圖：網路圖片
（澳洲生活網訊）想為自己覓得遮風避雨的一片天，除了租賃之外，最普遍的做法是買房自住。當然，還有第3個做法是：買一個房子租出去，然後，再租一個條件相仿的房子來住，也就是「一買二租」(買房，租金，租房)策略。在負扣稅制被誤用的情況下，採行「一買二租」的策略，反而比買房自住更划算。怎麼會這樣呢？domain.com.au網站上刊載了悉尼科技大學Adrian Lee的一篇專論，摘要如下。
兩種買房方式的成本比較
以首次購房者為例，座落在悉尼西內城區的Ashfield，兩居室兩衛生間，房價60萬元。
假設買家有能力負擔20%的定金及期初交易費用（律師費及印花稅等等）。如果採用「一買二租」策略，買家可以房子作為抵押品，借到80%的房貸，每月支付年利率5%的利息（一年2.4萬元）。年維護費6,000元，可扣除折舊費也是6,000元。一間條件相仿的房子，租金每周450元，邊際稅率34.5%。這是採行「一買二租」租所需花費的成本。對比之下，假使直接買房自住的話，成本又是多少呢？
下列圖表清楚點出了兩者之間的差異。
圖1：買房自住的購房成本 圖2：「一買二租」的購房成本
買房自住的購房成本是每年3萬元，「一買二租」策略則是每年2.5653元。相比之下，後者可替買家省下4,347元，換句話說，也就是省下0.72%的房價。
負扣稅的利-降低一般民眾的房價負擔
「一買二租」之所以能夠省下這筆金額，得歸功於負扣稅制發揮的效益。因為利用負扣稅可以將房貸利息、維護費及可扣除折舊費，都列入投資項目中的可扣除額，以減少成本。
透過計算，我們也能得知：負扣稅制所能省下的金額越大，越適合採用「一買二租」策略。買房時，假使擁有下列條件：租金較低、維護費較高、折舊免稅額也較高（比如新興發展區），而且邊際稅率也較高。那麼，投資人就會採用負扣稅。
反過來說，一旦投資收益是正數（也就是租金凈收入高於房屋成本），「一買二租」就不再有利了。這種情況可能發生在：買家選擇還清房貸、租金收入增加，或是維護費及折舊扣除額降低。
當然，在租屋仍是最划算的前提下，儘管擁有自住房是理想目標，但不可否認的，負扣稅制這種「一買二租」的策略，仍不失為一節省成本的有利方案。
負扣稅的誤用-過度借貸的投資方式
但是，負扣稅制度扭曲了住房的決定，這反映在許多方面，上述只是其中一種情況。事實上，高邊際稅率者(即高收入者)才有更大的動機投資多個房產。而負扣稅鼓勵投資者選擇過度借貸的投資方式，比如透過負扣稅制實質上是在避稅，降低投資者的成本。
對比之下，自住房主只買一間房子，他們只會借貸一定的額度。而這正是投資者和自住房主之間的差異。再者，負扣稅制帶來房屋的強勁需求，進而刺激房價上揚。
另一個效應是，越優質的新房，維護費及折舊扣抵越高，對投資者而言也越具吸引力，因為可以提高節稅。而自住房主無法減低這類成本，所以新房對他們而言，比投資者的成本高多了。因此，負扣稅制越早廢除，單純的買房自住就能越快普及。
文：淑娟 蔚華
This post was last modified on 2016年5月29日 09:12
位於澳大利亞新州Berowra Waters的Berowra Waters Inn，以其與世隔絕的地理位置和令人嘆為觀止的水景，成為了悉尼最獨特且令人神往的高端餐飲聖地之一。這家餐廳不僅因其優雅的氛圍和美輪美奐的景色而聞名，更因其創新而精緻的菜肴贏得了無數食客的青睞。從只可通過船隻或水上飛機到達的特殊地理位置，到每一道菜品的精心雕琢，這裡的一切都充滿了與眾不同的魅力。作為一種享受美食與美景並存的方式，Berowra Waters Inn無疑是一場視覺與味覺的雙重盛宴。 如果說有哪種用餐體驗能夠完美地結合美景與美食，那無疑是Berowra Waters Inn。從市區出發到餐廳附近的碼頭，再乘坐私人船隻航行，五分鐘的航程便足以讓你暫時遠離都市的喧囂，融入那片寧靜的叢林與水域之中。船隻接送是免費的，這種便捷的水上交通方式也讓這家餐廳增添了幾分神秘感和隱秘感。站在船頭，環顧四周，綠色的植被與碧藍的水面交織在一起，眼前的風景美得令人屏息。餐廳坐落在一座簡潔的沙岩建築內，玻璃百葉窗讓每一位食客都能享受無障礙的水景。餐廳的設計極為簡約而不失奢華，潔白的內飾、寬大的皮質餐桌以及溫馨的燈光，使得每一位前來用餐的客人都能感受到無比的舒適與尊貴。 Berowra Waters Inn。（圖：提供） Berowra Waters… Read More
在悉尼的Qudos Bank Arena，一場充滿懷舊情感和音樂激情的演唱會拉開了帷幕。Take That，這支英國傳奇組合，用他們超過30年的經典金曲和熱忱的舞台表現，再次點燃了現場觀眾的心。這不僅是一場音樂會，更是一場關於青春、回憶和情感的集體狂歡。 Take That。（圖：Andy Kershaw） 自1990年成軍以來，Take That迅速成為了90年代男孩樂隊的巔峰代表。無論是動人的和聲、充滿感染力的舞蹈，還是他們永遠年輕的笑容，這一切都為他們贏得了無數粉絲。如今，儘管團隊從最初的五人縮減為Gary Barlow、Mark Owen和Howard Donald三人，但他們的藝術生命力依然旺盛。 本場演唱會的設計更趨向於親密與真實。舞檯布置摒棄了以往的奢華與雜技式的舞美表演，轉而聚焦於三位歌手本身。這種簡約而深情的演繹形式，讓觀眾得以專註於音樂和歌聲本身，感受到歲月賦予他們的深沉與韻味。 Take That。（圖：Andy… Read More
位於墨爾本西部的Coles全新 24 小時顧客履行中心有 700 台機器人、人工智慧（AI）和 1000 名員工，比一般超市更忙碌、科技含量更高，只需五分鐘就能完成一份 50 件的超市訂單。 在 COVID 疫情加速數位銷售後，Coles 耗資 4 億澳元在墨爾本和悉尼建立自動化顧客履行中心。在… Read More
周一（11月18日），警方在布里斯本中央商業區的巴士站逮捕一名手持30公分獵刀的男子。 當日下午2點30分左右，警方接到報案稱有一名持械男子在Roma St車站。 在警方公布的錄影中，一名警官說：「放下刀，馬上放下刀！」「放下，馬上放下，把刀放下，放在地上！」 警方表示，該男子從腰帶中取出連鞘 30 公分獵刀，並依照警官的命令將刀丟在地上。 警方在一份聲明中說：「該男子未對任何公眾或警方做出任何威脅。」 警方已控告這名 18 歲男子在公共場所持有刀具，他於 11 月 20 日在布里斯本裁判法院（Brisbane… Read More
澳洲一位頂尖醫療經濟學家表示，濫收病人費用的醫生應該在公共名冊上被點名羞辱，針對莫寧頓半島（Mornington Peninsula）涉嫌濫收病人費用的醫生的集體訴訟也可能將遞交。 近日，病人受促檢查聯邦醫療保險記錄，以確保沒有被醫生錯誤收費。 維州莫寧頓半島（Mornington Peninsula）數十名麻醉師和外科醫師被指控蓄意詐騙、收取雙倍費用和私吞帳外費用。 據《時代報》報導，控訴書指控一群醫生為自己的財務利益而向病人收取高達 5000澳元的自付費用，將其偽裝成預約費或行政費，同時，這些專科醫師發布了參與醫療保險公司的無間隙費用計劃。 Margaret Faux 博士認為，如果指控成立，或許可以透過集體訴訟幫助消費者。 她說：「我們實際上需要儘快讓這件事呈現在法官面前。」「這封舉報信是一份大禮，因為它給檢察官所需的一切，讓他們可以快速、輕鬆地獲得事情的真相。」 Faux表示，值得關注的是，有指控稱醫生在沒有提供服務的情況下收取費用，這是違法的。 她說，舉例而言，收取超過 1000 澳元的麻醉行政費用，卻沒有任何解釋，這可能會被視為「可疑」，因為法律規定消費者必須使用… Read More
12 年級的學生正在迴避教育學位，有大量已開始攻讀教育學位的學生退學，使畢業生人數減少數千人。教師表示，高工作負荷以及學生、家長的不良行為正將他們趕出這個行業。 新數據顯示，自2020年以來，開始攻讀教育學位的學生人數和比率持續下降。2023年，只有11099名新州學生開始攻讀教育學位，佔大學新生的10.46%。而 2020 年則有 15,022 名學生，佔大學新生的 12.54%。 過去 10 年來，在四年內完成本科教育學位的學生人數也大幅下降。 據《悉尼晨鋒報》報導，在 2020 年開始攻讀學位的澳洲本科生中，有 29%… Read More
