（澳洲生活網訊）澳聯儲降息至歷史新低1.5%的消息一經公布，四大銀行緊隨其步伐，全部跟進：

－提前預測準確RBA將會降息的Commonwealth Bank（CBA）成為第一個跟進降息的銀行，下調0.13％，8月19日生效。 －National Australia Bank (NAB) 成為第二個跟進降息的銀行，下調0.1%，8月19日生效。 －澳新銀行（ANZ）第三個宣布跟進，下調0.12%，8月12日生效。 －同樣預測準確的西太平洋銀行（Westpac）最後跟進，本息同還類貸款下調0.14%，只還利息類貸款下調0.1%，8月23日生效。

這對於目前正在還房貸養房的人們來說，無疑是一大利好。對於進入房市依然持觀望態度的投資者，也許會有一種「此時不入，更待何時」的衝動？

然而房地產投資，並不是衝動的盲目跟風，而是對市場的足夠了解和對投資能力的真實評估，那麼關於以下幾點，你準備好了么？

現金流——房產持有的血液作為一個房產投資者，最主要的兩個回報，一是短期現金流回報，二是長期資本增值回報。

據Domain報導，大部分的高資本增長區的租金收益偏低，現金流表現不理想，而同樣，高現金流的地區資本增值卻不佳。

正現金流房產正現金流房產將為你帶來足夠的租金收益，用來抵消你的還貸利息、物業維護，仲介費用等支出。多出來的現金流還可以放入對沖帳戶，於是你的貸款會越來越少，收益會越來越多。長此以往，當產生的現金流超過生活所需資金，進一步就能達到財務自由的狀態。

通常，能夠實現正現金流的房產類型包括：

– 位於市區的小型單元房（1室或2室）——價位低；

– 地處稍偏區域和首府城市郊區的住宅——價位低且獨具增值潛力；

– 商業房產——價位和維護費用低，同時獨具增值潛力。

負現金流房產負現金流房產，一般指的是租金不夠支付還貸利息，但投資者看重的是其後期增值潛力的房產。但是當租金處於虧損狀態下，得益於澳洲獨特的稅收制度，可使用負扣稅（Negative Gearing）減少投資者的稅務負擔。

從長線投資角度看，當房產升值後，資本增值部分可通過銀行增值評估（refinance）拿出來，作為下一套房產的首付。

所以所謂負現金流房產，並不是一成不變會帶來虧損的房產投資。

那麼首次投資者該選擇正現金流的房產還是負現金流的房產？

這首先取決於自我投資能力的真實評估——即可支配收入水準。

－如果沒有多餘的閑錢，可能最好考慮正現金流的房產。

－如果有閑錢，足以支付持有成本和租金收入之間的差額，就可以購買負現金流的房產，並且進一步進行投資組合的構建。

其次，應結合自身實際情況，如是否有澳洲本地收入，是否考慮稅收對現金流的影響，年齡和職業是否有長期保障等進行更優化的選擇。

－若是屬於退休養老人群，預期收入可能會下降，那麼應更傾向於選擇正現金流房產。 －若是屬於本地中等以上收入人群，選擇負現金流房產一方面可以通過負扣稅進行合理避稅，另一方面可以享受較高的房產增值。

投資組合——致勝的關鍵

然而選擇投資正負現金流房產並不是單一絕對的，若想要在房產投資方面大展拳腳，構建有效的投資組合才是致勝關鍵。

構建澳洲房產投資組合的方法多種多樣，但其中有一個最關鍵的因素——均衡

不論你的個人情況、年齡或經驗如何，均衡都會儘可能地幫你增加收益和降低風險。那麼，什麼是均衡的投資組合呢？

作為一個投資者，你的終極目標應該是：房產投資組合在每月為你帶來固定收益的前提下還不斷增值。

因此：均衡=現金流房產+資本增值房產

許多投資者計畫擁有一個負現金流的房產等待升值，同時用一個正現金流房產的收入來抵消差額。隨著時間的推移，負現金流的房產也可能由於租金上漲及抵押貸款的減少而轉向正現金流，使房產從負扣稅轉向獲得收入。

這兩者的選擇並非兩個極端，而是個人負擔水準與投資組合總體目標之間的均衡。未考慮到現金流的那些人可能會發現有意想不到的開支，如利率的變動、維修等很快導致現金流失控。如果每周支付虧空已很艱難時，這可能造成災難性的後果。

所以現金流是長期持有房產的血液，更是實現資本增值的基礎，其重要性不容忽視。