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（澳洲生活網訊）澳洲房地產這段時間挺讓人操心，特別是有樓花臨近交割的。我已經從購買了悉尼、墨爾本、布里斯本三處的不同客戶和朋友處，獲得了一致的信息：原價賣掉一年半或兩年前的樓花。原因是銀行政策發生了變化，對海外收入證明貸款的限制、放貸比例的降低。
同時我也從本地地產上市公司Mcgrath的一位高級經理那邊獲得信息，他們二手房銷售形式喜人，不少客戶又回到購買現房的市場，而且一些客戶甚至覺得買舊房划不來，乾脆買土地，自己建房子。
房產市場真有種「按下葫蘆浮起瓢」，此消彼長的感覺，幾家高興幾家愁，還有幾家在發獃。
1、收緊海外地產投資達到平抑房價
我們這個宇宙有個「成住壞滅」的舊理，凡事也有個「產生、發展、衰退、滅亡」的循環過程，反應到地產界來說，也就有地產高潮落幕的情形。
澳洲對海外地產投資政策鎖緊的這個跡象，其實在2015年中就出現了，面對本地居民越來越難以承受的房價，特別是悉尼、墨爾本中價位不斷的攀升，民選的政府終於開始出手。
我們可以看看政府和銀行是如何一步步、如何收緊對海外投資：
2015年3月4日澳大利亞財長簽署文件，嚴令中國恆大地產集團旗下公司在90天內，賣出去年以3900萬澳元（約合人民幣1.9億元）購買的海邊豪宅Villa Del Mare，且不論銷售價格多少，必須限期售出，否則將面臨起訴。這是澳大利亞政府自2006年以來首次打擊外國對住宅房產的投資。
2016年04月27一條消息讓購房人都很震驚：「四大銀行正式確認關閉海外收入貸款」 Westpac正式宣布， 所有的Westpac銀行和子銀行St George, Bank SA 和 Bank of Melbourne, 都將停止貸款給所有非澳洲居民和臨時簽證持有者。
之前的Commonwealth Bank聯邦銀行已經不再貸款給澳大利亞臨時居民，也就是說學生簽證，工作簽證等非永居居民，都無法拿到澳洲銀行的房屋貸款了。
而ANZ和Nab銀行貸款額度很低並且條件苛刻。基本上遞交的所有case都被駁回。等於說，澳洲四大銀行都已經確定不再借貸給海外人士。
2016年6月，澳洲各州上演漲稅高潮，對海外投資者上調印花稅與土地稅。以印花稅為例：
*新州從2016年6月21日開始在現有印花稅的基礎上，海外人士要再多交房價4%的印花附加稅。
*維州從2016年7月1日起純海外人員要再多交房價7%的印花附加稅
*昆州從2016年7月1日實行純海外居民要再多交房價3%的印花附加稅。
而地球的另一端，中國國內也開始重點查處資金的「非法」轉出，加大了對地下錢莊的打擊力度。
這一系列組合結果可想而知，對於前期依靠海外資金或者海外收入證明來買澳洲樓房與地產的投資者來說，意味著什麼？
這就是為什麼前段時間《澳洲金融述評》的一篇文章會在地產和投資界引起了很大的關注。該報6月4日刊登的引述CBRE經理的話：某澳洲地產銷售公司在中國銷售的樓盤，其中因Westpec抽貸，導致6億澳幣的貸款受了影響，涉及超過價值9億房產的交付。儘管後來公司闢謠、報紙更正消息，但還是強調「現正與多家國際、當地貸款機構以及二級貸款機構商議貸款方案。」可以推斷，對海外投資者的衝擊還是很大的。
2、澳洲政府冰山下的實力
很多時候，從中國來的人到了西方社會，突然發現政府官員真的是公僕。由於投資環境透明、法律的保障，有沒有政府裡面的關係都無所謂，加上這邊的媒體可以肆意的批評政府、有時候難免對主政的官員產生一些錯覺，認為在台上的都是「劉禪」之輩，沒有足夠的重視。
實際上我們和一些城區的市長、議員一聊，發現他們都非等閑之輩。別忘了，他們都是一張張選票選上去的，他們的整個家庭、經歷和業績要放在社會公眾面前審查、還能上台演講、下面走訪，這種人絕非等閑之輩。
做為華人來說，由於語言的關係，很多時間對政府官員的了解、融入不夠。如果能夠看懂當地的報紙、熟悉Council的網站信息，很多時候在操作投資之船的時候，就會提前發現風險端倪，避免撞到「冰山」的憂患。
今天新洲的另一則消息，則可從另一方面說明地產政府對地產繁華形式的結束的判斷：
新州預算：縮減政府開支14億澳元
下周公布的新州預算將縮減政府部門14億澳元開支，學校，緊急救援服務、一線醫療和一線警察這些部門不在縮減之列，減支主要針對辦公室後勤部門。悉尼晨鋒報消息，縮減預計會一直持續到2019/20財年。聯盟黨2011年組閣以來，預算縮減一直在進行。新州財長Berejiklian去年曾炫耀，得益於房地產的繁榮，新州擁有澳大利亞最強預算，未來幾年會有盈餘。但Berejiklian現在說，繼續削減政府預算是必要的，好的政府就應該縮減後勤開支，把更多的資金投入到一線。
根據當前的情形，我們的建議是：
（1）主要省會城市地產行業繁華已不再。但如果不出現大的瘟疫和流行疾病而出現的人口急劇減少，澳洲地產不會出現崩盤，但短期價格會出現回調，時間周期為半年到一年左右。
（2）但由於銀行政策的收緊，會有相當一部分樓花會返回到市場上，一方面會抑制房價的上揚、另一方面會促使開發商減少新的項目開發。
（3）如果您投資了樓花、特別是自住，或者是憑著真實的收入獲得的貸款、想法獲得其它資金，把房子按期交割。不久你會從新看到房子上漲帶來的資本增值。
（4）如果您的收入證明不足以獲得銀行的支持，趕緊轉賣，規律是離市中心越近，您加價的可能性越大。
（5）如果您現在持幣待投，恭喜您，買家時代已經來臨，您有充裕的機會去挑選您心儀的房子。但建議，地段和周邊設施仍然是考慮重點。
「繁榮世界」目前手上受客戶委託，有一批樓花要出手，絕大部分都是原價，地段也不錯，歡迎有金融能力的買家和我們聯繫。
同時如果你手上有物業要變現，也歡迎與我們聯繫，我們和你一起找到最好的買家。
作者： 黎澳
供稿：繁榮世界
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This post was last modified on 2016年6月19日 05:34
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