圖：網路
（澳洲生活網訊）澳聯儲降息至歷史新低1.5%的消息一經公布，四大銀行緊隨其步伐，全部跟進：
－提前預測準確RBA將會降息的Commonwealth Bank（CBA）成為第一個跟進降息的銀行，下調0.13％，8月19日生效。 －National Australia Bank (NAB) 成為第二個跟進降息的銀行，下調0.1%，8月19日生效。 －澳新銀行（ANZ）第三個宣布跟進，下調0.12%，8月12日生效。 －同樣預測準確的西太平洋銀行（Westpac）最後跟進，本息同還類貸款下調0.14%，只還利息類貸款下調0.1%，8月23日生效。
這對於目前正在還房貸養房的人們來說，無疑是一大利好。對於進入房市依然持觀望態度的投資者，也許會有一種「此時不入，更待何時」的衝動？
然而房地產投資，並不是衝動的盲目跟風，而是對市場的足夠了解和對投資能力的真實評估，那麼關於以下幾點，你準備好了么？
現金流——房產持有的血液作為一個房產投資者，最主要的兩個回報，一是短期現金流回報，二是長期資本增值回報。
據Domain報導，大部分的高資本增長區的租金收益偏低，現金流表現不理想，而同樣，高現金流的地區資本增值卻不佳。
正現金流房產正現金流房產將為你帶來足夠的租金收益，用來抵消你的還貸利息、物業維護，仲介費用等支出。多出來的現金流還可以放入對沖帳戶，於是你的貸款會越來越少，收益會越來越多。長此以往，當產生的現金流超過生活所需資金，進一步就能達到財務自由的狀態。
通常，能夠實現正現金流的房產類型包括：
– 位於市區的小型單元房（1室或2室）——價位低；
– 地處稍偏區域和首府城市郊區的住宅——價位低且獨具增值潛力；
– 商業房產——價位和維護費用低，同時獨具增值潛力。
負現金流房產負現金流房產，一般指的是租金不夠支付還貸利息，但投資者看重的是其後期增值潛力的房產。但是當租金處於虧損狀態下，得益於澳洲獨特的稅收制度，可使用負扣稅（Negative Gearing）減少投資者的稅務負擔。
從長線投資角度看，當房產升值後，資本增值部分可通過銀行增值評估（refinance）拿出來，作為下一套房產的首付。
所以所謂負現金流房產，並不是一成不變會帶來虧損的房產投資。
那麼首次投資者該選擇正現金流的房產還是負現金流的房產？
這首先取決於自我投資能力的真實評估——即可支配收入水準。
－如果沒有多餘的閑錢，可能最好考慮正現金流的房產。
－如果有閑錢，足以支付持有成本和租金收入之間的差額，就可以購買負現金流的房產，並且進一步進行投資組合的構建。
其次，應結合自身實際情況，如是否有澳洲本地收入，是否考慮稅收對現金流的影響，年齡和職業是否有長期保障等進行更優化的選擇。
－若是屬於退休養老人群，預期收入可能會下降，那麼應更傾向於選擇正現金流房產。 －若是屬於本地中等以上收入人群，選擇負現金流房產一方面可以通過負扣稅進行合理避稅，另一方面可以享受較高的房產增值。
投資組合——致勝的關鍵
然而選擇投資正負現金流房產並不是單一絕對的，若想要在房產投資方面大展拳腳，構建有效的投資組合才是致勝關鍵。
構建澳洲房產投資組合的方法多種多樣，但其中有一個最關鍵的因素——均衡
不論你的個人情況、年齡或經驗如何，均衡都會儘可能地幫你增加收益和降低風險。那麼，什麼是均衡的投資組合呢？
作為一個投資者，你的終極目標應該是：房產投資組合在每月為你帶來固定收益的前提下還不斷增值。
因此：均衡=現金流房產+資本增值房產
許多投資者計畫擁有一個負現金流的房產等待升值，同時用一個正現金流房產的收入來抵消差額。隨著時間的推移，負現金流的房產也可能由於租金上漲及抵押貸款的減少而轉向正現金流，使房產從負扣稅轉向獲得收入。
這兩者的選擇並非兩個極端，而是個人負擔水準與投資組合總體目標之間的均衡。未考慮到現金流的那些人可能會發現有意想不到的開支，如利率的變動、維修等很快導致現金流失控。如果每周支付虧空已很艱難時，這可能造成災難性的後果。
所以現金流是長期持有房產的血液，更是實現資本增值的基礎，其重要性不容忽視。
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕，之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出，再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來，統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段，從未放鬆過。上百年來，其滲透能力堪稱登峰造極，幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣，還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起，中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國，並順利地在各級政府、學術領域，甚至地方社團中埋下種子，打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區，在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力，一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了，被統戰了，卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜，其實統戰與滲透的範圍極其廣泛，廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說，一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人，不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告，或避免發表支持台灣政府的言論，美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」，其實他們已經在中共的戰壕里，替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」，都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人，包括台灣人或東南亞的華裔難民，他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化，有些人從反共走向親共，之後又宣稱反共，自由世界給了他們自由思想的空間，但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢？那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞，具有頑固的持久性，有時活躍、有時潛水，當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代，澳洲只看到了滾滾而來的金錢，卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍，它既減輕了澳洲的經濟危機，也削弱了澳洲的立國基礎，澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」，氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎？當然不會！那張滲透的網路不是一天建成的，也不可能在一天內轟然瓦解，該鋪墊的早已穩妥，該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷，中共軍人擠進紐西蘭國會，泛紅憲兵在守護台灣總統府，類似的情形比比皆是，澳洲也絕對不會例外，冰凍三尺非一日之寒，區別只在於何時才被發現，西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單，親共與反共都是擺在檯面上，多多少少都對澳洲主流產生影響力，其它的絕大多數社團都保持低調，明哲保身，見風使舵，意見統一。 與中國社區相比，台灣社區反而顯得比較複雜，那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中，海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲，一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣，那是一些民國初期就開張的百年老店，「XX堂」，或「XX會」，以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體，他們都曾接受了中華民國文化教育，本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後，首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透，遺憾的是無一能夠倖免。… Read More
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