（澳洲生活網訊）CoreLogic RP Data資深分析師Cameron Kusher依據澳洲統計局的《人口統計調查》，撰文探討澳洲住宅竣工量和人口增長之間的關係。他提到澳洲總體人口增長仍然強勁，但逐漸走低，與此同時，住宅建設蓬勃發展，使住房需求量和供給量之間的差距縮小。

人口增長緩慢，住宅竣工量大

澳洲統計局於3周前公布了2015年12月份的《人口統計調查》。調查中顯示，澳洲總人口數約有2,390萬人，2015年共增加了326,073人。自2007年～2008年12月人口增長達到頂峰（459,504人）後，澳洲人口年增長數開始大幅滑落。

人口增長（意即房屋需求）已經放緩，住宅建設卻創下歷史新高。直至2015年12月之前的一年裡，全澳的住宅高達190,072個。澳洲人口增長的來源主要是海外移民，額外的住房需求也由此而生。

人口增長與住宅竣工量比率圖

紅線為長期平均水平，黑線為比率（圖來源：CoreLogic, ABS）

CoreLogic依照統計局提供的數據製作了以上圖表，從中能觀察到一些重要的信息：

1.統計局提供的數據並未將拆除的房屋、非永久性住宅和半永久性住宅列入衡量，先前統計局估計這類房屋的數量約佔所有房屋的15%。

2.住宅竣工量數據將臨時居住空間，如酒店和服務公寓涵蓋在內。

3.人口增長不一定會帶來更多房屋需求。舉例來說，擁有新生兒的家庭並不一定需要新的居住空間，而海外移民當然會創造更多的房屋需求。

澳洲統計局最新《房屋和居住成本調查》報告顯示，截至2014年6月止，各州和領地的平均家庭人數：新州、維州、昆士蘭、首都特區2.6人；南澳、塔斯馬尼亞2.4人；西澳和北領地2.7人。

從上列曲線圖得知，2015年各州人口增長及住宅竣工量的比率：新州2.4；維州1.9；昆士蘭1.6；西澳和南澳皆為1.0；塔斯馬尼亞0.8；北領地0.4，以及首都特區1.3。

住房短缺的情況，各州不同

以此為基準，每一州及領地近期都有過度興建的問題。然而，Kusher認為，統計局做的這份分析仍有不足之處。顯然，將比率與長期平均水平相比後，我們很明顯的看到新州和維州的住宅供給量依然缺乏，而真正過度建設是發生在其他地區。

Kusher提醒，當我們看這份分析數據時，還需注意一點，即正在興建中的住宅類型。目前，公寓套間已成為住宅建設項目的重點。公寓套間的空間較小，比起獨立式住宅，套間能容納的人口也較少，因此多少對統計局的數據有影響。

雖然這份分析報告無法確切的指出澳洲是否有『建設過多』的現象，但很顯然的，人口增長緩慢加上住宅建設量大增，住房供給和需求量之間將較為平衡。從〈人口增長與住宅竣工量比率圖〉大幅下降的事實來看，也能證明了此一論述。

目前市場上有許多正在興建的新項目，且獲准興建的項目也越來越多，因此開發商開展新的項目之前，應留心人口及竣工量的數據，謹慎行事。

由於人口增長緩慢以及建設量逐日大增，住房短缺的情況將迅速減少。

編譯：喬伊