（澳洲生活網訊）本期我們重點討論一下如何投資帶地別墅（House and Land Package)。
在為一些投資者朋友做分析時，筆者聽到最頻繁的問題
一是：「買哪裡好？」
二是：「買House還是unit？」
從這兩個問題可以看出，提問者是很認真的思考過，並對房市有所了解。
筆者對該兩個問題是反問：「請問您有多少銀子？」或「您準備投入多少資金？」
這麼回答似乎很不禮貌，不回答別人的問題也就算了，還反問人家的財務隱私，有些人會認為是不是動機不純？
筆者的反問自有道理，真正幫助提問者解疑答惑的回答必須根據每個人的實際情況，而每個買房者的情況卻是千差萬別的，這裡包括財務情況、個人喜好、現實狀況等。
現實狀況包括如：結婚與否？有無子女？孩子多大？父母同住？特別要求？
比如從投資角度來說，獨立屋和公寓房之間差異有很多，其自然屬性，資金投入，回報和增長模式都不同，每一位元投資者要根據自己的實際需要和能力來選擇。
今天本文主要探討如何投資市面上非常流行的帶地別墅專案House & Land Package。
House & Land Package是什麼
House & Land Package(下文簡稱 H&L)的概念有兩種。
一種是買家直接去土地開發商處買地，拿到地後自行尋找Builder,Builder根據客戶情況提出一個建設方案再行建造。
另一種，是一次性和銷售方拿連地帶房的打包服務，但是土地與房屋的合同分開單獨簽署。
對於大多數買家來說，蓋房子涉及到規劃批准，設計，建造批准，建造，施工等多個方面，過於複雜，所以銷售方會提供打包服務來方便買家。
買家可以選擇好心儀的地塊，然後根據銷售方提出的建造方案進行參考提議直至達成一致。
土地分為兩種，一種是帶title的，開發商已經開發好了相應的基礎設施，地塊已經劃分，馬路已通，下水管道等市政都已鋪設完畢。
這種地通常會較貴，但買家可以對土地甚至這片區域都有親身考察的可能。
另一種是untitle的地，表示這片地還未開發，不過開發計畫已經遞交政府審批，所以合同中會有一項title設立的預測時間。
這個時間最長可達3年，但3-6個月比較主流。
土地交付之後，就需要支付土地餘款，也就是說這時開始買家就要還土地貸款的利息了。
但由於節省了印花稅，又可以拿到更加定製化的房子，許多買家也寧願選擇這種方式。
房子建造工程要分五個stage：
Slab(打地基，佔全部工程款的25%）
Frame(立架構，佔全部工程款的20%)
Locking up(安裝各種設施，佔全部工程款的25%)
Fitting(裝修，佔全部工程款的20%)
Finish(完工，佔全部工程款的10%)
每一個stage完成後builder就會發給買家一個invoice，買家就要去驗收，驗收合格後就可以通知銀行去付清這部份的工程款了。
這個過程對買家來講是一個考驗，因為大多數人對蓋房子都是外行，但是每一個stage都請專業的inspector去驗收的話開銷又很大。
很多買家會委託信得過的專業人士或機構幫忙監管，可以省下許多麻煩。
購買H&L的好處有哪些
- 節省大量的印花稅。
買地再選房僅按土地價值來交印花稅，不徵收房屋部分價值的印花稅；而買一樣總價位的現房是按總價來交印花稅。
舉例土地買進價是30萬澳元，房屋造價30萬澳元，那麼先買地再造房需要交的印花稅是$8990，而直接買60萬的現房最終要交的印花稅是$22490（投資名義購買可免5千塊印花稅）。
- 自己選地造房可靈活選擇自己心儀的戶型及裝修標準，而購買現房往往是開發商直接給業主定好交房戶型及標準。
- 可靈活跟建築商確認造房開始時間及交房時間。
- 資金準備時間比較充裕。
可分期交房款，購買現房則需要馬上付全款。
購買H&L需要注意哪些方面
- 選擇你所心儀的區域，地段，地塊，朝向，附近配套設施的規劃。
H&L往往是成片開發，以住宅區的形式呈現。如果用來投資，則要同購買其它物業一樣考慮其發展潛力。
目前悉尼西北和西南正值高速發展的階段，政府引導下許多公共設施日趨完善，也會吸引大量的居民來此，是值得考慮的區域之一。
- 如果自住，要選擇適合自己未來5-10年的戶型，考慮到家庭成員結構的變化。
由此，也要了解清楚戶型結構是否還可以進行調整，可以如何調整。因為通常結構是經過政府審核的，通常不可以大幅度更改。
- 要仔細核對裝修細節甚至建築用材的清單。
如果參觀過建築商的樣板房，要問清自己的房子和樣板房用材有何不同。通常材料的不同選擇會帶來不小的價格差距。
購買H&L的具體付款流程
- 首先買家簽土地合同時需要支付土地價格的10%,簽建築合同時需要支付建築價格的5%作為首付款。
- 到土地交割時，買家需要支付剩下土地價格的90%（含貸款部分）。
- 土地交割後，建築商收到政府的建築許可（Building Permit）後開始動工建房，整個建築過程分為五個階段來完成，
即：地基，框架，封頂，裝修和完工階段。
土地交割後付款方式如下：
1.買家首先支付5%的定金。
2.房屋地基做好後，買家需要支付建築價格的20%給建築商。
3.框架做好後，買家需要支付建築價格的25% 。
4.封頂做好後，買家需要支付建築價格的20% 。
5.裝修完工後，買家需要支付建築價格的20% 。
6.完工交房時，買家需要支付建築價格的10%。
需要注意的是：買家只需支付20%首付，剩餘80%可向銀行貸款，每筆費用都在買家核查了施工進度後由銀行直接撥給建築商。
（未完待續）
作者：Jeremy Jiang,
澳洲Freelife Realty福瑞來地產集團聯合創始人兼市場總監，多年從業經驗，說明過上千位元客戶制訂置業規劃。
福瑞來地產集團（Freelife Realty）是一家專業的地產服務公司。我們的核心價值觀是「專業創造價值，誠信鑄就口碑」。和傳統意義上的開發商－仲介－客戶的推銷模式不同，我們是客戶－仲介－開發商諮詢服務模式。提供量身選房的專業置業顧問服務。簡單來說，請不要問我們「你們有什麼盤」，告訴我們您的需求和購房能力，我們一起幫您找到「最合適的盤」。
