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地產周期時鐘不同時段的投資策略(1)

(澳洲生活網訊)墨爾本9月第2周上市拍賣數978個,拍賣成交率為78.7%,悉尼上市拍賣數為720個,拍賣成交率為80%。

《新聞網》(News) 9月12日載文《Australia six weeks from a housing collapse, US report warns》,美國的國際戰略研究機構ISSA近日發布警告,由於澳洲銀行取締了對海外投資者的住房貸款,澳洲房市在6周後就會崩盤。澳洲的開發商呼籲採取緊急措施。

《地產觀察》( Property Observer)9月8日載文《Housing markets not without risk as Sydney leads the charge: RBA』s Glenn Stevens》,澳儲行行長斯蒂文近日表示了對悉尼房價上升的「不安」,但說悉尼引領全國經濟增長,平衡了礦業省份的經濟下滑,房市總體沒有風險。

前兩期有關澳洲地產投資時鐘的介紹,說明澳洲地產市場各地區的發展周期是不一樣的。投資者對各地區的不同時段,也應當有不同的投資策略。

在趨向12:00的位置,市場已經接近或達到頂部,短期房價增長較快。作為個體投資者,應當儘可能做裝修改進,迅速提升價值,儘早將增值部分轉為現金儲備,為下一個投資做好準備。作為開發商,投資者應將期房賣出,鎖定利潤。現在不少華人投資者的房產增值了,手中的現金充裕了,希望做小型地產開發,買舊房地塊分割後再建若干新的Townhouse或者公寓。不過地產開發要有前瞻周期,前幾年買地塊做開發,因為市場上升,地價升值,所以建好房後現在賣,房子的附加值高,獲利最大。但是如果還沒有建,最好做成Off The Plan 即期房先賣出,鎖定利潤。否則到兩三年後建成再賣,房市進入了調整期,地價和房價都會下調。獲利就會低得多甚至虧損。在頂部位置在買地做開發, 已經失去了較大的獲利時機。

在趨向3:00的位置,市場進入調整,因為自己的現金儲備已經做好,投資者應當尋求其他投資增長地點和熱點。這些熱點就在7:30到9:00往上的位置。

在趨向4:30到6:00的市場下降位置,除了尋求其他投資增長地點外,還應當考慮海外物業投資。如果做得好,海外物業投資可以得到雙回報。一是資本增值回報;二是匯差回報。2015年如果用人民幣在悉尼和墨爾本買房,折算價格只是相當於在2012年購房的價格。因為澳元兌人民幣下跌了很多。同樣,如果在5年前用澳元折成美元做首付,在美國貸款買房,當時匯率接近1:1,現在僅匯率折算成美元就獲利近30%了(待續)。

供稿:澳博信貸地產投資與信貸

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This post was last modified on 2016年9月28日 07:42

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