（澳洲生活網訊）當你投資購買數百萬元的房產時，一定要精打細算方能避險。有許多投資人購買數百萬的昂貴房產，然後用租金還貸款利息，他們沒有想到，這樣的投資方式產生的收益率是很低的。

主要是投資人不知道該如何「精打細算」。其實，只要透過幾個簡單的公式，便可快速決定一項交易是否值得進行。

以下是簡單的計算房產收益的公式。例如，你買下一間40萬的房產，以每周租金400元出租，房租收益率就是5.2%。計算公式如下：每周租金（400元）乘上全年52周是20,800元，再除以房屋成交金額400,000元。

400*52/400,000=5.2%

投資房產時，收益率絕對是一項不可不知的重要數據。

為什麼有人願意投資160萬元買一間房子，卻只換來每周700～750元的租金收益呢？就像是非得長達50年的時間才能還清債款似的……

首先，你一定得是個高收入者，才可能買下一間市價160萬元的房子。

讓我們用計算機精打細算一番。假設以4.7%的房貸利率來看，160萬的房子所需支付的房貸就已7.52萬了。

160*4.7%=7.52(萬)

再假設這個房產以每周700元出租，回收金額便是3.64萬元（房屋管理費不列入計算）。

700*52=3.64(萬元)

7.52-3.64=3.88(萬元)

顯而易見的，這當中有將近3.88萬元的嚴重缺口。這是巨大的房產投資損失，即使利用負扣稅也難減輕損失！

所以，負扣稅只對高所得者有利。

讓我們假設，這間市價160萬的房子，持有人是一位高所得者，因為投資虧損而能獲得50%的彌補。

3.88*50%=1.94(萬)

即便如此，投資人每年還得從自己的荷包里掏出1.94萬元(或者，每周約373元)，交給他的貸款銀行。

1.94/52=0.0373(萬)=373元

但，你知道這類交易真正令人感到震驚的是甚麼嗎？

我們必須面對的現實是：這間房子一旦空置下來(租不出去)，你就必須每個月付6000多元的房貸……而這只是還利息的部分！

7.52(萬)/12=0.6266(萬)=6266元

再者，最近幾個月，負扣稅老被拿出來檢討，萬一制度有所調整，或者政府突然取消負扣稅了，那你的財務將會因此遭受更大的損失。

這樣看來，買高價位房產，然後用租金來還貸款利息，這樣值得嗎？即使有負扣稅可以降低你的損失，你一樣還是賠錢，只是賠多賠少而已。

文：淑娟