(澳洲生活網訊)本期我們重點討論一下如何投資帶地別墅(House and Land Package)。
在為一些投資者朋友做分析時,筆者聽到最頻繁的問題
一是:「買哪裡好?」
二是:「買House還是unit?」
從這兩個問題可以看出,提問者是很認真的思考過,並對房市有所了解。
筆者對該兩個問題是反問:「請問您有多少銀子?」或「您準備投入多少資金?」
這麼回答似乎很不禮貌,不回答別人的問題也就算了,還反問人家的財務隱私,有些人會認為是不是動機不純?
筆者的反問自有道理,真正幫助提問者解疑答惑的回答必須根據每個人的實際情況,而每個買房者的情況卻是千差萬別的,這裡包括財務情況、個人喜好、現實狀況等。
現實狀況包括如:結婚與否?有無子女?孩子多大?父母同住?特別要求?
比如從投資角度來說,獨立屋和公寓房之間差異有很多,其自然屬性,資金投入,回報和增長模式都不同,每一位元投資者要根據自己的實際需要和能力來選擇。
今天本文主要探討如何投資市面上非常流行的帶地別墅專案House & Land Package。
House & Land Package是什麼
House & Land Package(下文簡稱 H&L)的概念有兩種。
一種是買家直接去土地開發商處買地,拿到地後自行尋找Builder,Builder根據客戶情況提出一個建設方案再行建造。
另一種,是一次性和銷售方拿連地帶房的打包服務,但是土地與房屋的合同分開單獨簽署。
對於大多數買家來說,蓋房子涉及到規劃批准,設計,建造批准,建造,施工等多個方面,過於複雜,所以銷售方會提供打包服務來方便買家。
買家可以選擇好心儀的地塊,然後根據銷售方提出的建造方案進行參考提議直至達成一致。
土地分為兩種,一種是帶title的,開發商已經開發好了相應的基礎設施,地塊已經劃分,馬路已通,下水管道等市政都已鋪設完畢。
這種地通常會較貴,但買家可以對土地甚至這片區域都有親身考察的可能。
另一種是untitle的地,表示這片地還未開發,不過開發計畫已經遞交政府審批,所以合同中會有一項title設立的預測時間。
這個時間最長可達3年,但3-6個月比較主流。
土地交付之後,就需要支付土地餘款,也就是說這時開始買家就要還土地貸款的利息了。
但由於節省了印花稅,又可以拿到更加定製化的房子,許多買家也寧願選擇這種方式。
房子建造工程要分五個stage:
Slab(打地基,佔全部工程款的25%)
Frame(立架構,佔全部工程款的20%)
Locking up(安裝各種設施,佔全部工程款的25%)
Fitting(裝修,佔全部工程款的20%)
Finish(完工,佔全部工程款的10%)
每一個stage完成後builder就會發給買家一個invoice,買家就要去驗收,驗收合格後就可以通知銀行去付清這部份的工程款了。
這個過程對買家來講是一個考驗,因為大多數人對蓋房子都是外行,但是每一個stage都請專業的inspector去驗收的話開銷又很大。
很多買家會委託信得過的專業人士或機構幫忙監管,可以省下許多麻煩。
購買H&L的好處有哪些
買地再選房僅按土地價值來交印花稅,不徵收房屋部分價值的印花稅;而買一樣總價位的現房是按總價來交印花稅。
舉例土地買進價是30萬澳元,房屋造價30萬澳元,那麼先買地再造房需要交的印花稅是$8990,而直接買60萬的現房最終要交的印花稅是$22490(投資名義購買可免5千塊印花稅)。
可分期交房款,購買現房則需要馬上付全款。
購買H&L需要注意哪些方面
H&L往往是成片開發,以住宅區的形式呈現。如果用來投資,則要同購買其它物業一樣考慮其發展潛力。
目前悉尼西北和西南正值高速發展的階段,政府引導下許多公共設施日趨完善,也會吸引大量的居民來此,是值得考慮的區域之一。
由此,也要了解清楚戶型結構是否還可以進行調整,可以如何調整。因為通常結構是經過政府審核的,通常不可以大幅度更改。
如果參觀過建築商的樣板房,要問清自己的房子和樣板房用材有何不同。通常材料的不同選擇會帶來不小的價格差距。
購買H&L的具體付款流程
即:地基,框架,封頂,裝修和完工階段。
土地交割後付款方式如下:
1.買家首先支付5%的定金。
2.房屋地基做好後,買家需要支付建築價格的20%給建築商。
3.框架做好後,買家需要支付建築價格的25% 。
4.封頂做好後,買家需要支付建築價格的20% 。
5.裝修完工後,買家需要支付建築價格的20% 。
6.完工交房時,買家需要支付建築價格的10%。
需要注意的是:買家只需支付20%首付,剩餘80%可向銀行貸款,每筆費用都在買家核查了施工進度後由銀行直接撥給建築商。
(未完待續)
作者:Jeremy Jiang,
澳洲Freelife Realty福瑞來地產集團聯合創始人兼市場總監,多年從業經驗,說明過上千位元客戶制訂置業規劃。
福瑞來地產集團(Freelife Realty)是一家專業的地產服務公司。我們的核心價值觀是「專業創造價值,誠信鑄就口碑」。和傳統意義上的開發商-仲介-客戶的推銷模式不同,我們是客戶-仲介-開發商諮詢服務模式。提供量身選房的專業置業顧問服務。簡單來說,請不要問我們「你們有什麼盤」,告訴我們您的需求和購房能力,我們一起幫您找到「最合適的盤」。
This post was last modified on 2016年9月9日 06:17
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