Categories: 地產 • 投資

投資房貸款—利息扣稅的事情,你知道多少?(下)

(澳洲生活網訊)上周我們講到了對於投資房的貸款利息在什麼情況下可以抵稅,在什麼情況下不可以。接下來我們繼續這一話題。但在開始之前,有必要再次強調一遍,購買投資房時,第一筆錢的出處尤為關鍵:如果這筆錢是從自己的積蓄中掏出的,之後哪怕能夠用貸款補上,這部分的利息也是不能夠抵稅的。所以對於投資房,能夠用貸款解決問題的,一定不要自付。

但隨著貸款政策的收緊,四大銀行對海外貸款的政策嚴格的近乎苛刻,很多海外人士在貸不到款的情況下,會無奈的選擇用自家的錢先填上,這就不妙了。如果一個投資房價格50萬,你全部自掏腰包,那在理論上,即使買家在之後申請到了貸款,與自己的錢作替換,產生的利息也不能抵扣房租的收入。這樣投資房的投資二字就在很大程度上失去了意義。所以海外人士在購置投資房之前,一定一定找專業人士諮詢清楚,看自己有沒有必要進行這樣的投資。不行的話就改為自住,雖然程序上會相當複雜。

如何處理投資房貸款中的私人用途部分?

接下來我們進入今天的主題。有一種情況是非常常見的:我們擁有貸款,但這筆貸款不是全部用在投資房上的,很多時候我們把部分貸款作為私人用途使用,比如有的時候這筆貸款的一部分會用來支付自住房的費用,有時候會用來買一輛豪車(因為車貸的利率遠高於房貸)。一旦如此,貸款的利息就分成了兩部分:一部分是投資房的,一部分是私人用途的。根據ATO的條例政策,只有用作投資的貸款的利息才可以抵扣收入,私人部分的利息是不可以抵扣的。這就造成了一種現象:貸款多用途。

貸款的多用途,使得利息的比例分配變得十分必要。ATO要明白哪部分的利息可以抵扣收入,哪部分利息不可以。但這也增加了我們的負擔,因為利息的比例分配非常複雜,也絕不是單單一個百分比就可以解決的問題。所以,為了減少我們自身的負擔,曉梅會計事務所推薦大家這樣做:

1.建立對沖賬戶來避免貸款多用途的情況

想要買房的人,沒有幾個不知道對沖賬戶的,這有賴於房產中介大量的介紹。對沖賬戶實際上與貸款賬戶相互連接,對沖賬戶里有多少錢,就可以抵消掉貸款賬戶相同的數額。比如我們貸款賬戶里有50萬,對沖賬戶里有10萬,產生的利息就是40萬的利息,而非50萬的。

對沖賬戶的另一個好處是存取靈活,所以如果我們想買什麼私人用途的東西(比如高配寶馬豪車),就可以在對沖賬戶中取錢,從而避免貸款多用途帶來的繁瑣的計算。

舉個例子,我們貸款賬戶里有50萬,這些錢全部用來購買投資房;同時我們的對沖賬戶里有6萬。這時產生的利息是由44萬的貸款乘以利率構成的。這些利息全部產生於投資,所以全部都可以抵扣收入。

過段時間我們想買一輛價值5萬的私家車,就可以從對沖賬戶里取錢,這時我們的對沖賬戶有1萬,剩下49萬的貸款。這部分貸款也是100%用來投資的,產生的利息也全部可以抵扣收入。如此就避免了繁瑣的計算。

2.建立貸款的分支賬戶

如果我們沒有對沖賬戶,或者對沖賬戶里的錢不夠,同時我們又特別想要買一個私人用途的東西,這時候我們就有必要去提供貸款的銀行,要求他們把這筆貸款分成兩個分支賬戶。一筆用來支付投資房,另外一筆用來購買我們私人想要的東西。

舉個例子,小李有一筆60萬的貸款賬戶。其中20萬用來支付自住房,剩下的40萬支付投資房。這種情況下,他就可以要求銀行建立兩個獨立的分支賬戶,其中一個賬戶里分配20萬貸款,另外一個賬戶分配40萬。這樣產生的利息就會非常明確,40萬貸款產生的利息可以全部抵扣收入,20萬貸款產生的利息不能夠抵扣。這樣就避免了貸款多用途所造成的利息分配的混淆與複雜性。

這種方法也有另外一個好處,當我們在對沖賬戶里放錢的時候,這筆錢會自動對衝掉私人用途的貸款部分,也就可以保障我們投資房的利益最大化。

利滾利的利息可以抵扣嗎?

在投資房貸款的世界裡,也存在著這樣的情況:有的時候出於各種原因,當月的利息沒有還上,於是這個月的利息就一併吸納進來,成為貸款本金的一部分;等到下個月的時候,由於貸款本金的增加,也就造成了利滾利的現象,下個月的利息自然會比前一個月多出一部分。

問題是:多出來的利息可以抵扣收入嗎?

答案是可以。

與貸款替代私人積蓄的情況不同,ATO在這件事上的態度反應出了西方人行事的死板。他們認為這筆貸款的目的本身就是為了投資,不管出於什麼原因,因為投資而產生的利息都是可以全部抵扣收入的。所以只要你借款的目的是為了投資、產生收入,那麼即使貸款產生了利滾利的現象,利息都是可以全部抵扣收入的。

輕輕鬆鬆聯繫我們:

Eastwood Office:Suite 408/160 Rowe Street, Eastwood, NSW, 2122

電話:(02)9874 8996

City Office:Suite 203/309 Pitt Street, Sydney, NSW, 2000

電話:(02)9212 3255

Recent Posts

又一批文化歷史人物不再享有版權

截止於1929年創作的漫畫《丁丁歷險記》和《大力水手》的全球明星,以及福克納、海明威、希區柯克、拉威爾的文學、電影和音樂傑作,從1月1日起在美國公共領域不再收費公開。 每年 1 月 1 日,都有數千本 95 歲的書籍、電影、歌曲、音樂、藝術品、漫畫人物失去在美國的版權。 這意味著它們可以被自由複製、共享、複製或改編,而無需支付一分錢版權和稿費。 位於北卡羅來納州(東南部)的杜克大學法學院公有領域研究中心每年12月底都會公布流傳後世的文化作品清單。 今年 1 月 1 日,失「權」主角是美國人… Read More

1 day ago

清簫詞話:春歸何處

更新於 :2025-01-02 04:19 春非久駐人間客,多情自古易傷春。「春歸何處?寂寞無行路。」山谷之悵惘也;「更能消、幾番風雨,匆匆春又歸去。」稼軒之悲鬱也。春歸何處,殆無人可解;花謝匆匆,若浮生寡歡,國勢衰靡。故風人騷客寄以幽約怨悱之意,賢人君子托以身世家國之憂。 余讀張皋文〈水調歌頭〉,別有妙境。詞曰: 東風無一事,妝出萬重花。閑來閱遍花影,惟有月鉤斜。我有江南鐵笛,要倚一枝香雪,吹徹玉城霞。清影渺難即,飛絮滿天涯。 飄然去,吾與汝,泛雲槎。東皇一笑相語:芳意在誰家?難道春花開落,更是春風來去,便了卻韶華。花外春來路,芳草不曾遮。 (圖:Adobe Stock)   尤愛「花外春來路,芳草不曾遮」二句,純以境勝。春何嘗去耶?芳草何嘗遮路耶?苟心中有春,春焉能歸去乎?東皇擇達人而留焉,是以笑問「芳意在誰家」。蓋物之悲喜去留,惟由吾心。俞曲園詩云:「花落春仍在」,亦得之矣。 「閑來閱遍花影,惟有月鉤斜」亦佳。蓋人間熙攘,無暇賞花,惟月盡知花之美矣。而其所閱遍者,花影也,其妙堪與「雲破月來花弄影」頡頏。 「玉城」,猶玉京,仙都也。「吹徹玉城霞」,猶鴻鵠之志。洎「清影渺難即」而頓挫,「飛絮滿天涯」言春易逝而人易老。初以為下闋續以哀情,不意其另闢逸境,飄然乘槎,同游雲海。孔子曰:「道不行,乘桴浮於海,從我者其由與!」君子猶可隱也,何悲之有? 夫詞有情境,有道境。道境者何?謂超然之境也。東坡〈定風波〉、〈沁園春〉、〈望江南〉可當之。愚以為皋文斯作亦臻是境矣。   Read More

1 day ago

悉尼私校12年級學費超過51,000澳元

悉尼私立學校12年級的學費已突破51,000澳元大關,一些學校將學費平均提高7%。 至少有十餘所獨立學校2025年的學費將超過4.5萬澳元。校長指出,學費上漲的原因包括工資上漲、運營成本上升以及政府資金削減。 自 2005 年以來,數所學校的學費已經增長兩倍多,按照目前的增長速度,到本十年期末,每年的學費將超過 65,000 澳元。 據《悉尼晨鋒報》報導,Scots學院的校長Ian Lambert在 致家長的一封信中說,學費是該校的主要收入來源,漲價是為了滿足該學院的運營成本,包括工資、維護成本和即將到來的基建工程。 Lambert寫道:「我們意識到當前的經濟環境以及成本上升和通貨膨脹帶來的挑戰,我們必須在提供卓越教育、服務和設施的承諾之間取得平衡。」 Scots的學費將增加 5.6%,12 年級的學費和稅費總和將達到 51,258… Read More

1 day ago

昆州上月爆發新一波新冠疫情

昆士蘭2024年 12 月份出現新一波 COVID-19 疫情。昆士蘭衛生局證實,當月因 COVID-19 病毒住院的人數急劇增加,全州有數百人因感染該病毒而住院。 據SBS報導,迪肯大學(Deakin University)流行病學主席Catherine Bennett教授說,這波疫情很可能是從澳大利亞東部的南部傳入昆士蘭的,她說這股浪潮似乎已經在昆士蘭達到頂峰。 昆州首席衛生官Heidi Carroll說,2024年12 月上半月,COVID-19 住院患者數增加了128%。 12… Read More

1 day ago

悉尼煙花秀 迎接2025年

隨著午夜鐘聲響起,悉尼海港的煙火在天空中綻放,迎接2025年來臨。 今年悉尼的跨年煙火秀被譽為有史以來最大規模,還有多項新亮點,包括首次在海港大橋的東西兩側同時設置燃放點,讓煙火秀的壯觀程度再創新高。 今晚有2場煙火盛宴,分別是晚間9時的「家庭煙火秀」與午夜「跨年煙火秀」,時長分別為8分鐘和12分鐘。煙火從象徵悉尼地標的海港大橋、悉尼歌劇院及多個燃放點同步施放,形成絢麗的光影盛宴。 今年跨年煙火秀吸引了超過100萬人到場觀賞。為了配合活動,悉尼火車系統將連續運行46個小時,確保民眾能順利往返活動地點,這也是今年最長的一次營運。 新年快樂! Read More

4 days ago

清簫詞話:容若重語,世間難得

更新於 :2025-01-03 12:07「不辭冰雪為卿熱」,不惜身之烈語也,「衣帶漸寬終不悔」似之。「身世悠悠何足問」,不惜名之豪語也。「一日心期千劫在」,千鈞之重語也。鶼鰈之情,不惜身者不易得;管鮑之誼,不惜名者亦不易得。然情誼至深者,一時不惜身名也非難事。難者,千劫不變也,非情足系,惟德方成。是故德永貴於情深,厚重勝於豪烈。容若重語,世間難得。 Read More

5 days ago