（澳洲生活網訊）最近有客人詢問出租商業住所，尤其是供膳寄宿處涉及到的GST問題，畢竟這筆錢是我們代為ATO收取的，總有一天是要還的。但大家都知道，這錢就在自己手裡放著，要想眼睜睜看著不拿、視錢財如糞土，一顆無欲則剛的恆心是必不可少的。如果您真能把持的住，請務必聯繫我，我正好缺錢，一個月後就還…扯遠了，既然GST讓人鬧心，有沒有眼不見心不煩的辦法呢？今天V姐就為大家帶來《史上最全房產GST大全後續之商業住所出租篇》。
首先我們要介紹一下商用住宅樓宇（Commercial Residential Premises）。
商用住宅樓宇包括：
- 酒店（Hotels）、汽車旅館（Motels）、快捷酒店（Inns）
- 旅社（Hostels）、供膳寄宿處（Boarding Houses）
- 大篷車旅店（Caravan Parks）、營地（Camping Grounds）
- 與上述幾種一樣提供住宿的地方
商用住宅樓宇主要有以下幾個特點：
- 多人佔有
- 集中管理
- 為付費客人提供住所
如果您選擇出租商業住宅樓宇，如酒店、汽車旅館、快捷酒店、旅社、供膳寄宿處，由承租人（Lessee）操作為他人提供住所，您也就產生了應稅供應（Taxable Supply），您就需要交納GST，也就是所收租金的1/11。同時，在租賃期間所涉及到的費用，也可以退還回來，比如中介費中的GST。這也是我們熟知的GST的普通操作程序。
接下來，就要請各位看官上眼了。
提供商業住所（Commercial Accommodation）
通常說來，如果您註冊了GST，或者被強制要求註冊GST，您提供給客人的任何商業住所都要繳納GST。而GST數額則會在不同情況下會產生不同的變化，這取決於您提供短期住所還是長期住所，以及您的樓宇是否主要是長期住所。一旦您的樓宇屬於長期住所或主要長期住所，您就可以為您提供的住所申請GST優惠待遇（GST Concessionary Treatment）。
看到這裡，您一定想知道GST優惠待遇是怎麼個優惠法吧。先別急，在此之前，我們還需要了解商業住所（Commercial Accommodation）是什麼。
商業住所（Commercial Accommodation）
商業住所（Commercial Accommodation）是指在上述商用住宅樓宇定義範圍內的住所。商業住所中，客人被給予權力佔有商業住宅樓宇的全部或一部分，並且被提供清潔與維護、電、煤氣、空調或暖氣，以及電話、電視、收音機或其它相似的東西。
請注意：如果您在上述服務或物品中加收了費用，比如向房客索要電費、煤氣費、洗衣費、乾洗費、膳食費、電話費、網費等，那這些服務或物品便是「個別提供」的，GST優惠待遇將不會對這些服務或物品生效，因此，您必須要以全額計算比率，也就是10%，來為它們計算GST。
現在就讓我們來看一下GST優惠待遇在以下情況的應用吧。
短期住所（Short-Term Accommodation）
如果客人在您提供的住所，如供膳寄宿處（Boarding Houses），停留持續時間少於28天時，該住所便為短期住所。
如果您提供短期住所，GST優惠待遇便無法使用，您就要繳納所收租金的1/11作為GST。
長期住所（Long-Term Accommodation）或主要長期住所（Predominantly Long-Term Accommodation）
如果客人在您提供的住所，如供膳寄宿處（Boarding Houses），停留持續時間多於28天時，該住所便為長期住所。而如果至少70%的客人在您提供的住所停留持續時間多於28天時，該住所便為主要長期駐所。
如果您提供的是長期駐所，但不是主要長期住所時，您可以選擇以下兩種方式的任意一種：
1.GST的計算方式分為以下兩部分：
- 前27天以普通方式對GST進行全額計算，就像處理短期住所時一樣
- 從第28天，GST優惠待遇生效，您可採用全額房費減半的方式計算GST
例子：
喬治要去珀斯6個月。而他全部6個月的時間都會住在太陽旅店，一個專門提供短期住宿的旅館。太陽旅店每晚收取220澳元，其中包含200澳元的房費，以及20澳元的GST。
喬治入住的前27天，他要按照正常模式交錢，也就是每晚220澳元（200澳元加10%的GST）。
從第28天起，GST優惠政策生效，太陽旅店可根據日常價格（包含GST），也就是220澳元的一半，110澳元，來計算GST。110澳元的10%，也就是11澳元，便是店家需要收取的GST，它會加在GST的房費，也就是200澳元中。
因此，前27天，太陽旅店收取的房費為每晚220澳元（GST為20澳元），之後的房費變為211澳元(GST為11澳元)。
2.相較第一種方法，第二種方式則更加直截了當：不交GST
例子：
喬治要去珀斯6個月。而他全部的6個月都會住在太陽旅店，專門提供短期住宿的旅館。太陽旅店每晚收取220澳元，包含GST。
按常理，喬治每晚要交220澳元，但由於喬治為長期居住，而且老闆採用忽略GST的方式，房費裡面便不需要加GST。因此，喬治要繳納的房費為每晚200澳元。
如果您提供的是主要長期住所時，您可以選擇以下兩種方式的任意一種：
1.從入住當天起便全額房費減半的方式來計算GST
例子：
月光河供膳寄宿處提供主要長期住所，房價為每晚66澳元，也就是60澳元房費加6澳元GST。
在這個例子中，全額房費為66澳元，減半則為33澳元，其10%就是優惠待遇下的新GST。新GST會加到原有的房費里，如有客人長期入住，月光河供膳寄宿處實際收取的房價為每晚63.30澳元（60澳元房費加3.30澳元的GST）。
2.不交GST
同樣以月光河供膳寄宿處為例，其房價為每晚66澳元，也就是60澳元房費加6澳元GST。如果月光河供膳寄宿處選擇不交GST的方式，則當70%的客人選擇長期居住時，他們向店家支付的房價便為60澳元，不用交6澳元的GST。
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