，大都靠著感覺和道聽塗說的消息來給你意見的。很多也是隨口說說而已。這些意見只能參考。盡量傾聽房產投資成功人士的意見。

5.第一次投資盡量選擇不要太貴的房子。留點資金很重要，買好了可以再買。「少吃多餐」，買越多，資金越分散，那麼你的風險就越低。

如何選一套穩健的房子？

1.不要盯著一個城市買，也不要就近買。一個城市有起有落，有時候可能好幾年都不會漲上來。一個城市或者一個區如果漲得過高，那麼就沒必要再追高了。新手容易犯的一個誤區就是喜歡選擇離自己家很近的地方買，抑或是經常去的地方，熟悉的地方買。

2.以買二手house優先，成長相對穩健。盡量找租金較高的。另一方面公寓樓花投資能打出10倍槓桿，賺起來可以發很快，如zetland, baroogaroo, Rhodes等經典案例，可能年增幅可以翻倍，但是切入的時機和區非常講究，更適合老手。

3.如果買house的話，盡量買較大的城市，離市中心10-20公里相對穩妥。太近租金回報相對房價太低，萬一不漲，持有成本過高。太遠則有可能漲幅相對較慢。

4.盡量選擇近2-3年沒有大漲過的地方。按照30年平均7%的原則，沒有大漲過的地方如果要趕上平均那麼後面就要發力。但是不要選擇20-30年都沒怎麼漲過的地方，那麼很有可能接下來也都不會漲。

5.避免有各種缺陷的房子。有缺陷的房子是給高手玩的。新手儘可能避開低洼，洪水區，煞風景的電線杆，地中間下有Easement(如排污管等)的房子。也盡量不要買靠近主馬路非常吵，後院樹很多的房子。一個簡單的原則是不要貪便宜，如果你發現你的這套房子比周圍都便宜，那麼就可能說明此房子有問題。而這是新手非常容易犯的錯誤。

6.另一個就是不要買掛了兩個月以上都賣不出的房子。要麼就是屋主要價太高，難以賣出，要麼就是有惹人不喜歡的東西。你買的時候搶的人越多的房子也代表你賣的時候也會有很多人來搶。反之亦然。

7.學會中庸之道，因為你還不是高手。避開一個城市最便宜的區和最貴的區，避開一個區最便宜的幾套房子和最貴的幾套房子。一個區房子在40-60萬之間的話，你就買45-50萬的房子。

8.投資房產切勿感情用事，漲幅和租金回報比是你最關心的問題。一個風景極好的房子能一下子激起你內心深處最強烈的，也是最直接的買房的慾望，但是通常不會有好的租金回報比。一個帶游泳池的房子能讓你覺得這就是理想的家，但是卻可能會讓你多付出很多維護費用。一個破爛的房子也許因為房價不高而租金回報比很高，地價佔比高而增值潛力大。

衝動前請默念三遍：這個不是自住房。這個不是自住房。這個不是自住房。

9.買房後立即買好各種保險。包括火災，租金保障險等。出了問題後帶來的損失和心裡打擊會大大超過這些保險錢。

10.初選幾套房子後問自己幾個問題：附近有大型基建項目嗎？附近類似的房子都賣多少錢？房租多少？有人和你搶這套房子嗎？地的面積有多大？門幅多寬？是否有飛機，火車，汽車等噪音？周圍鄰居是否友好？最近的Shopping centre是否有去走一走？

11.如果還是沒有頭緒的話則可以找一個專業人士的幫助。專業人士可能會收一些費用，但是卻通常可以大大提高投資的回報。對一個專業人士來說即使算上費用，7%也並不是難事，而且極有可能高出很多。

這裡很多專業的判斷就沒法一一寫了，比如坡地，朝向對房子價值的影響等。很多細節不是一篇文章就能講完的，以後的文章中會陸續推出。對於新手來說龐大的房產經驗也不是短期可以學會的。邊投邊學才是最佳體會，經驗最終是靠實戰積累的。如果你投的房子不是占你大比例資金的話也不要想著一口氣買到完美的房子。完美的房子是有，但很少，會花你很多時間去找。看到符合自己的就果斷出手，要有時間金錢觀念。比如50萬的一套房子，一年漲7%就是3萬5，每天大約100塊，一個月大約3000塊。也就是說你多看房一個月，自己的時間浪費不說，潛在就損失了3000塊。

最後我祝讀者能夠買到心儀的房子，有一個投資大師曾經說過，你要成為成功房產投資客的第一步就是—先買一個房子。

供稿：  Hunter 沈博士