（澳洲生活網訊）澳洲對於海外人士在澳投資的審批制度有了大幅的改動。趕緊讓我們一起來了解下吧！
一、什麼是FIRB？
FIRB，全稱Foreigh Investment Review Board，即澳大利亞外國投資審查委員會，其主要作用是在遵循國家利益和法律的條件下，審查外國投資提案，儘可能增大投資流量，同時保護澳大利亞的利益，與申請人協作，確保國家利益得到保護。
按照目前的規定海外人士要在澳洲買房的話一定要獲得FIRB的批准。
在澳洲，政府一向把房地產作為主要的支柱產業大力扶持，每年都回採取多項措施支持其發展，其中一項很重要的政策就是鼓勵海外人士購買澳洲房產，以此作為個人投資組合的一部分。海外人士在買房時可以享受到和澳洲本地居民買投資房同樣的政策，即國民待遇。唯一需要多辦的一個手續就是須經FIRB批准。
二、什麼是海外人士？
所謂海外人士，即除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的其他人士，包括持有澳洲臨時簽證的臨時居民在內（通常為持有超過12個月有效簽證的居民，包括163，188，457及學生簽證等）。
三、海外人士在澳洲買房有什麼限制？
- 非澳洲公民或者永居人士將不允許購買任何二手住宅或者二手商業用地，但是可以申請購買空地（12個月之內必須進行開發建設），新房和期房（樓花）
- 在申請和購買新的住宅和空置住宅用地開發前必須經過外資審批，即申請FIRB的批准。
申請購買新的住房，通常無條件批准；如申請購買空置土地，建設需在四年內完成；如土地上已建立住宅，一般不會被視為閑置土地。新的住房建好後，可被出租，出售，或由外國投資者自己使用。
- 長期簽證持有者（例如TR簽證、工作簽證、學生簽證等）可以在非常嚴格的條款下申請購買二手不動產，但是必須用於自住目的，且僅能夠作為自己居住用途，在簽證到期離開澳洲時必需出售此住房。
- 外資控股公司也通常被禁止購買二手房，但是外國公司有大量的澳大利亞業務可為澳大利亞的員工提供及購買已建住房。
如果海外人士意圖購買二手房屋並且進行推到重建的，通常會被要求推倒後所建房屋的數量要大於之前房屋的數量。（即推倒一棟必須要建兩棟以上）
所謂海外人士購房申請，除部分特定情形下，其申請是單獨針對一棟特定房產的，即每購買一棟房產前，就要重新申請一次。
四、什麼條件可以豁免？
新政策下，原有的豁免申請條件依然存在，並且持有澳洲永居簽證的配偶作為共同共有人購買房屋，現在也可以免於申請：
- 澳大利亞公民在購買住宅房地產不需要審批，無論他們是否居住在澳大利亞；
- 紐西蘭公民，澳大利亞永久居留簽證的持有人也免除審批要求；
- 澳大利亞公民，紐西蘭公民，澳大利亞永久簽證持有者的配偶在作為共有人(joint tenants)購買住宅房地產的時候，不需要進行審批。
五、FIRB審批的申請程式
申請時間是多長？
在新政策下，海外人士購房的申請時間與原政策沒有太大變化，一般購買住宅或空地，都是必須在簽訂無條件合同前申請。
這裡所謂簽訂無條件合同即為Unconditional合同，簡而言之，這類合同一旦簽訂，其中不帶有任何條件性條款（如Subject to Finance的貸款條款，subject to building inspection的房屋結構調查條款及Subject to FIRB的海外人士購房申請條款）。
這樣看來，以前先簽合同後申請FIRB的做法在新政策下一樣是可以實現的，但是合同中必須要加入條件性條款，並且保證在FIRB審批批准前該條件還有效。
審批周期多長? 在新政策下，審批周期通常為30天法定期限，即從申請遞交並且支付申請費後的30天內，審批人員會完成審批。另還有10天時間可以將決定通知申請人。
這樣算來，整體審批周期就長達40天之久，此外特殊情況下或者申請較為複雜的情況下，審批周期還可能延長。 申請費用及申請種類新政策下，海外人士在申請購房批準時必須支付申請費用，該費用同時適用於新房、空地及二手房。
六、購買住房的申請費用為多少？
在澳洲購置低於100萬澳幣的住宅，海外投資者必須繳納5000澳幣的申請費；購買價值超過100萬澳幣以上的住宅，申請費則相應增加。
七、關於違規處罰
新政策下，違規的處罰力度相當大。
對於沒有申請FIRB審批的個人買家，除了依照房產市場價一定比例給予民事處罰外，刑事處罰則最高可達＄127,500的罰款，並最高處以3年的監禁。
除此之外，其他協助購買者違反FIRB規定的協力廠商也可能會受到相應的處罰。
八、誤區
樓花無需申請FIRBFIRB的批準是指具體某一個房子可不可以賣給外國人，而不是這個外國人可不可以買這一套房子。
經常會聽到說樓花不需要去申請FIRB的批准，其實這個概念不夠完整，因為開發商通常已經將他們開發的樓盤整體拿到FIRB去審批了，FIRB可能已經批准該樓盤的30%或是其他可以賣給外國人。
所以給我們的「假像」是樓花無須申請，實際上這些房子已經獲准賣給外國人了。
二手房通常都要求去審批，因為原來的業主賣給你前部可能去審批過的。
鑒於批準是指具體某一房子可不可以賣給外國人，而不是這個外國人可不可以買這一套房子的原理，所以申請人在申請FIRB的批準時必須要提供房子的具體資訊。
