Categories: 澳洲地產

澳洲購房必看(一):如何投資悉尼帶地別墅(上)

(澳洲生活網訊)本期我們重點討論一下如何投資帶地別墅(House and Land Package)。

在為一些投資者朋友做分析時,筆者聽到最頻繁的問題

一是:「買哪裡好?」

二是:「買House還是unit?」

從這兩個問題可以看出,提問者是很認真的思考過,並對房市有所了解。

筆者對該兩個問題是反問:「請問您有多少銀子?」或「您準備投入多少資金?」

這麼回答似乎很不禮貌,不回答別人的問題也就算了,還反問人家的財務隱私,有些人會認為是不是動機不純?

筆者的反問自有道理,真正幫助提問者解疑答惑的回答必須根據每個人的實際情況,而每個買房者的情況卻是千差萬別的,這裡包括財務情況、個人喜好、現實狀況等。

現實狀況包括如:結婚與否?有無子女?孩子多大?父母同住?特別要求?

比如從投資角度來說,獨立屋和公寓房之間差異有很多,其自然屬性,資金投入,回報和增長模式都不同,每一位元投資者要根據自己的實際需要和能力來選擇。

今天本文主要探討如何投資市面上非常流行的帶地別墅專案House & Land Package。

House & Land Package是什麼

House & Land Package(下文簡稱 H&L)的概念有兩種。

一種是買家直接去土地開發商處買地,拿到地後自行尋找Builder,Builder根據客戶情況提出一個建設方案再行建造。

另一種,是一次性和銷售方拿連地帶房的打包服務,但是土地與房屋的合同分開單獨簽署。

對於大多數買家來說,蓋房子涉及到規劃批准,設計,建造批准,建造,施工等多個方面,過於複雜,所以銷售方會提供打包服務來方便買家。

買家可以選擇好心儀的地塊,然後根據銷售方提出的建造方案進行參考提議直至達成一致。

土地分為兩種,一種是帶title的,開發商已經開發好了相應的基礎設施,地塊已經劃分,馬路已通,下水管道等市政都已鋪設完畢。

這種地通常會較貴,但買家可以對土地甚至這片區域都有親身考察的可能。

另一種是untitle的地,表示這片地還未開發,不過開發計畫已經遞交政府審批,所以合同中會有一項title設立的預測時間。

這個時間最長可達3年,但3-6個月比較主流。

土地交付之後,就需要支付土地餘款,也就是說這時開始買家就要還土地貸款的利息了。

但由於節省了印花稅,又可以拿到更加定製化的房子,許多買家也寧願選擇這種方式。

房子建造工程要分五個stage:

Slab(打地基,佔全部工程款的25%)

Frame(立架構,佔全部工程款的20%)

Locking up(安裝各種設施,佔全部工程款的25%)

Fitting(裝修,佔全部工程款的20%)

Finish(完工,佔全部工程款的10%)

每一個stage完成後builder就會發給買家一個invoice,買家就要去驗收,驗收合格後就可以通知銀行去付清這部份的工程款了。

這個過程對買家來講是一個考驗,因為大多數人對蓋房子都是外行,但是每一個stage都請專業的inspector去驗收的話開銷又很大。

很多買家會委託信得過的專業人士或機構幫忙監管,可以省下許多麻煩。

購買H&L的好處有哪些

  1. 節省大量的印花稅。

買地再選房僅按土地價值來交印花稅,不徵收房屋部分價值的印花稅;而買一樣總價位的現房是按總價來交印花稅。

舉例土地買進價是30萬澳元,房屋造價30萬澳元,那麼先買地再造房需要交的印花稅是$8990,而直接買60萬的現房最終要交的印花稅是$22490(投資名義購買可免5千塊印花稅)。

  1. 自己選地造房可靈活選擇自己心儀的戶型及裝修標準,而購買現房往往是開發商直接給業主定好交房戶型及標準。
  2. 可靈活跟建築商確認造房開始時間及交房時間。
  3. 資金準備時間比較充裕。

可分期交房款,購買現房則需要馬上付全款。

購買H&L需要注意哪些方面

  1. 選擇你所心儀的區域,地段,地塊,朝向,附近配套設施的規劃。

H&L往往是成片開發,以住宅區的形式呈現。如果用來投資,則要同購買其它物業一樣考慮其發展潛力。

目前悉尼西北和西南正值高速發展的階段,政府引導下許多公共設施日趨完善,也會吸引大量的居民來此,是值得考慮的區域之一。

  1. 如果自住,要選擇適合自己未來5-10年的戶型,考慮到家庭成員結構的變化。

由此,也要了解清楚戶型結構是否還可以進行調整,可以如何調整。因為通常結構是經過政府審核的,通常不可以大幅度更改。

  1. 要仔細核對裝修細節甚至建築用材的清單。

如果參觀過建築商的樣板房,要問清自己的房子和樣板房用材有何不同。通常材料的不同選擇會帶來不小的價格差距。

購買H&L的具體付款流程

  1. 首先買家簽土地合同時需要支付土地價格的10%,簽建築合同時需要支付建築價格的5%作為首付款。
  2. 到土地交割時,買家需要支付剩下土地價格的90%(含貸款部分)。
  3. 土地交割後,建築商收到政府的建築許可(Building Permit)後開始動工建房,整個建築過程分為五個階段來完成,

即:地基,框架,封頂,裝修和完工階段。

土地交割後付款方式如下:

1.買家首先支付5%的定金。

2.房屋地基做好後,買家需要支付建築價格的20%給建築商。

3.框架做好後,買家需要支付建築價格的25% 。

4.封頂做好後,買家需要支付建築價格的20% 。

5.裝修完工後,買家需要支付建築價格的20% 。

6.完工交房時,買家需要支付建築價格的10%。

需要注意的是:買家只需支付20%首付,剩餘80%可向銀行貸款,每筆費用都在買家核查了施工進度後由銀行直接撥給建築商。

(未完待續)

作者:Jeremy Jiang,

澳洲Freelife Realty福瑞來地產集團聯合創始人兼市場總監,多年從業經驗,說明過上千位元客戶制訂置業規劃。

福瑞來地產集團(Freelife Realty)是一家專業的地產服務公司。我們的核心價值觀是「專業創造價值,誠信鑄就口碑」。和傳統意義上的開發商-仲介-客戶的推銷模式不同,我們是客戶-仲介-開發商諮詢服務模式。提供量身選房的專業置業顧問服務。簡單來說,請不要問我們「你們有什麼盤」,告訴我們您的需求和購房能力,我們一起幫您找到「最合適的盤」。

This post was last modified on 2016年9月9日 06:17

Recent Posts

隱秘水岸的美食仙境——Berowra Waters Inn 極致餐飲體驗

位於澳大利亞新州Berowra Waters的Berowra Waters Inn,以其與世隔絕的地理位置和令人嘆為觀止的水景,成為了悉尼最獨特且令人神往的高端餐飲聖地之一。這家餐廳不僅因其優雅的氛圍和美輪美奐的景色而聞名,更因其創新而精緻的菜肴贏得了無數食客的青睞。從只可通過船隻或水上飛機到達的特殊地理位置,到每一道菜品的精心雕琢,這裡的一切都充滿了與眾不同的魅力。作為一種享受美食與美景並存的方式,Berowra Waters Inn無疑是一場視覺與味覺的雙重盛宴。 如果說有哪種用餐體驗能夠完美地結合美景與美食,那無疑是Berowra Waters Inn。從市區出發到餐廳附近的碼頭,再乘坐私人船隻航行,五分鐘的航程便足以讓你暫時遠離都市的喧囂,融入那片寧靜的叢林與水域之中。船隻接送是免費的,這種便捷的水上交通方式也讓這家餐廳增添了幾分神秘感和隱秘感。站在船頭,環顧四周,綠色的植被與碧藍的水面交織在一起,眼前的風景美得令人屏息。餐廳坐落在一座簡潔的沙岩建築內,玻璃百葉窗讓每一位食客都能享受無障礙的水景。餐廳的設計極為簡約而不失奢華,潔白的內飾、寬大的皮質餐桌以及溫馨的燈光,使得每一位前來用餐的客人都能感受到無比的舒適與尊貴。 Berowra Waters Inn。(圖:提供)   Berowra Waters… Read More

3 hours ago

一場溫情與懷舊的音樂盛宴 Take That悉尼演唱會

在悉尼的Qudos Bank Arena,一場充滿懷舊情感和音樂激情的演唱會拉開了帷幕。Take That,這支英國傳奇組合,用他們超過30年的經典金曲和熱忱的舞台表現,再次點燃了現場觀眾的心。這不僅是一場音樂會,更是一場關於青春、回憶和情感的集體狂歡。 Take That。(圖:Andy Kershaw) 自1990年成軍以來,Take That迅速成為了90年代男孩樂隊的巔峰代表。無論是動人的和聲、充滿感染力的舞蹈,還是他們永遠年輕的笑容,這一切都為他們贏得了無數粉絲。如今,儘管團隊從最初的五人縮減為Gary Barlow、Mark Owen和Howard Donald三人,但他們的藝術生命力依然旺盛。 本場演唱會的設計更趨向於親密與真實。舞檯布置摒棄了以往的奢華與雜技式的舞美表演,轉而聚焦於三位歌手本身。這種簡約而深情的演繹形式,讓觀眾得以專註於音樂和歌聲本身,感受到歲月賦予他們的深沉與韻味。 Take That。(圖:Andy… Read More

3 hours ago

墨爾本超市使用機器人協助打包貨物

位於墨爾本西部的Coles全新 24 小時顧客履行中心有 700 台機器人、人工智慧(AI)和 1000 名員工,比一般超市更忙碌、科技含量更高,只需五分鐘就能完成一份 50 件的超市訂單。 在 COVID 疫情加速數位銷售後,Coles 耗資 4 億澳元在墨爾本和悉尼建立自動化顧客履行中心。在… Read More

4 hours ago

手持30公分獵刀 布里斯本一男子被捕

周一(11月18日),警方在布里斯本中央商業區的巴士站逮捕一名手持30公分獵刀的男子。 當日下午2點30分左右,警方接到報案稱有一名持械男子在Roma St車站。 在警方公布的錄影中,一名警官說:「放下刀,馬上放下刀!」「放下,馬上放下,把刀放下,放在地上!」 警方表示,該男子從腰帶中取出連鞘 30 公分獵刀,並依照警官的命令將刀丟在地上。 警方在一份聲明中說:「該男子未對任何公眾或警方做出任何威脅。」 警方已控告這名 18 歲男子在公共場所持有刀具,他於 11 月 20 日在布里斯本裁判法院(Brisbane… Read More

4 hours ago

澳頂尖專家:應公開無良醫生姓名

澳洲一位頂尖醫療經濟學家表示,濫收病人費用的醫生應該在公共名冊上被點名羞辱,針對莫寧頓半島(Mornington Peninsula)涉嫌濫收病人費用的醫生的集體訴訟也可能將遞交。 近日,病人受促檢查聯邦醫療保險記錄,以確保沒有被醫生錯誤收費。 維州莫寧頓半島(Mornington Peninsula)數十名麻醉師和外科醫師被指控蓄意詐騙、收取雙倍費用和私吞帳外費用。 據《時代報》報導,控訴書指控一群醫生為自己的財務利益而向病人收取高達 5000澳元的自付費用,將其偽裝成預約費或行政費,同時,這些專科醫師發布了參與醫療保險公司的無間隙費用計劃。 Margaret Faux 博士認為,如果指控成立,或許可以透過集體訴訟幫助消費者。 她說:「我們實際上需要儘快讓這件事呈現在法官面前。」「這封舉報信是一份大禮,因為它給檢察官所需的一切,讓他們可以快速、輕鬆地獲得事情的真相。」 Faux表示,值得關注的是,有指控稱醫生在沒有提供服務的情況下收取費用,這是違法的。 她說,舉例而言,收取超過 1000 澳元的麻醉行政費用,卻沒有任何解釋,這可能會被視為「可疑」,因為法律規定消費者必須使用… Read More

4 hours ago

吃力不討好 12年級學生迴避教育專業

12 年級的學生正在迴避教育學位,有大量已開始攻讀教育學位的學生退學,使畢業生人數減少數千人。教師表示,高工作負荷以及學生、家長的不良行為正將他們趕出這個行業。 新數據顯示,自2020年以來,開始攻讀教育學位的學生人數和比率持續下降。2023年,只有11099名新州學生開始攻讀教育學位,佔大學新生的10.46%。而 2020 年則有 15,022 名學生,佔大學新生的 12.54%。 過去 10 年來,在四年內完成本科教育學位的學生人數也大幅下降。 據《悉尼晨鋒報》報導,在 2020 年開始攻讀學位的澳洲本科生中,有 29%… Read More

4 hours ago