圖：網路圖片
（澳洲生活網訊）上一年很多的投資者獲得了巨大的房地產收益，我們也是其中之一。靠著勤奮和努力，加上福德換來了一份還過得去的答卷。
還有的收穫是印證了心態和收入的關係，多大的心胸，能夠讓多少利給其他的人，決定了我們有多大的成就，正如古訓所言「地勢坤，君子厚德以載物」。
新的一年裡，市場悄悄的發生著改變。去年年末的恐慌性銷售變得信心重拾；賣家難以找到一個房子眾人搶著抬價的現象，買家市場開始來臨。能夠有更廣的挑選餘地、更多的討價還價的機會。
我們一直在嘮叨：
對於業主，這是賣出的好時機，歷史的高價位。不過買了以後，別忘了「換馬」，用騰出來的線投資另外一個項目；
對於購買者，如果是自住，恭喜你，買房時機到了，睜大慧眼去找。因為你不買房就是在幫其他人在「養房」。如果你時間精力不夠，可以找我們這樣的專業機構，花小錢辦大事。
面對複雜且難以判斷的借貸環境，房地產投資人唯有依循可靠資訊做出最佳選擇。下面我們就探討在2016年如何智慧的去投資。
2016年掌握房地產市場的五大秘訣：
1.打開眼界做功課
為了阻止投機買賣導致房地產市場泡沫化，銀行開始對貸款做出限制，目前已對澳洲房產市場造成一 些衝擊，新房的首付要30%以上了，一些開發用地貸款基本上是難以批出。
澳洲審慎監管局（APRA）針對投資借貸更加嚴格限制，但好的一方面是投資貸款利率目前仍處歷史性的低水準，所以機會是給準備好出手的人。
儘管悉尼及墨爾本當地物業市場火熱，但是別忘了澳洲房地產還有許多省會城市市場、以及其他小的區域市場，在互聯網如此發達的現在，即便身處異地也能精準投資。
那些目光早已投向自己家鄉以外的「無疆界」投資人，無疑將是悉尼房產的主流人群。我們在和布里斯本的一些仲介談的時候，他們絲毫不驚訝我來自悉尼。
我們這個人群之所以不受限於所在城市，主要原因就是「心懷天下」,澳洲主要的城市去年我飛了個遍。一個「土豪」開發商朋友去年駕著自己的車隊花20天時間，考察了整個澳洲東半部。
不要擔心迎接挑戰、不要怕踏出自己「舒適圈」。一個國家閉關鎖國，國家要挨打。一個投資著封閉自己，免不了自怨自艾。
其次原因是事前要做功課。 物色投資標地時，掌握一些全面而精闢的分析研究是極其重要的。確保自己無論如何都買對，在做任何房地產投資決定之前。收集客觀公正資訊（不帶有置入性行銷或任何商業色彩）非常重要，能提供你投資地區的完整資訊，例如平均租金、房屋價格及人口統計資料。
台上一分鐘、台下十年功。我們自己的投資回報是非常高的。這裡面有無數的心血，常常是幾個夜晚難以入眠。
舉個實操的例子：
別墅A， 809平方米的土地，1房1衛無車庫，前後臨街。賣多少錢？21萬左右。
看錯嗎？沒有，這個房子在布里斯本，對於那些投了該市樓花40-50萬的人們，這個價位是不是很有競爭性？對於動輒出手就上百萬的悉尼朋友來說，這個價格是不是低的不可思議。
跟蹤布里斯本的房子，我們從18個月錢就開始，平均有每天有100多個上市的房子處於我們的觀察之中。
2.別害怕討價還價
由於房地產投資是目前收益最高的交易之一，甚至高於礦業投資。很多人還是保持高度興趣在這個領域。監管機構也不例外，房地產金融領域及借貸環境在過去幾個月來已經改變了。
所以貸款是越來越來。所以你的競爭購買者也一樣。這種慶幸下，如果你有充裕的現金，在談判時候，你就有很大的主動權。
還是那個別墅A，20萬澳幣不是個小數，但對於很多投資者來說，也不是大數。成交期限別人是3個月，你是3天。如果拿著這個現金去還價，這個成交價格能夠低於20萬以內。
不過要有公平心，不能殺得太低、落井下石，做的交易能夠讓自己晚上安然睡覺。
3.租房與購屋同時進行
在熱點市場上，聰明的投資人總是想方設法取得優勢，而租房與購屋同時同時進行就是個好辦法。
這既可是指的你把自己住的房子出租一部分給其他人，也可以指以「彼房」養「此房」。
目前這已經成為澳洲年輕人所採行的一種熱門方式，可以讓首次投資者有能力負擔得起。在這樣的模式下，由於租金成本低於自住房主的貸款，你可以在比較昂貴的地區租房自住。然後，你可在另一地點購買更實惠的房產，出租給房客並以租金來償還自己的貸款。
租購投資並行的好處在於，你至少已有一腳踏進房地產投資的門內，你的資金便能開始為你勤勞工作。同時，你還能住在你所希望的地方。
比如這個別墅A，該地區距離CBD20公里以外。我們在悉尼也不會住過去。
但這個別墅有三個選擇：
(1)、分成兩個地塊，賣掉其中一塊；
(2)、在後面加建一個姻親房（Granny flat）；
(3)、分成兩個地塊，建一座新房、出租；
(4)、分成兩個地塊，建一座新房和姻親房出租或售出；
每一個方法，都有不同的收益，其中有一個年收益率已經達到100%，您找到了嗎？
這就是我們的方法，不煉「挨打的拳」。憑著和市場仲介良好的關係，以及我們的德行和勤奮，我們能夠做的到。
如果你有任何家庭成員或親密友人也熱衷於跨足房地產市場，你不妨參考合購。共同擁有(Co-ownership )房產是擺脫受限於支付能力的有效方法，但也有缺點，也許總是會有人想多貪點便宜，或者是隨著時間的遷移，忘掉了最初的條件和條款。
我碰到幾個都是這個情形，為了不傷害友誼或長期發展，所以很多時候我總是默默的退讓。「不失不得」這裡損失的上天總會在其它地方給你補回來。但有的時候，真的是耽誤了發展進程。
所以合購雙方必須達成正式協議，哪怕你多讓利給對方都行，任何一方都必須對投資情況一目了然。有的人怕這樣做傷了面子，而這正是保護面子和友誼將來不受傷害的方法。
4、 策略思考
請永遠把投資房地產當作一項長期的投資，我們不建議你短線操作。幾個月翻翻的事例，我們幾年來也遇到一兩例而已。一般來說，每一個房子投資，我們都有幾套備選方案。如上面的4種方案，都是短長兼并的，進退有法的，這裡面有我們多年的行業經驗、投資智慧以及我們對自己以及周圍環境的認識。
把每一樣投資商品視為金融旅程上的另一重要腳步，並以增加你的總資產及退休規劃的效益，作為選擇房產的標準。我們推薦投資人對長期投資採取整體策略，並針對其投資組合進行年度檢視。房地產投資並非交易──它是一項高成本的長期投資策略。你也必須確保你能承擔長期的償還房貸。
5.諮詢專業機構
房地產投資不像諸如股票之類的其它資產，澳洲證券投資委員會（ASIC）並不認可其為一項金融商品，也沒有相應的嚴格監督管理。遺憾的是，這便提供機會給一些不擇手段的操作者及煽動者從中賺取豐厚利潤，並且多方嘗試將個人利益凌駕於其顧客的最佳利益之上。
好在澳洲的投資環境非常透明，只要不被貪婪所左右，把心方正，公平交易，這樣的情形還是能夠避免的。
俗語說：人在做，天在看。前不久，大家知道，Auburn的副市長不就因為他不合規定的修改自己持有的土地的規劃而丟掉了職位，面臨著巨大的懲罰。當初被金錢沖昏了頭腦說出的「競選澳洲總理」的話也成了笑談。唯一開心可能是他的妻子，因為畢竟丈夫為了「愛」私自以政府的名義為婚禮封了一條路。這個代價實在太大……
同樣Hurstville的副市長也因開發不當得利的問題下了課。在這樣的「刑也上大夫」的環境里，如果我們不利用好房地產的投資機會，真是太可惜了。
「別墅A 」的項目適合於中小型資金的購買者。也許你說，你這個項目太小，我有500-2000萬資金要尋找合理的回報。
沒問題，我們可以為你提供這麼大的投資項目，也可以幫你找到合作夥伴。澳洲頂級的開發商委託我們尋找資本投入，你的資金可以在幾百套的公寓開發中得到充分的運用。你可以採用保底分紅等多種形式來保證利益，同時解決移民身份問題，如果這一點同時你也需要達到。
「繁榮世界」致力創造一個盈利和智慧的投資環境，給我們的投資者創造更多的廣闊的投資機會。歡迎你加入我們的投資俱樂部。
供稿：繁榮世界
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This post was last modified on 2016年5月24日 21:31
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