（澳洲生活網訊）做任何事情，總是有第一次，也許跌跌撞撞，從而增長經驗，因此，第一次做不好或失敗是難免的，也不一定是壞事。但如果是首次買房這樣的大事，最好從第一步就走穩、走對。

據realestate.com.au網站最新的消費者意願調查(Consumer Intentions Study)顯示，幾乎有三分之二的首次購房者都會感到買房程序很複雜難懂。約15%的受訪者對購買程序「極為困惑」，「些微困惑」則佔49%。

房地產經濟專家Bruce Brammall，針對首次購房者存在的困惑，提出解決方法和建議。

1.應有多少存款金額

買家的存款金額多寡是否有一個確切數字？Brammall表示，最理想的存款金額是欲購房產價格的20%。不過就現實面來看，許多首次購房者並沒有那麼多儲蓄。

比較大的問題是，如果買家的存款低於房價的20%，則必須支付LMI(房貸保險)，且貸款金額越高，需支付的房貸保險金也越高。

什麼是「LMI」？這是由銀行或借款機構向貸方收取的費用。通常只有在高額貸款時才會出現，尤其是買房貸款人的存款低於房價的20%時即會收取。不過買家不需預付LMI保險金，LMI一般都直接附加於房屋貸款中了。

需要注意的是，每家銀行或貸款機構提供的LMI計算方式不同，不同的LMI價格可以相差很多。

如果買家借了房屋價格90%的貸款，那麼LMI金額真的會很高。首次購房者通常無可避免地都要支付房貸保險，很少人有多於房價20%的存款，更何況還有印花稅要付。

那麼，如果你只有該房價10%的存款，你應該放手一搏嗎？Brammall提醒，「等你存到20%的金額，也許還要2~3年的時間，試想到那時候房價會如何呢？」

2.法律費用要多少

買家需支付哪些法律費用呢？多數買家可能要聘請房屋轉讓委託人(conveyancer)，通常他也具備律師身分，他能幫助買家處里購房程序中的法律事宜，並協助轉讓(過戶)程序進行。一般聘請委託人律師的費用，最佳行情是在800~1500元之內。

交割日前，請律師檢查合同也是很重要的。律師能詳盡檢查買賣協議簽訂前的證明文件，以預防遺漏了房屋的瑕疵點。

包括前期和後期的律師費用，2000~3000元的範圍是可以接受的。

3.印花稅的計算

印花稅是各州政府在土地轉讓或房地產銷售時課的稅。不同州政府對印花稅有不同的規定，通常印花稅是用固定利率或按房產價格的百分比來計算。

許多州有不同的規則，大多數都有提供印花稅優惠或補助金，它是隨房地產種類和售價變動的。

以維州來看，買家最近要支付的印花稅金額高達房價的5.5%，這要看現有優惠是否可行。「但某些州的印花稅在補貼金髮放後，就不需繳納了。」

買家若想了解自己所在地是否有提供印花稅儲金或優惠，可自行上各州政府的稅務局（State Revenue Office）網站查詢。也可上realestate.com.au網站的「stamp duty calculator」大略計算出所購買的房地產需支付的印花稅額。

4.首次購房者補助金

首次購房者補助金（FHOG）」通常和印花稅優惠有連帶關係，而且每一州的作法不同。某些州政府不補助購買興建中或新房的買家，而當房價受創時，某些州還會中斷補助金髮放。

因此買家最好上州政府網站了解一下各州發放首次購房者補助金髮放的條件為何。

5.申請抵押貸款

申請抵押借款最讓人困擾的並不是申請程序，而是找到適合的抵押貸款項目，因為有太多選擇了。

在買家嘗試各種方尋找借款機構之前，不要忘了抵押貸款經紀人（Broker），就是專門處理抵押貸款事務的人，找他們處理不需花費任何費用。他們了解市場情況，因此能告訴買家選擇哪一個抵押貸款最適當。他們的費用是由銀行支付。

6.業主委員會

什麼是業主委員會（Body/ Owner Corporation）？為什麼一些買家需支付費用給這個團體？

「業主委員會」是一間管理公司，通常負責管理公寓大樓或聯排小區的房地產共同所有權的相關事宜。從小區公共設施（如：游泳池）到公寓大樓結構（如：屋頂）都在業主委員會的業務範圍內。

小區設施修繕和維護費用是由業主委員會支付的，但買家需付一定費用來維持業主委員會的運作。換句話說，全體所有權人支付業主委員會金額，以維護共同財產的保養。

管理費是一筆強制性年費，在銷售合同中即有說明。買家需確保自己有這筆預算，然後最好請律師看過合同中有關業主委員會費用的部分。

大樓的設施越多，管理費越高。如果買家購買的大樓附有游泳池、網球場和Spa浴池，那麼需要支付的管理費就多了。

7.資產增值稅

首次購房者需要支付資產增值稅（CGT）嗎？要看情況。透過投資而獲利就需支付資產增值稅。

首次購房者的目的如果只是自己住，那就不需支付這筆稅金。當買家是為了投資才購買第一個房地產時，才需將這筆稅款列入衡量因素。

8.房屋保險

買家應該購買哪一種房屋保險？為什麼房屋保險很重要？

有些放款銀行會要買家投保房屋和財產險，另一些還會提供其他保險作為單獨服務項目。當你的房屋遇到突髮狀況時，房屋保險就能發揮作用，不同的事故有不同的保險內容針對處理。抵押貸款經紀人和銀行大多會堅決買家購買房屋保險。

若災難發生，則房地產必須歸還貸款。房屋險加上財產險，一年的保費約700~1500元。

買家最好貨比三家，再決定投保，且盡量不要在你所借款的機構投保。買家可以聘請一般保險公司的經紀人協助投保事宜，他們能找到較優惠的保險組合，比如房屋保險涵蓋汽車險。

最便宜的不見得最好。買家不要因為保險金低就投保，應該根據自己所在地區會遇到的情況，或依照購買的房地產類型來衡量，是否在這間保險公司投保。

比如，當房屋淹水時，針對『淹水』就有許多因應的保險條款可使用。當昆士蘭發生水災時，有些保險公司有支付投保人理賠金，有些就沒有。那買家應該選擇哪一間公司呢？

有受業主委員會管理的房屋可能已有投保部分房屋險。但買家還是要仔細閱讀合同，了解哪些部分已由業主委員會投保，哪些是要自己去投保的。

編譯：喬伊