買家代理人知多少？

（澳洲生活網訊）據《澳洲金融時報》報導，買家代理人的費用已高達房價的3%，他們提供的服務真的物有所值嗎？

更有甚者，如果買家想買房，同時還想出售原有房屋，那就得再請一位房地產仲介（費用約賣價的2%），兩筆交易的仲介費用就高達5%。

某些買家認為仲介的服務很值得，他們確實幫買家找到了適合的居住地以及協助談判價錢。不過買家還是要檢查仲介公司的營業執照、服務經驗和代理人的獨立性。

專業水準和要求

有些公司自稱能為買家提供客制化服務，根據不同的案例量身訂做，但私底下卻接受賣家給的傭金，還收取開發商給的回扣。

有執照的買家代理人表示，各州的代理人專業度參差不齊，導致一些無良仲介時常在代表買家或賣家身份上轉換，由此產生了許多利益衝突，且很可能誤導買家。

前房地產業主要銷售人Frank Valentic，是澳洲熱門電視實境節目《The Block》（注1）的裁判之一，近期因有「雙面協商（work both sides of the street）」嫌疑被逮捕，且由於其專業失當行為，已暫時不准許從事房地產相關工作。

Valentic自稱是買家代理人，買下4個公寓並以房主的身份轉售給不同買家。他還擁有自己的買家代理人公司—Advantage Property Consulting。

他因專業不當行為被吊銷房地產執照6個月，並被維多利亞消費者事務委員會（Consumer Affairs Victoria）罰款7000元，且責令其在被起訴後，需參加為期3年的合格培訓課程。

澳洲房地產買家代理協會（REBAA 注2）會長Rich Harvey表示，「買家代理人只能為買家服務，只能代表買家的立場。」

這些不法的仲介通常都是在一個不引人注意的地點，協助有錢、有聲望的買家。他們提供的房產近乎一半不在市場上銷售，意味著這些房產並沒有做廣泛地宣傳。

Rich Harvey還說，買家代理協會的會員僅能從買家（客戶）手上拿到報酬。有些人自稱是買家代理人，卻接受其他方的回扣和傭金，這是不公正的。「買家代理人必須擁有正式的房地產仲介執照，且需符合執業當地的批准規定，最少要有2年的買家代理人執業經歷、5年房地產行業從業資歷，還需持有專業理賠金保險證書。買家代理人必須公正不倚地提供建議。」

如何篩選優質的買家代理人？

Wakelin Property Advisory房地產諮詢公司提供給買家10個問題，用以尋找好的代理人：

1.他們在整體市場和特定房地產方面具有什麼專業知識？

2.他們和開發商、律師、會計師或房地產仲介是否有隸屬關係？是否會產生利益衝突？

3.他們在這一行執業多久了？確認他對房地產知識了解的程度以及他們老闆的聯繫方式。

4.他們對你想購買地區的郵編、房地產類別和市場情況了解多少？

5.他們的收費標準為何？固定費用？傭金？還是兩者混合收費？額外服務項目是否需另外收費？還是支付一筆費用即涵蓋所有服務？

6.在以往的房地產交易中，他們有何經驗？他們是否能讀懂合同？是否能解釋建築物特性和害蟲檢查報告，從中提供買家實用的意見？

7.他們的執照中是否包含理賠金證書？各州和領土對買家代理人的執業規定都不同，因此要確認相關機構對買家代理人的授權和批准。

8.他們是房地產相關機構的會員嗎？他們與房地產業監管機構之間有衝突嗎？是否會影響他的工作資格和做法？

9.他們會提供哪些持續的管理服務？

10.他們是否能提供客戶推薦信和證明書？買家可請求與先前的客戶聯繫，了解他們的服務情況。這些訊息可以透徹了解他們在專業領域的表現狀況。

收費標準

舉一個實例，一位悉尼瑜珈教師（不願透露姓名）最近僱用了Upward Real Estate買家代理公司的代理人Debbie Upward女士（同時也是該公司老闆），請她協助購買位於Maroubra，悉尼CBD東部9公里外的一個1居室公寓套間。

瑜珈教師說，她花了幾個周末的時間親自看房子，好幾次嘗試喊價都失敗了，加上經過幾周毫無結果且令人挫折的網路搜尋後，她決定尋求買方代理人的協助。

她說，「當我得知要花多少仲介費時，大吃一驚。」她簽了3個月的僱用合同，由於冬天是銷售淡季，後來延長至4個月。仲介費用約為購買房屋價格的2%，13,750元。

作為找到合適房屋的報酬，這位瑜珈教師每周六必須去看開放參觀的房子。當找到合適的房子時，房屋交割也談妥了。她高興的說，「我付出的費用換取買家代理人的房地產知識和經驗，這很值得，我也得到了一些珍貴的收穫。」

代理人的傭金、費用及其他開支等收費標準應以書面列載，並以能夠提供的服務水平作為收費依據。它可以按房屋價格的固定比例收取，由客戶和買家代理人協商好一個最大值即可。

收費範圍是房屋購買價格的1.5%～3%之間；若客戶已有明確的購屋地點資訊或已找到房屋，而買家代理人只需協助他完成購房程序，則收取費用是房價的0.5%～1%。

如果是在拍賣會上協助買家競標，或是談判簽訂銷售合同內容，這樣的收費標準變化就大了。買家代理人對這類服務的報價約在200元～1000元之間。

完整服務（包含尋找房屋、購買、交割和協尋租客）的基本固定費用約為1.2～1.5萬元。但這還是會隨房屋本身的價格、交易的複雜程度和花費的時間而變動。

買家代理人是否真的公正不倚？是否沒有利益衝突？

不法經營者會聲稱自己專門代表買家立場，卻未公開其他的利益糾葛，比如，同時從買家和賣家身上收費，或收取開發商給的回扣。

有些買家代理商聲明，他們劃分的清楚自己扮演買家代理人和房地產仲介時的身分，當他們身為買家代理人時，他們不會從自己手上的投資組合中推薦買家買房。

除了找到最適合客戶的房地產之外，買家代理人也會協調、完成銷售合同、調查、視察房屋狀況和協助購買保險等等。

編譯：喬伊

注1：《The Block》系列節目內容為拍攝4～5對夫婦翻新自己的房屋或公寓，並在拍賣會上相比售出最高價格。

注2：REBAA是一個專業機構，旨在設置和監控房地產從業人員的專業標準。