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（澳洲生活網訊）劃分土地在現實情況中其實頗為常見：某人買了一塊800平米的土地，將其劃分為三塊，每一塊都重新蓋了聯排別墅（Town-house），其中的兩棟賣掉，另外一棟留下作為自住或出租房。這種情況會引發怎樣的賦稅呢？我們自然是希望能夠少交稅。而如果這塊土地以前就是屬於我們自己擁有時，我們甚至希望ATO能夠讓我們完全免除這筆沉重的稅賦。可問題是，澳洲目前缺少溝壑分明、條條框框鮮明的條例來準確的應對各種情況。其結果便是，待到報稅之時，我們怎樣選擇自然是我們的事，但ATO怎麼想我們便左右不了了。能夠和平相處固然是好，一旦ATO不同意我們的觀點，雙方起了爭執、甚至成為法庭上的案件時，細節上的定位難免會成為決定事情最終結果的「一壘基石」。今天V姐就給大家講一講劃分土地並出售的那些事兒。
首先，我們要說一下分地賣房可能引發的幾種稅收模式與結果，在此自住房土地的劃分暫不考慮。
*如果ATO認為您的行為「僅僅是將固定資產變現」（Mere Realisationof Capital Asset），其所得的利潤便被視為增值（Capital Gain），從而可以享受50%的增值優惠政策。
*如果ATO認為您的行為屬於「盈利模式」（Profit-Making Scheme），其所得的利潤應視作收入（Income），增值稅50%的折扣與自住房豁免不能降低其利潤；您需要註冊ABN，而且還有可能被要求註冊並繳納GST。
*如果ATO認為您的行為屬於「不動產開發的生意」（Property Development Business），增值稅的有關規定不會適用，包括增值稅折扣；您需要註冊ABN，而且還有可能被要求註冊並繳納GST。
劃分土地（landsubdivisions）在房產、土地的買賣中是一個根本性質的變化，它意味著劃分後的每一塊土地都會擁有一個獨立標號（Separate Title）。而從增值稅法（CGT）的角度講，它意味著原有的土地被劃分成了兩個或以上的獨立資產（Separate Assets）。如果您繼續持有這些土地的話，劃分土地本身不會引發增值稅事件（CGT Event），但一旦您將劃分後的土地賣掉，劃分土地這個動作就有極大的可能會被ATO（或法庭）高度重視起來。而劃分土地的收稅方式則要根據事情本身的情況而取決於以下兩個重要的因素：
1.納稅人獲得土地時，他/她是否有盈利企圖。
2.納稅人在整個過程中參與的程度（Degreeof Activity Involved）。
盈利企圖
盈利企圖，也涵蓋為「意欲」二字，較為通用的解釋是納稅人意圖在出售土地或房屋時獲得利潤，不管該不動產在獲得之後是否進行過開發、修繕或出租。根據相關的案例法，盈利企圖必須要大於一定的可能性。「盈利」不一定要是單獨或最主要的原因，只要它是納稅人眾多目的當中「很重要的一項」，這就足以構成「盈利企圖」。所以，如果您獲得土地的目的就是為了「盈利」，在ATO的人看來，這便不僅僅是變賣固定資產了（Mere Realisationof Capital Asset），這樣增值稅50%折扣的優惠政策幾乎很難適用。
注意：如果您的交易被認為具有盈利企圖的同時，還被認為該交易屬於您生意中的一部分、具有生意業務性質或者交易本身具有商業性質的話，則該交易取得的任何利潤都會被視作是您的普通收入（Ordinary Income），並且視情況可能要申請並繳納GST,即便這項交易是只發生一次的「一次性交易」（One-Off Transaction）。
為了避免這種情況，您在獲得土地時不能夠以盈利為目的(或是為此採取了相關的舉動或措施)，且在劃分土地之前必須要長期持有一段時間並使用（如自住或出租）。如果持有土地的時間相對較短，這種行為仍很有可能被認為是以盈利為目的，尤其是當獲得的土地具有相當的開發價值。
需要說明的是，「盈利企圖」這一概念與「意圖佔有土地或房屋作為投資(如出租出去)或自己使用（如自住）」相比，有很大的區別。前者所產生的利潤會被視作收入，而後者產生的利潤則屬於增值，視情況可以享受50%的增值優惠、或者享受100%的增值稅豁免。
納稅人的參與程度
在劃分土地、開發、最終出售的過程中，納稅人的參與程度會成為ATO或法院衡量的重要指標。要想避免被劃分到不利的納稅政策中，納稅人要確保在劃分土地的時候不要過多的參與進去。因此，納稅人與具體進行操作的合伙人之間不應該有直接的合約性安排（Direct Contractual Arrangement），相對的，納稅人應當通過第三方參與並管理合伙人。
當涉及到的土地面積較大時，除了上述兩個因素，還應當注意以下幾個方面：
*借款（Borrowing）
納稅人不應當有借款。即使有，借款數額也應當最小化，並且只能短期存在。
*廣告與出售劃分後的土地
納稅人不應當直接參与市場營銷、出售或與購買人洽談，而應通過中介或第三方承擔這些工作。
*其它重要的方面
出售土地時需要有一個合理的原因，如健康問題、經濟壓力；
在劃分土地之前，納稅人曾嘗試去講土地整塊出售；
納稅人保持其正常工作；
納稅人之前未曾劃分土地或就職於房屋開發或房地產中介。
以上因素雖然通常都涉及在土地面積較大的案例糾紛中，但這更主要是因為面積較大的土地的劃分、開發與買賣更容易引起ATO的注意。事實上我們不難發現，這些因素都是上面兩個主要因素的延伸。無論土地面積是大是小，一旦與ATO產生了分歧，這些因素或多或少都會作為直接或間接的證據被提出以作為考量。下面我們就列出幾個標誌性的案例，來幫助大家綜合認識各種因素、哪怕是細節的重要性。
為方便理解，以下案例經過不同程度的簡化，特僅供參考。
案例1
甲有一塊土地。由於疾病、生活拮据，他決定劃分土地，並將其部分出售。他在土地劃分開始之前死去。
執行人將土地劃分為四塊，並將其中三塊建房出售。而執行人的參與程度也有所限制，比如：
只做了有限的清理工作，未在土地上建造房屋；
無借款；
執行人作為一個醫生，保持了他的日常工作；
土地由房地產中介掛牌出售。
結果：
土地擁有人的行為「僅僅是將固定資產變現」（Mere Realisationof Capital Asset）。因此甲可以享受50%的增值優惠政策。
案例2
乙獲得了一塊土地。他開始將土地劃分為數塊，並在接下來的幾年中將劃分後的土地逐塊出售。乙在劃分土地的過程中有很大的參與程度，包括：
乙管理該項目，並且親自清理了部分土地以節省開銷；
並未建造房屋但做了一些重要的工作；
有巨額借款；
乙在劃分土地之後，控制市場的營銷，並在有人詢問時制定價格。
結果：
乙的土地開發行為被認為屬於生意的一部分（Carryingon a business oflanddevelopment）。其中，乙在劃分土地中的參與度，以及巨額借款，導致了此案例與上一個案例的不同，使得其結果從「僅僅將固定資產套現」轉變為「生意中的一部分」或「盈利模式（Profit-Making）」。
案例3
丙獲得了一個出租房，並將它出租3年。之後由於房市情況大好，將出租房賣掉，大賺一筆。
丙之前沒有房產交易的歷史。
結果：
丙的行為「僅僅是將固定資產變現」 （Mere Realisationof Capital Asset）。因此丙可以銷售50%的增值優惠政策。
案例4
丁獲得了一塊土地，並在土地上建了3座單元房，意圖出租或出售它們。單元房建成之後，丁自己使用了一年，之後被出售獲利。
結果：
丁的行為屬於「盈利模式」（Profit-Making Scheme），利潤應視為其收入。
丁在案件過程中堅稱自己建設單元房的意圖是長期投資，但由於經濟困難被迫出售。但由於他提供的證據有矛盾的地方、不能成為售房原因的佐證而不予理睬。尤其是丁並沒有嘗試去出租單元房，據此法庭認為該交易具有明顯的商業性質。
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This post was last modified on 2016年6月3日 21:24
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