（澳洲生活網訊）我發表在5月28日看中國《看地產》第五版《金牌專欄》的文章。建議因貸款問題甩賣settle前期房的苦主們為了保護自己利益，盡量不要簽獨家代理協定exclusive agreement（而settle 後相反，建議只用獨家代理），只簽open sales agreement。

不少讀者來電諮詢：不理解為啥賣期房用Open Sales效果更佳，而settle後卻不宜多家代理？而只能用獨家代理才對房東最有利?  是不是多找幾個代理放盤更有利？

要回答這個問題，首先要清楚是站在誰的利益角度來看這個問題。

如果是站在仲介立場，任何時候都是獨家代理最有利，而且作為仲介都希望客戶只簽獨家代理合同，否則難以保證全力以赴地開展銷售工作。作為仲介的要求是無可厚非的，而且大部分仲介都是專業水準較高的，並確實會為客戶全力以赴去推銷受託的房產。

正常狀態下是很少有人在樓花階段轉賣的，但房貸危機令樓花轉賣空前活躍，因此到底簽不簽獨家代理合同成為不少被套「准房東」的心結。他們既怕不簽獨家難以令仲介全力以赴，又擔心簽了獨家後被綁定了失去了更多的機會。

第二點要理解樓花的特點，它之所以被稱謂為off the plan，賣的只是圖紙，銷售成功往往靠的是開發商的實力與品牌，銷售人員的個人人脈與人品美譽度，買家敢買看不見摸不著的樓花憑的是信任與對未來的信心。 房貸危機中不得不賣的准業主是因為settle時間日益逼近，他們處與矛盾心態，既擔心丟掉10%訂金， 又不捨得降價太多銷售，最常見的期盼是保本，希望將已交的印花稅與律師費，仲介傭金成本等轉嫁給新買家。 但問題是受災者眾，當市場上大量湧現求售樓花時，能否在settle前保本賣出實在令人難以確立信心。

另外獨家代理合同有一條自然形成的、保護容易被甩的仲介合法權益的條款，那就是一旦簽訂獨家代理合同後，即使准房東通過其他仲介甚至是自己的親戚朋友接手了該樓盤，也得全額支付原仲介傭金。本來這個條款也是十分合理的，但在settle之日仍不能順利賣出時將喪失全部訂金的壓力之下，對準業主的利益保障是很被動的，要不大出血遷就買家，要不等待被吃訂金的settle之日的到來。

其他仲介因喪失合理補償的機會也難以為同一房源大舉投入時間精力推銷。而且新買家也需要時間辦理貸款及籌款事宜，因此settle前樓花簽訂獨家合同對準房東風險很大，收效則不見得與承擔的風險成正比。 從慣例上，沒能準時settle的准房東丟掉訂金後並非就完事了，還有被開發商追索其他損失的可能性， 例如重新拍賣產生的差價損失與仲介費成本等。 當然，由於跨國官司成本較高，實踐上對金額不太大的損失，開發商也不一定會追討，但對準房東來說畢竟是處於被動的境地。而Open Sales Agreement則可多找幾家仲介推銷同一樓盤，准房東只要採取公平的態度對待仲介即可，例如提供同樣的素材，價格統一，以先收取訂金者為優先等，誰成功賣出則傭金歸誰。

而settle後，由於已是看得到摸得著的現房，則應選擇一家最專業、服務最好的仲介作為獨家代理，才能最大限度地確保准房東的最高利益。如果用二家或者多家仲介，反而會損毀房東的最佳利益，甚至價格越賣越低。很多人誤以為多找幾家仲介可以多找來些客戶，其實是認識上的誤區。

市場上只有一個最高出價者，同一個真正的買家必然利用多個仲介的競爭心理千方百計去壓價並壓縮仲介費。而兩家或多家很好的仲介，他們面對同一買家的詢盤與壓價時，為了爭取與同一買家成交時，作為仲介還能怎麼做呢？ 那些最為房東著想的仲介必然只會失去訂單，而得到訂單的仲介不可能是最真能幫助房東的那位。部分房東認識上存在誤區，只想多幾個地方放盤、盡量多找客戶，卻不願意為多家付出勞動的仲介支付合理報酬，只按行規付成交的那一個仲介，最後必然以損毀自身利益，低價成交甚至不歡而散作結。只有房東確保了仲介的利益才能實現自己利益最大化。取得獨家代理合同的仲介必然只會將房子力圖以最高價賣出，而非幫助新買家壓房東的價爭取先於其他擁有同一房源的仲介成交。

那些懷著「反正不成交不收費就多放幾家無妨」的房東，結果不可能會比獨家代理更好。

這次房貸危機中有些申請人期盼多點機會就利用多家Broker同時遞多家銀行，不成交確實是免費的，只恐怕最後連交費的機會都喪失了。

市場不好時，評估公司的作用是充當銀行的馬前卒，用更低的估值去保護銀行。不必太在意銀行估值，只要時間足夠長，現實中的成交價比估值高出5%一10%是不少見的。銀行為了自我保護估值偏低也是合理的，銀行評估價不等於是市場價的真實反映。 如果有信心現房價賣出後的損失低於10%＋印花稅的話。可用國內的抵押貸款資金救急。目前大陸房屋抵押貸款利率6%左右不算太貴。可作為在澳洲貸不到款時全款settle的救急方案之一。

溫馨提示：維洲(墨爾本)7月1日對外國人增加4%印花稅至7%。合同必須趕快在七月一日前交換掉才能避免損失。作為民選政府已經醒悟全球宜居城市的內在價值。搶購海外資產進行全球資產配置的做法越來越盛行。被搶購的澳洲房產資源將如同奶粉資源一樣受到一定程度的保護。沒有選票的海外人士只能靠自救了，歡迎加入澳洲房貸危機自救互助平台。

歡迎諮詢：Steven Lee  0405394437

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