圖：網路
（澳洲生活網訊）上一期討論了在悉尼購買樓花的優點及簽訂合同的風險，這一期繼續帶讀者了解，究竟開發商於合同中加入的3項條款是否對買家不利？
對買家的保護
由於開發樓花所面臨的內在風險，開發商在合同里的會加上：
第一，合同是否進行下去是有條件的：比如開發商必須拿到政府規劃批准；開發商必須要在半年之內達到銀行所要求賣出樓花的數量等。
第二，開發商可以修改這個合同計畫里的任何細節。
第三，開發商會在合同設立日落條款，規定自己可以交房的最後一天（一般這一天會比預計交房的時間晚很多）。
站在開發商的角度，以上條款都是必要的。第一條可以理解，如果這房子根本就造不起來，那麼雙方就直接取消合同；買家拿回自己的定金和定金利息。當然，已經有銀行貸款批准和已經取得了政府規劃批准的專案，比暫時沒有的項目更安全。
第二條則有問題了：這樣的條款是不會有買家接受的：沒有人會希望自己簽的100萬買的100平米的房子最後被開發商修改成同樣價格購買的50平米的房子了。所以，對於開發商修改條款的修改的範圍，澳洲法律有規定：小的修改是可以的，如果是大的修改，買家有權利取消合同。
那麼，什麼樣的修改是大的修改呢？根據澳洲的法律和判例，如下的修改算是大的修改：房屋面積的改變超過5%（包括5%）；合同里有車庫但是最後成交的時候沒有車庫；戶型，樓層，朝向完全的改變等等。但是，如果大的修改發生，買家唯一可以做的是拿回自己的定金和定金利息; 除此之外買家不可以申請任何賠償。所以說，如果發生大的修改或者其他意外樓花合同取消，那麼買家會損失定金的沉沒成本。
日落條款
第三條日落條款在新南威爾士州最開始的引入是為了保護買家–為了防止賣家無限期的拖延工期。但是最近幾年很多無良開發商開發好了房產之後，發現房價暴漲；為了賺這筆錢，這些開發商故意拖延不交房，到最後一天之後根據日落條款取消合同。 2015年11月17日通過的最新法律Conveyancing Amendment (Sunset Clauses) Act 2015 (NSW) 增加了日落條款的限制（clause 66ZL of the Conveyancing Act 1919 (NSW)）：除非以下幾種情況，賣家是不能夠取消合同：
請注意這個條款只適用於民用住宅。這樣就防止了開發商為了賺差價故意拖延不交房的情況。可以看出澳洲法律為了保護消費者，一直在進步。
現實案例
我們現在拿出兩個樓花購買的案例進行研究：Roselands和Lidcombe的樓花合同。
Roseland的合同（810 Canterbury Road, Roselands, NW 2196）是在2014年2月開始賣，到2014年4月基本上已經賣完。合同的日落條款是2016年12月18日，當時預計是2015年年底或者2016年年初交房。但是現在開發商根本就沒有任何修建房屋的跡象。根據仲介的消息，開發商因為延遲了找建築商的時間，現在已經找不到2014年價格的建築商了 – 由於火爆的房地產市場，悉尼建築商的價格也在水漲船高，現在建築商的價格比之前多了20%有餘。開發商其實已經拿到了政府規劃批准，但是並不是說有政府規劃批准的房產就一定安全。
Lidcombe的樓花合同案件則是一項惡意的利用日落條款牟利的案件。開發商See Win Holdings原先計畫修建70套公寓，後來因為當地政府法律的改變，開發商決定再加10套公寓。一過日落條款的最後一天，開發商就利用日落條款取消合同–當然現在Lidcombe的房價也漲了。現在本所的律師John Bui正在和開發商打官司，現在已經成功申請禁止令禁止開發商在法院判決出來之前賣房。
在2015年11月17日Conveyancing Amendment (Sunset Clauses) Act 2015 (NSW)新的立法出來之前，舉證的責任在買家- 買家需要充足的證據證明開發商故意拖延。 2015年10月6日的案子，34名買家在新南威爾士州最高法院聯合起訴開放商Kaymet Corporation取消了在Wolli Creek的購買樓花合同，但是法官Stevenson認為證據不足，取消了案件（Wang v Kaymet Corporation Pty Ltd [2015] NSWSC 1459）。而現在根據最新的法律(clause 66ZL(7) of the Conveyancing Act 1919 (NSW))，舉證的責任在開發商–法官會根據「公平公正」的原則，根據合同的條款，開發商是真實因為不可抗力的耽誤還是蓄意牟利，沒有按時交房的原因，房產價格是否上漲，取消合同對買家的影響等等進行判決。
所以根據最新的法律，買家起訴賣家蓄意通過日落條款取消合同更容易了。
結論
樓花合同和二手房合同相比有很多好處；但是樓花合同的本質是一份出售未來資產的合同，所以有其固有的風險。為了避免這些風險，買家可以選擇已經有政府規劃批准或者已經滿足銀行貸款要求的專案，但是一般這些項目可能好的戶型都已經賣的差不多了；並且和Roselands的房產一樣，就算有了政府規劃批准也不代表開發商會開始建房。作為一名消費者，為了避免樓花的風險，應該選擇聲譽好的房產開發商–這些大的開發商重視信譽，不會像小的開發商利用樓花合同的條款牟利。
供稿：澳聯國際律師事務所
電話：02 8084 8341
地址：Level 6， 1 Castlereagh St. Sydney
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