Categories: 澳洲地產

【繁榮世界】你可以說不(下)

(澳洲生活網訊)

——面對一個讓我深惡痛絕的開發專案,我應該怎麼發表反對意見?

在 Council 對反對信的審查過程中,最主要的一點就是對項目所在地有個更深入的了解,從而能夠更好的理解一個專案能給這個地區帶來什麼影響。所以嘛,Council 希望知道的是項目周圍的居民平時是怎麼生活的,這個項目會對這些居民的生活造成什麼影響。

3、高手篇:那我應該在反對信裡面寫什麼?

在反對信里,我們要保證我們在這個地區目前的生活和未來想要的生活和 Council 所規劃的是一致的(要看 zoning),而新的項目如果一開動,會對這些造成難以挽回的影響。

這些都是比較客觀的東西。主觀的就是專案所在地目前的「氣氛」和「感覺」是什麼樣子的,這個項目會對這些造成什麼影響。主觀因素也是要考慮的,不過算不上重點。

其實一般居民所提交的反對信雖然可以讓開發商對項目進行修改,很少有重大的轉折,除非是以數量取勝。可是靠數量取勝這種一般都是「政治因素」佔主導(因為議員是選出來的嘛),真正鬧到環境法院了並不佔很大優勢,除非反對者的數量多到可以證明足夠代表一個社區的主要程度。

所以嘛,如果真心要「針對」一個專案,專家是要找滴。等於給開發商的申請材料做個同行評審(peer review),把所有不合理的東西都挑出來。畢竟誰也不敢說自己寫的東西無懈可擊,總是有可以被人攻擊的地方。

在審批中,統一格式的反對信(standard form letter)和有多少多少人簽字的請願書(petition)不會佔很大的份量。因為很難講這些簽字的人到底知不知道這個項目具體是什麼,還只是湊熱鬧或者因為朋友壓力,所以放簽名上去的。

距離這個反對的項目越近,影響越大,在審批中占的份量就越大。距離該項目越遠的,審批中占的份量就越小。

反對信收的多,並不能代表一個項目就應該被否決。

除非包含適當的理由,否則情緒化的反對信是不會被考慮的。

反對信里一定要闡明以下幾點:

  • 我完全理解這個項目是要做什麼。

相關的背景介紹:我在這裡住了多久,離這個項目有多遠。我家人(和我這邊的朋友們)平時的生活方式。

  • 我的態度,到底是贊成還是反對。

這個項目會對我家人(和我周圍的鄰居等)造成什麼影響。一些例子:

健康問題

噪音問題

隱私問題

視野問題

安全問題

陽光照射問題

房屋、工程設計問題

房屋估價的影響問題

開發的強度和密度問題

環境影響問題–植被、河流、生態、燈光等

  • 在開發商的申請材料里沒提到的問題和我不同意的地方。
  • 是否符合 Council 的規劃條例
  • 是否符合州政府各個部門的規劃條例
  • 各個專家給出的材料是否客觀公正,比如:

規劃方面

成本效益分析(經濟)方面

交通方面

環境和社會影響方面

基礎設施方面

我給出的建議(希望開發商或者Council 怎麼做)。

4、專家篇:怎麼寫一封讓開發商欲哭無淚的反對信?

首先我們要知道,對於政府部門來說,弱勢群體永遠是放在第一位的(至少表面上是這樣的)。所以如果在反對信里出現老人,小孩,病人和孕婦這些,對開發商來講會是很頭疼的問題。

其次,健康問題是很重要的。如果在反對信里把這個牽扯進來,不管是政府還是開發商都不能掉以輕心。

對於日照、隱私和視野問題,雖然影響沒有上面兩點那麼大,可是也有不少影響。不過如果只是日照、隱私和視野問題,想要弄垮一個專案,份量還是不太夠。

那作為一個反對者,應該怎麼辦呢?其實很簡單。如果反對者多的項目(比如清真寺這種),自然是反對信越多越好,反對信里的內容越全面越好。反對信能自己寫就自己寫,而不要圖省事選擇聯名反對。其次,就是雇幾個磚家來做同行評審,從開發商遞的申請材料里挑毛病。

那一般的項目呢?我們建議先和 Council 里的規劃師聊聊。當然了,我們不能一上來就問,說你是不是要批准這個專案啊?這樣溝通是沒有結果的。我們要問「對於 Council 來說,這個項目最主要的問題是什麼?」或者「在審批的時候, Council 會著重考慮哪些問題?」之類的,然後根據 Council 給出來的問題展開討論(以提供負面資訊為主)。然後在寫反對信的時候,以 Council 重點考慮的問題為主。

5、最後絕招篇:以己之不可勝而待敵之可勝

有些時候,我們通過和 Council 的人聊天,或者其它某些途徑知道 Council 是會通過一個專案的時候,幾封反對信可能已經解決不了什麼問題了。這樣就放棄了嗎?當然不是。我們一樣要寫反對信!一來爭取自己的最大利益,二來要求 Council 放很多嚴格的條件進去,讓一個專案貴到開發商不想繼續了的這種……

比如,我們可以說我們並不反對這個項目,但是因為什麼什麼原因,希望你重新做 traffic study, 然後因為什麼什麼,所以你要做 acoustic study, 做 ecological/flora study,做 landscape assessment,做 social impact assessment,做 economic assessment,重走某些流程,給出一些承諾(commitment),建設一些基礎設施等等。如果理由充分的話,Council 會按這些建議去要求的(Council 不會考慮開發商的成本問題)。

等到開發商過五關斬六將拿到規劃許可(DA)以後,可以告到法庭,繼續拖延時間(如果開發商是貸款的話),拖個一年半載,這個項目就可能沒有什麼吸引力,或者沒有再做下去的必要了。

當然了,這個是非常極端的例子。這可不是fracncis自創的,澳洲很多大型礦場都面臨這個問題。由於對環境影響很大,環境保護人士很討厭礦場類開發,然後就通過這些方法拖延時間,增加開發商的花銷,讓專案虧本。這個也是個殺人一萬,自損八千的方法。大家還是能不用就不用吧!

其實對於一般的專案來說,開發商是願意和反對者來溝通的(尤其是你寫了很有水準的反對信),所以開發商完全可以通過修改設計達到一個雙贏的效果,才是我們想達到的目標。

文:Francis Shen

*本文由「繁榮世界」高級顧問Francis Shen 原創,未經本人同意,其它平台不得轉載。

Francis 擁有新南威爾士大學的規劃研究生學位、環境法畢業證書;在城市規劃領域有著豐富的實踐經驗,歡迎一起合作。

供稿:繁榮世界

更多的資訊可與我們聯繫:

手機 61 420 585 808

微信: peace8198

電郵:leon@auprosworld.com

Recent Posts

隱秘水岸的美食仙境——Berowra Waters Inn 極致餐飲體驗

位於澳大利亞新州Berowra Waters的Berowra Waters Inn,以其與世隔絕的地理位置和令人嘆為觀止的水景,成為了悉尼最獨特且令人神往的高端餐飲聖地之一。這家餐廳不僅因其優雅的氛圍和美輪美奐的景色而聞名,更因其創新而精緻的菜肴贏得了無數食客的青睞。從只可通過船隻或水上飛機到達的特殊地理位置,到每一道菜品的精心雕琢,這裡的一切都充滿了與眾不同的魅力。作為一種享受美食與美景並存的方式,Berowra Waters Inn無疑是一場視覺與味覺的雙重盛宴。 如果說有哪種用餐體驗能夠完美地結合美景與美食,那無疑是Berowra Waters Inn。從市區出發到餐廳附近的碼頭,再乘坐私人船隻航行,五分鐘的航程便足以讓你暫時遠離都市的喧囂,融入那片寧靜的叢林與水域之中。船隻接送是免費的,這種便捷的水上交通方式也讓這家餐廳增添了幾分神秘感和隱秘感。站在船頭,環顧四周,綠色的植被與碧藍的水面交織在一起,眼前的風景美得令人屏息。餐廳坐落在一座簡潔的沙岩建築內,玻璃百葉窗讓每一位食客都能享受無障礙的水景。餐廳的設計極為簡約而不失奢華,潔白的內飾、寬大的皮質餐桌以及溫馨的燈光,使得每一位前來用餐的客人都能感受到無比的舒適與尊貴。 Berowra Waters Inn。(圖:提供)   Berowra Waters… Read More

5 hours ago

一場溫情與懷舊的音樂盛宴 Take That悉尼演唱會

在悉尼的Qudos Bank Arena,一場充滿懷舊情感和音樂激情的演唱會拉開了帷幕。Take That,這支英國傳奇組合,用他們超過30年的經典金曲和熱忱的舞台表現,再次點燃了現場觀眾的心。這不僅是一場音樂會,更是一場關於青春、回憶和情感的集體狂歡。 Take That。(圖:Andy Kershaw) 自1990年成軍以來,Take That迅速成為了90年代男孩樂隊的巔峰代表。無論是動人的和聲、充滿感染力的舞蹈,還是他們永遠年輕的笑容,這一切都為他們贏得了無數粉絲。如今,儘管團隊從最初的五人縮減為Gary Barlow、Mark Owen和Howard Donald三人,但他們的藝術生命力依然旺盛。 本場演唱會的設計更趨向於親密與真實。舞檯布置摒棄了以往的奢華與雜技式的舞美表演,轉而聚焦於三位歌手本身。這種簡約而深情的演繹形式,讓觀眾得以專註於音樂和歌聲本身,感受到歲月賦予他們的深沉與韻味。 Take That。(圖:Andy… Read More

5 hours ago

墨爾本超市使用機器人協助打包貨物

位於墨爾本西部的Coles全新 24 小時顧客履行中心有 700 台機器人、人工智慧(AI)和 1000 名員工,比一般超市更忙碌、科技含量更高,只需五分鐘就能完成一份 50 件的超市訂單。 在 COVID 疫情加速數位銷售後,Coles 耗資 4 億澳元在墨爾本和悉尼建立自動化顧客履行中心。在… Read More

6 hours ago

手持30公分獵刀 布里斯本一男子被捕

周一(11月18日),警方在布里斯本中央商業區的巴士站逮捕一名手持30公分獵刀的男子。 當日下午2點30分左右,警方接到報案稱有一名持械男子在Roma St車站。 在警方公布的錄影中,一名警官說:「放下刀,馬上放下刀!」「放下,馬上放下,把刀放下,放在地上!」 警方表示,該男子從腰帶中取出連鞘 30 公分獵刀,並依照警官的命令將刀丟在地上。 警方在一份聲明中說:「該男子未對任何公眾或警方做出任何威脅。」 警方已控告這名 18 歲男子在公共場所持有刀具,他於 11 月 20 日在布里斯本裁判法院(Brisbane… Read More

6 hours ago

澳頂尖專家:應公開無良醫生姓名

澳洲一位頂尖醫療經濟學家表示,濫收病人費用的醫生應該在公共名冊上被點名羞辱,針對莫寧頓半島(Mornington Peninsula)涉嫌濫收病人費用的醫生的集體訴訟也可能將遞交。 近日,病人受促檢查聯邦醫療保險記錄,以確保沒有被醫生錯誤收費。 維州莫寧頓半島(Mornington Peninsula)數十名麻醉師和外科醫師被指控蓄意詐騙、收取雙倍費用和私吞帳外費用。 據《時代報》報導,控訴書指控一群醫生為自己的財務利益而向病人收取高達 5000澳元的自付費用,將其偽裝成預約費或行政費,同時,這些專科醫師發布了參與醫療保險公司的無間隙費用計劃。 Margaret Faux 博士認為,如果指控成立,或許可以透過集體訴訟幫助消費者。 她說:「我們實際上需要儘快讓這件事呈現在法官面前。」「這封舉報信是一份大禮,因為它給檢察官所需的一切,讓他們可以快速、輕鬆地獲得事情的真相。」 Faux表示,值得關注的是,有指控稱醫生在沒有提供服務的情況下收取費用,這是違法的。 她說,舉例而言,收取超過 1000 澳元的麻醉行政費用,卻沒有任何解釋,這可能會被視為「可疑」,因為法律規定消費者必須使用… Read More

6 hours ago

吃力不討好 12年級學生迴避教育專業

12 年級的學生正在迴避教育學位,有大量已開始攻讀教育學位的學生退學,使畢業生人數減少數千人。教師表示,高工作負荷以及學生、家長的不良行為正將他們趕出這個行業。 新數據顯示,自2020年以來,開始攻讀教育學位的學生人數和比率持續下降。2023年,只有11099名新州學生開始攻讀教育學位,佔大學新生的10.46%。而 2020 年則有 15,022 名學生,佔大學新生的 12.54%。 過去 10 年來,在四年內完成本科教育學位的學生人數也大幅下降。 據《悉尼晨鋒報》報導,在 2020 年開始攻讀學位的澳洲本科生中,有 29%… Read More

6 hours ago