(澳洲生活網訊)嚴格意義上的律師叫Solicitor,購房過程用到的通常是地產過戶Conveyancer,
我們在地產業務中所稱的律師通常是指Conveyancer。
初次購房者通常不知道哪些律師好,方法有三個:
一是通過買過房的過來人推薦口碑好的律師;
二是通過仲介推薦律師。有買家擔心使用仲介推薦的律師會產生勾結問題,其實不用擔心,有過切身體驗的買家通常都會承認,專業仲介推薦的律師可能往往比自己盲目找的律師更專業。原因是,作為從業多年的仲介,對行內的律師可能也多少打過交道,貌似互相競爭的仲介之間也常會互相交流客戶回饋,對律師的狀況也要比外行人更了解,仲介通常也希望推薦最專業最盡責的律師說明自己的客戶完成交易。而律師是持牌經營,他們只收取服務費,不可能去勾結仲介做坑害買家的事情、冒丟掉牌照的風險。而開發商有自己的律師,仲介推薦的律師與開發商律師沒有瓜葛,只代表買家利益為買家服務。買家律師與開發商律師不能為同一個律師行。
第三,就是不要糾結於律師費價格,建議不要與律師壓價格,如同真正聰明的投資者只求享受最優質的專業服務,不屑向房產仲介與貸款仲介索取回扣一樣,只貪圖最低的價格,很可能令你支付其他方面更昂貴的代價。
購房者容易陷入兩個誤區,一是誤以為律師級別越高越好,接了地產業務的律師必然精通地產方面的業務。二是片面對比價格,傾向於選擇最便宜的律師。
實際上律師的業務十分廣泛,不同專業的律師擅長的業務方向也各不相同,並非所有的律師或高級別律師就必然精通地產法律業務,而且不同州的地產法律也有所不同,如果在悉尼做其它州的業務,需找持有其他州牌照的律師。
做地產買賣並不需要找很有名氣的高級別律師,一般來說持牌的專業過戶律師就足夠了。購房者應選擇比較專註於地產業務的律師。澳洲規定地產買賣中,必須買家與開發商雙方律師同時介入。有的買家困惑簽好合同後自己手中啥也沒有,實際上合同確實是不留在買家手中的。在期房業務中,律師同時負責保管合同直到過戶後,才會將合同退還買家。買家可以在簽合同時自行複印合同留存。
購買期房時,買家僅需將10%首付款存入開發商律師信託戶口,任何人不可動用,直到房屋建好,買家才會辦理過戶手續,此時發展商才收到首付款,買家付清餘款,建築期間無需供樓。
在房產房屋買賣過程中,買家律師要告知買家相關的法律權利義務,在客戶違約的情況下,也必須要告知客戶的法律責任,以及雙方的權利義務。買家律師在為買家客戶從事法律服務中,其職責一般包括審查合同,解釋合同,提供法律建議,要求對方律師修改合同某些條款。律師收費標準通常為$990-1550為多。在HOUSE AND LAND contract中,大部分律師只受理土地合同,而不受理建築合同。只有少部分律師願意幫忙解釋建築合同,通常加收約$220-330。切記,律師沒有責任去為品質等問題把關。
有的買家容易陷入一個誤區,認為律師也必然對地產問題更為專業,而且觀點也更具權威性,因而很喜歡徵詢律師對於所購物業的看法,並作為決策的重要依據。
四年前曾有買家因為律師一句「西北區太偏僻」的評論而放棄了增值最快最大的區域而後悔莫及。也有聽了律師關於Darling Harbour的使用權只有99年的負面看法,而放棄了Darling Square項目,後悔莫及。
有些律師對項目發表「超越法律層面」的個人看法是可以理解的,但作為買家應獨立思考。
不能要求業務繁忙的律師花很多精力去研究你所買樓盤的政府規劃與配套,並實地考察周邊環境等細節。買家律師保護的是買家法律上的、書面上的抽象權利。作為律師,其專業範圍也僅限於提供法律服務。至於客戶所購買的房屋是否物有所值,是否會漲價增值,是否好出租,租金有多少,房屋建築品質如何,屋內裝修標準是否合格,以及自己能否貸款,能貸多少,如何還貸,匯率走勢如何等等,諸如此類關於房產投資、貸款、外匯等的問題,律師作為法律專業人士(而非投資分析師)不能夠、不可以、不應當也無法提供任何超越本專業範圍的建議或者答案。
身為律師,本身業務已經很繁忙,他們會了解部分的地產及房貸知識,但是術業有專攻,一個人的時間精力有限,不可能同時對幾個相關領域都做到同時精通。專業而成功的地產律師,客如雲來,本身的地產律師業務已經超負荷,無暇顧及地產仲介、貸款、移民、會計業務。一般說,除上述法律程式事項外,買家律師無法為客戶購買房屋投資回報負責,也無法代理貸款事項,也不會代為客戶驗房。買家應找專門的貸款仲介,專門的投資分析師,專門的驗房代理做專業的事。
在業務實踐中容易出現的問題是:太遲收到settle時間的通知,導致資金準備不及;由於太繁忙,對一些問題答覆不及時,或某些環節跟進不及時造成延誤。一些律師行為了對客戶負責,不得不通過提高律師費來確保服務品質。因此作為客戶若過度糾結於律師費,可能也會為節省的三兩百律師費付出更高的代價。
找一個敬業專業的律師對購房過程是一很大的保障,即使律師費貴一些也是值得的。實際上,律師對品質問題是無能為力的,買房者應對開發商口碑自行把關。
溫馨提示:維洲(墨爾本)7月1日對外國人增加4%印花稅至7%。合同必須趕快在7月1日前交換掉才能避免損失。歡迎加入澳洲房貸危機互助平台。
作者:金牌地產李聞新Steven Lee
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This post was last modified on 2016年6月20日 07:23
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更新於 :2024-12-20 03:12 12月初,三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕,之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出,再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來,統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段,從未放鬆過。上百年來,其滲透能力堪稱登峰造極,幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣,還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起,中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國,並順利地在各級政府、學術領域,甚至地方社團中埋下種子,打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區,在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力,一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了,被統戰了,卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜,其實統戰與滲透的範圍極其廣泛,廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說,一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人,不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告,或避免發表支持台灣政府的言論,美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」,其實他們已經在中共的戰壕里,替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」,都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人,包括台灣人或東南亞的華裔難民,他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化,有些人從反共走向親共,之後又宣稱反共,自由世界給了他們自由思想的空間,但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢?那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞,具有頑固的持久性,有時活躍、有時潛水,當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代,澳洲只看到了滾滾而來的金錢,卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍,它既減輕了澳洲的經濟危機,也削弱了澳洲的立國基礎,澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」,氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎?當然不會!那張滲透的網路不是一天建成的,也不可能在一天內轟然瓦解,該鋪墊的早已穩妥,該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷,中共軍人擠進紐西蘭國會,泛紅憲兵在守護台灣總統府,類似的情形比比皆是,澳洲也絕對不會例外,冰凍三尺非一日之寒,區別只在於何時才被發現,西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單,親共與反共都是擺在檯面上,多多少少都對澳洲主流產生影響力,其它的絕大多數社團都保持低調,明哲保身,見風使舵,意見統一。 與中國社區相比,台灣社區反而顯得比較複雜,那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中,海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲,一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣,那是一些民國初期就開張的百年老店,「XX堂」,或「XX會」,以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體,他們都曾接受了中華民國文化教育,本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後,首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透,遺憾的是無一能夠倖免。… Read More
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