（澳洲生活網訊）想為自己覓得遮風避雨的一片天，除了租賃之外，最普遍的做法是買房自住。當然，還有第3個做法是：買一個房子租出去，然後，再租一個條件相仿的房子來住，也就是「一買二租」(買房，租金，租房)策略。在負扣稅制被誤用的情況下，採行「一買二租」的策略，反而比買房自住更划算。怎麼會這樣呢？domain.com.au網站上刊載了悉尼科技大學Adrian Lee的一篇專論，摘要如下。

兩種買房方式的成本比較

以首次購房者為例，座落在悉尼西內城區的Ashfield，兩居室兩衛生間，房價60萬元。

假設買家有能力負擔20%的定金及期初交易費用（律師費及印花稅等等）。如果採用「一買二租」策略，買家可以房子作為抵押品，借到80%的房貸，每月支付年利率5%的利息（一年2.4萬元）。年維護費6,000元，可扣除折舊費也是6,000元。一間條件相仿的房子，租金每周450元，邊際稅率34.5%。這是採行「一買二租」租所需花費的成本。對比之下，假使直接買房自住的話，成本又是多少呢？

下列圖表清楚點出了兩者之間的差異。

圖1：買房自住的購房成本              圖2：「一買二租」的購房成本

買房自住的購房成本是每年3萬元，「一買二租」策略則是每年2.5653元。相比之下，後者可替買家省下4,347元，換句話說，也就是省下0.72%的房價。

負扣稅的利-降低一般民眾的房價負擔

「一買二租」之所以能夠省下這筆金額，得歸功於負扣稅制發揮的效益。因為利用負扣稅可以將房貸利息、維護費及可扣除折舊費，都列入投資項目中的可扣除額，以減少成本。

透過計算，我們也能得知：負扣稅制所能省下的金額越大，越適合採用「一買二租」策略。買房時，假使擁有下列條件：租金較低、維護費較高、折舊免稅額也較高（比如新興發展區），而且邊際稅率也較高。那麼，投資人就會採用負扣稅。

反過來說，一旦投資收益是正數（也就是租金凈收入高於房屋成本），「一買二租」就不再有利了。這種情況可能發生在：買家選擇還清房貸、租金收入增加，或是維護費及折舊扣除額降低。

當然，在租屋仍是最划算的前提下，儘管擁有自住房是理想目標，但不可否認的，負扣稅制這種「一買二租」的策略，仍不失為一節省成本的有利方案。

負扣稅的誤用-過度借貸的投資方式

但是，負扣稅制度扭曲了住房的決定，這反映在許多方面，上述只是其中一種情況。事實上，高邊際稅率者(即高收入者)才有更大的動機投資多個房產。而負扣稅鼓勵投資者選擇過度借貸的投資方式，比如透過負扣稅制實質上是在避稅，降低投資者的成本。

對比之下，自住房主只買一間房子，他們只會借貸一定的額度。而這正是投資者和自住房主之間的差異。再者，負扣稅制帶來房屋的強勁需求，進而刺激房價上揚。

另一個效應是，越優質的新房，維護費及折舊扣抵越高，對投資者而言也越具吸引力，因為可以提高節稅。而自住房主無法減低這類成本，所以新房對他們而言，比投資者的成本高多了。因此，負扣稅制越早廢除，單純的買房自住就能越快普及。

文：淑娟 蔚華