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買房、租房?談負扣稅的利弊與誤用

(澳洲生活網訊)想為自己覓得遮風避雨的一片天,除了租賃之外,最普遍的做法是買房自住。當然,還有第3個做法是:買一個房子租出去,然後,再租一個條件相仿的房子來住,也就是「一買二租」(買房,租金,租房)策略。在負扣稅制被誤用的情況下,採行「一買二租」的策略,反而比買房自住更划算。怎麼會這樣呢?domain.com.au網站上刊載了悉尼科技大學Adrian Lee的一篇專論,摘要如下。

兩種買房方式的成本比較

以首次購房者為例,座落在悉尼西內城區的Ashfield,兩居室兩衛生間,房價60萬元。

假設買家有能力負擔20%的定金及期初交易費用(律師費及印花稅等等)。如果採用「一買二租」策略,買家可以房子作為抵押品,借到80%的房貸,每月支付年利率5%的利息(一年2.4萬元)。年維護費6,000元,可扣除折舊費也是6,000元。一間條件相仿的房子,租金每周450元,邊際稅率34.5%。這是採行「一買二租」租所需花費的成本。對比之下,假使直接買房自住的話,成本又是多少呢?

下列圖表清楚點出了兩者之間的差異。

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圖1:買房自住的購房成本              圖2:「一買二租」的購房成本

買房自住的購房成本是每年3萬元,「一買二租」策略則是每年2.5653元。相比之下,後者可替買家省下4,347元,換句話說,也就是省下0.72%的房價。

負扣稅的利-降低一般民眾的房價負擔

「一買二租」之所以能夠省下這筆金額,得歸功於負扣稅制發揮的效益。因為利用負扣稅可以將房貸利息、維護費及可扣除折舊費,都列入投資項目中的可扣除額,以減少成本。

透過計算,我們也能得知:負扣稅制所能省下的金額越大,越適合採用「一買二租」策略。買房時,假使擁有下列條件:租金較低、維護費較高、折舊免稅額也較高(比如新興發展區),而且邊際稅率也較高。那麼,投資人就會採用負扣稅。

反過來說,一旦投資收益是正數(也就是租金凈收入高於房屋成本),「一買二租」就不再有利了。這種情況可能發生在:買家選擇還清房貸、租金收入增加,或是維護費及折舊扣除額降低。

當然,在租屋仍是最划算的前提下,儘管擁有自住房是理想目標,但不可否認的,負扣稅制這種「一買二租」的策略,仍不失為一節省成本的有利方案。

負扣稅的誤用-過度借貸的投資方式

但是,負扣稅制度扭曲了住房的決定,這反映在許多方面,上述只是其中一種情況。事實上,高邊際稅率者(即高收入者)才有更大的動機投資多個房產。而負扣稅鼓勵投資者選擇過度借貸的投資方式,比如透過負扣稅制實質上是在避稅,降低投資者的成本。

對比之下,自住房主只買一間房子,他們只會借貸一定的額度。而這正是投資者和自住房主之間的差異。再者,負扣稅制帶來房屋的強勁需求,進而刺激房價上揚。

另一個效應是,越優質的新房,維護費及折舊扣抵越高,對投資者而言也越具吸引力,因為可以提高節稅。而自住房主無法減低這類成本,所以新房對他們而言,比投資者的成本高多了。因此,負扣稅制越早廢除,單純的買房自住就能越快普及。

文:淑娟 蔚華

This post was last modified on 2016年5月29日 09:12

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