海外買家慘遭背棄！抄底良機凸顯!

（澳洲生活網訊）謹以此文獻給一個多月來在房貸危機的惡浪狂風中奮戰在第一線的Mortgage Broker和Real Estate Agent，以及增加了不少額外工作量的律師們，對他們忘我的幸勤付出和一切以客戶利益為先的敬業精神略表真誠的敬意和衷心的謝意！

遠離海嘯的地方依然風平浪靜，人們並不知道海嘯發生地的慘烈程度，不少在5、6月settle的海外投資者還未來得及反應就被捲入海底。

面對風雲突變的房貸政策，壞消息一個接一個，似是而非的小道消息滿天飛讓人眼花撩亂。最近各地產與貸款仲介加班加點，為趕申報甚至多日通宵已是家常便飯。大部分從業仲介面對突如其來的危機表現出令人敬佩的敬業精神，面對少部分仍活在老皇曆中，資訊閉塞又仍用勢利眼光看人的客戶不僅將委屈吞下肚，更有自願先行墊付甚至補貼遠比傭金高得多的申請費，settle 延遲罰金等本應由買家支出的費用的壯舉，他們只求那些仍對更高利息和新增的Application Fee、Valuation Fee不理解的客戶能拿到貸款順利settle就心懷喜悅感恩，即使面對客戶狐疑不滿的目光，甚至因跟不上形勢而過度挑剔的不遜言詞亦忍辱負重，只求想盡辦法說明客戶避免訂金損失的橫禍。

令人想起SARS期間那些臨危不懼，直面危機，默默埋頭緊張工作的醫護人員。那些因計較繩頭小利的額外支出或對小銀行感覺不爽，而放棄歷盡艱辛得來的海外收入貸款的投資者將會承認他們的錯誤決定有違投資地產謀求贏利的初衷，因操心債主太不起眼的倒閉風險或對幾百原費用不爽，而放棄一筆本已貸至70% 的貸款，相當於丟棄10年後的翻倍增值，這種不懂得感恩並尊重專業人士的辛勤付出而因小失大的投資者必將後悔莫及。

今日之勢，儘管降息，海外收入申請到的資金成本卻因緊縮而暴漲，誰能拿到廉價資金，誰就能解決settle，誰就能利用緊缺的貸款抄底撿便宜多賺一兩套房子！嫌小銀行礙眼或懷疑放貸方利潤過高而放棄貸款的人相當於將敬業的仲介凝聚超值勞動結晶塞入袋的萬兩黃金當作燙手山芋急急扔掉！大銀行重新開放時，曇花一現的抄底良機早已消逝無蹤。他們為自己的多疑與偏執支付巨大代價。

儘管對澳洲房產長線前景信心滿滿，也明白當前的房貸危機與供求關係沒啥內在關聯，緊縮也不可能持續多年，銀行海外政策在經歷過一番風雨搖擺之後，也可能以另一種方式重新調整鬆動。可眼前就要settle的海外投資者正在受房貸突然收緊的煎熬。澳洲銀行受政府壓力突然收緊海外投資者以海外收入貸款的大門（NAB 等極少數幾家表面上仍然接受可是條件苛刻拒批率高)，引致將於近期settle又求貸無門的部分激進型投資者割肉拋售灑淚離場。

目前除了滙豐銀行對原有premium 客戶最高貸款六成，利率5.8%外，其他貸款機構基本是有名無實。曾風靡一時的Bendigo And Adelaide銀行已銷聲匿跡，包括LA TROBE，EZY等不甚聞名的小銀行也已通知貸款代理停止給外國買家放貸。眾人翹首以盼的救命稻草Bank of China條件合理，綠燈頻閃，只須提交國內納稅單，半年工資流水等證明文件，澳洲公民須提交工作簽證。

HSBC滙豐銀行宣布新的海外收入政策：如果不是澳洲滙豐銀行的現有客戶，或者海外的premium customer（例如在香港存有100萬港元以上等有大額業務往來的客戶），收入來源裏海外收入超過60%的一概不接受。也就是說，只有是滙豐的existing customer或者premiumcustomer，滙豐才受理。PR用海外收入按照Non-resident的政策，如果citizen 用海外收入超6成主收入也當non-resident對待。

所以，除非你是滙豐的existingcustomer，純海外人士滙豐銀行基本等於不做。現在銀行界裡面暫時只有中國銀行和NAB仍然對純海外人士開放海外收入，不然就是其他曇花一現的基金公司了。NAB拒批率高也讓申請人提心弔膽。部分銀行對獨立別墅期房House And  Land 更為審慎甚至明拒，對墨爾本公寓最高貸7成。而且估值嚴苛，若低估10%切莫大驚小怪。

常見的貸款失利原因有：電話調查沒人接則一票否決；被拒也可能源於曾經開過空頭支票，被留下記錄。有拖延付帳或忘記付帳的人要小心了！海外投資者海外收入因settle date delay 導致已批准的貸款過期後按新政處理，不再被受理的案例不少有冤無處訴，僱主單位股東假如同姓，也會造成調查員杯弓蛇影，如因位址或電話變動造成資訊衝突則難逃悲劇。

這幾個月settle的海外買家確實走了霉運，部分求貸無門的激進型投資者紛紛割肉拋售灑淚離場。政黨為了拉選票及防止洗錢嚴控海外人士貸款，造成市場波動。危中有機，現在是有資金有貸款能力的投資人下手的黃金機會，如有較大資金量抄底的話，現在撈便宜救災行善，日後回報豐厚。抄底要有充足現金或Loan Pre-approval，否則，還是買遠期的期房壓力小一些。

筆者已與律師確認維洲(墨爾本)7月1日對外國人增加4%印花稅至7%。合同必須趕在7月1日前交換才能避免損失。作為民選政府已經醒悟全球宜居城市的內在價值。搶購海外資產進行全球資產配置的做法越來越盛行。澳洲房產將同奶粉一樣受到一定程度的保護。一個民選政府不可能不顧選票做出寧予外邦不予家奴的事，只會繼續提高外國人的准入門檻，保護本國納稅人利益。

如此風雲突變的政策，將造成各方特別是開發商心有餘悸而減少供應量，以價格暴漲的方式逼迫政策重新鬆動，增加供應降低價格。今天的短暫低迷狀態只是政策市大選秀的結果，短暫脫離了供求關係。而供求關係永遠是價格表現的最根本原因。明智的做法不是現在恐慌拋售，而應在力所能及的情況下趁著小部分外國投資者割肉離場加大抄底力度。澳洲三大城市房產長線走勢明朗，長線看只會越來越貴。遲入的一定成本越高。

全球資產配置的好處之一，就是西方不亮東方亮。明天會更好，只要活下去!

轉向以國內貸款解決settle也是應急方法之一。工商銀行等大銀行需要半年工資流水及查養老保險才能拿到較便宜的利息。半年後才settle的朋友應及早準備應急預案。目前了解的資訊是：不需工資流水的貸款管道利息較高，且需要入門費3%至5%。建議趁大選這段難得的波動期盡量多入低價拋售的筍貨。假使哪位朋友有中國境內放貸機構對房產抵押成本不太高又不需要半年流水的貸款管道，請告訴我。救災如救火，抄底也必須及時！

茲建立房貸危機互助平台。 歡迎加入共拆時艱，對有現金的持幣者，抄底良機已現。

作者：金牌地產顧問李聞新Steven Lee

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