（澳洲生活網訊）整整十年前，Michael Yardney發表了他的第一本書《如何擁有幾百萬的房地產投資》（How to Grow a Multi-Million Dollar Portfolio）。如今，他又發表了幾篇文章，重新回顧過去，並且展望未來。在其中一篇文章中，他討論了過去十年來對我們的房地產市場影響最大的十大因素，如下：

1、技術

今天的房地產買賣與十年前大不相同。十年前，房地產門戶網站還處於初創階段，大多數人是通過印刷廣告或者在房地產代理公司的櫥窗上找房。

今天，絕大多數的房地產是線上行銷，有高品質的照片、視頻、有時還有三維的模擬實地流覽。

2、充足的資訊

網上還有過多的與房地產有關的資訊，諸如銷售統計、房地產總體研究、市場評論。

這造就了一代耳聰目明、事事皆知的房地產買家和投資者。這雖然很好，但形形色色的混雜資訊、眾說紛紜的分析，也導致了一些投資者躊躇不前、難以抉擇，而另一些人則根據錯誤的資訊做出了災難性的投資決定。

3、房地產專家

在過去的十年里，有大量所謂的「房地產教育家們」，他們時不時地出現與消失，但不幸的是，有時給受損的投資者們留下的是「缺乏教育」的後果。

如今，遺憾的是房地產「教育」仍然是沒有受到規範與節制的。新一波的伶牙俐齒的專家們把毫無經驗的投資者們網羅到他們那裡。過去十年里的另一個變化是，奪人耳目的網站頁面可以輕而易舉地把業餘者裝扮得儼然專業人士一般。

4、更多的房地產投資者

以上所有的這些影響似乎引誘了更多的人進入了房地產投資領域。根據房地產數據機構Corelogic的資料，在澳洲有200萬名房地產投資者。不過其中很多人並不能維持多久。約20%的投資者在一年之內就把房子賣了，約50%的人在五年後賣掉了房產。剩下的人中，約90%的再也沒有投資第二處房產。

5、全球金融危機

十年前，沒有人看到全球金融危機會發生，儘管事實上美國的次級貸款危機的種子早就種上了。

儘管世界的經濟危機給我們的房地產市場造成了短期的停頓，但由於降低利率的刺激與我們資源業的繁榮，不久後房地產市場又開始重整旗鼓。

6、礦業房地產繁榮

資源業的繁榮導致了礦業城鎮的繁榮，所謂的「熱點」房地產調查者也在為此加油增溫。這造就了大批的短期性的房地產百萬富翁。他們很快就明白了在缺乏多種增長動力的地方投資是錯誤的、危險的。

其中許多人仍然持有這種賣不出去的房地產，他們的房地產上所擁有的凈值是負的，因為房地產的價值已經縮水了20%、30%，有時甚至40%，而房租只有原先的一半了。

7、墨爾本與悉尼房地產市場的崛起

過去十年的後半段，我們的房地產市場是一個兩強的競賽，由我們的兩大「國際」級州府城市擔綱，一個是墨爾本，另一個是悉尼。經濟、人口、工作的誘人增加導致了房地產價格飆升。

與此同時，我們的州府城市之外的地區，大多數缺乏生氣。這種差距有越來越大的可能。

8、人口結構

隨著房地產價格的上漲，過去的十年也是租房投資者大量上升的時期。這些人在自己喜愛（但買不起房）的地方花錢租房子住，而在別的地方買房投資，之後再考慮買自己的第一處自住房。

與此同時，只有一個或兩個成員的家庭數量比以往任何時候都多，這意味著許多人考慮買公寓房或排房，因為他們所追求的是某些特定的生活方式，而不僅僅是買得起與否的問題。

他們放棄了大後院，換取了陽台和居住在有優越的生活品味與環境設施的地區，離中央商務區和娛樂設施近。當然，有更多的人搬到了大城市，這進一步拉大了這些「大煙囪」城市與偏遠城市的經濟差距。

9、人口增加

人口的大量增加，是過去十年里推動我們房地產市場的主要動力之一，這與我們日益上漲的家家戶戶的財富，在支撐著我們的房地產市場。

10、金融

十年前的2006年，如果我們的購房貸款的利率低於10%的話，我們會很高興。如今，利率只是那時的一半了。

金融貸款也變得更難獲得。十年前，不能提供收入證明或不能提供足夠的收入證明也能獲得貸款，銀行給幾乎每一個有意願貸款的人提供貸款。

如今，獲得投資房地產的貸款已經更難了。澳洲審慎監管局（APRA）制定了嚴格的借貸標準，而此舉是對一個臨時性環境情況的回應，但動用了一個太大的手筆。

供稿：澳紐投資