投資房貸款—利息扣稅的事情，你知道多少？（下）

（澳洲生活網訊）上周我們講到了對於投資房的貸款利息在什麼情況下可以抵稅，在什麼情況下不可以。接下來我們繼續這一話題。但在開始之前，有必要再次強調一遍，購買投資房時，第一筆錢的出處尤為關鍵：如果這筆錢是從自己的積蓄中掏出的，之後哪怕能夠用貸款補上，這部分的利息也是不能夠抵稅的。所以對於投資房，能夠用貸款解決問題的，一定不要自付。

但隨著貸款政策的收緊，四大銀行對海外貸款的政策嚴格的近乎苛刻，很多海外人士在貸不到款的情況下，會無奈的選擇用自家的錢先填上，這就不妙了。如果一個投資房價格50萬，你全部自掏腰包，那在理論上，即使買家在之後申請到了貸款，與自己的錢作替換，產生的利息也不能抵扣房租的收入。這樣投資房的投資二字就在很大程度上失去了意義。所以海外人士在購置投資房之前，一定一定找專業人士諮詢清楚，看自己有沒有必要進行這樣的投資。不行的話就改為自住，雖然程序上會相當複雜。

如何處理投資房貸款中的私人用途部分？

接下來我們進入今天的主題。有一種情況是非常常見的：我們擁有貸款，但這筆貸款不是全部用在投資房上的，很多時候我們把部分貸款作為私人用途使用，比如有的時候這筆貸款的一部分會用來支付自住房的費用，有時候會用來買一輛豪車（因為車貸的利率遠高於房貸）。一旦如此，貸款的利息就分成了兩部分：一部分是投資房的，一部分是私人用途的。根據ATO的條例政策，只有用作投資的貸款的利息才可以抵扣收入，私人部分的利息是不可以抵扣的。這就造成了一種現象：貸款多用途。

貸款的多用途，使得利息的比例分配變得十分必要。ATO要明白哪部分的利息可以抵扣收入，哪部分利息不可以。但這也增加了我們的負擔，因為利息的比例分配非常複雜，也絕不是單單一個百分比就可以解決的問題。所以，為了減少我們自身的負擔，曉梅會計事務所推薦大家這樣做：

1.建立對沖賬戶來避免貸款多用途的情況

想要買房的人，沒有幾個不知道對沖賬戶的，這有賴於房產中介大量的介紹。對沖賬戶實際上與貸款賬戶相互連接，對沖賬戶里有多少錢，就可以抵消掉貸款賬戶相同的數額。比如我們貸款賬戶里有50萬，對沖賬戶里有10萬，產生的利息就是40萬的利息，而非50萬的。

對沖賬戶的另一個好處是存取靈活，所以如果我們想買什麼私人用途的東西（比如高配寶馬豪車），就可以在對沖賬戶中取錢，從而避免貸款多用途帶來的繁瑣的計算。

舉個例子，我們貸款賬戶里有50萬，這些錢全部用來購買投資房；同時我們的對沖賬戶里有6萬。這時產生的利息是由44萬的貸款乘以利率構成的。這些利息全部產生於投資，所以全部都可以抵扣收入。

過段時間我們想買一輛價值5萬的私家車，就可以從對沖賬戶里取錢，這時我們的對沖賬戶有1萬，剩下49萬的貸款。這部分貸款也是100%用來投資的，產生的利息也全部可以抵扣收入。如此就避免了繁瑣的計算。

2.建立貸款的分支賬戶

如果我們沒有對沖賬戶，或者對沖賬戶里的錢不夠，同時我們又特別想要買一個私人用途的東西，這時候我們就有必要去提供貸款的銀行，要求他們把這筆貸款分成兩個分支賬戶。一筆用來支付投資房，另外一筆用來購買我們私人想要的東西。

舉個例子，小李有一筆60萬的貸款賬戶。其中20萬用來支付自住房，剩下的40萬支付投資房。這種情況下，他就可以要求銀行建立兩個獨立的分支賬戶，其中一個賬戶里分配20萬貸款，另外一個賬戶分配40萬。這樣產生的利息就會非常明確，40萬貸款產生的利息可以全部抵扣收入，20萬貸款產生的利息不能夠抵扣。這樣就避免了貸款多用途所造成的利息分配的混淆與複雜性。

這種方法也有另外一個好處，當我們在對沖賬戶里放錢的時候，這筆錢會自動對衝掉私人用途的貸款部分，也就可以保障我們投資房的利益最大化。

利滾利的利息可以抵扣嗎？

在投資房貸款的世界裡，也存在著這樣的情況：有的時候出於各種原因，當月的利息沒有還上，於是這個月的利息就一併吸納進來，成為貸款本金的一部分；等到下個月的時候，由於貸款本金的增加，也就造成了利滾利的現象，下個月的利息自然會比前一個月多出一部分。

問題是：多出來的利息可以抵扣收入嗎？

答案是可以。

與貸款替代私人積蓄的情況不同，ATO在這件事上的態度反應出了西方人行事的死板。他們認為這筆貸款的目的本身就是為了投資，不管出於什麼原因，因為投資而產生的利息都是可以全部抵扣收入的。所以只要你借款的目的是為了投資、產生收入，那麼即使貸款產生了利滾利的現象，利息都是可以全部抵扣收入的。

輕輕鬆鬆聯繫我們：

Eastwood Office：Suite 408/160 Rowe Street, Eastwood, NSW, 2122

電話：（02）9874 8996

City Office：Suite 203/309 Pitt Street, Sydney, NSW, 2000

電話：（02）9212 3255