澳洲物業「租金收益」與「資本增值」哪個更重要？（下）

（澳洲生活網訊）

導讀

對於投資者來講，想要獲得收益無非兩種，一種是資本增值，另一種就是租金收益。今天澳紐與您繼續分享關於資本增值與租金收益的小知識。

什麼是資本收益？

也稱為資本增值（Capital Gain）, 也就是房產現有資產價值減除購入時之價格，所賺取或損失之價值。即當持有的可變賣資產（如股票、或者房產），在脫手時，其賣價高於原先購進成本，即產生利潤，此利潤為已實現的資本利得。

投資房產的時候，追求強勁的資本增長似乎是一個顯而易見的選擇，因為這個選擇有著產生長期資本收益的潛能。但是，高資本增長房產的租金回報率可能較低，這意味著這些房產幾乎一直都是負收益的。澳洲目前的優勢就在於，根據現行稅法制度，投資者能獲得一些有用的稅收優惠——享受負扣稅，相關費用（比如按揭利息和其他成本）甚至超過獲得的租金收入。

在持有該類投資性房地產期間，有可能要貼錢，而且還要面臨利率風險，如果按揭利率上調，將會有所損失。不過這些風險可以通過一些方法來降低，比如減少借款和獲得固定利率的貸款。

強勁的資本增長策略其實是孤注一擲的，所有收益都是在未來某個時間房產售出時才能取得。同時，投資者有可能會出現虧損和負現金流。

租金收益VS資本增值，如何選擇？

為了說明這一點，我們假設有兩套價值均為40萬澳元的房產可供選擇。房產A的預期資本年增長率為7%，租金回報率為4%，而房產B的資本增長率為4%，租金回報率為7%。假設購置獲得的價格、金融方面的支出和持有成本都相同情況。15年後可能的財務狀況：

可以看出，15年後，房產A的價值大大高於房產B的價值（將近高出50%以上），而在投資期間，房產B產生的現金流則大大高於房產A。你還可以看到，15年後，由於房產A強勁的資本增長，兩套房產的租金差距縮小。但這是基於租金水準可以與資本增長趨勢保持一致（以保持收益）的假設，事實情況不一定如此。