(澳洲生活網訊)近些時,越來越多的投資者感到焦慮和不安。買房,有可能是階段性「天花板」,今後幾年裡養房如養小孩,從已經高漲的生活開支中不得不擠出更多錢來還貸;不投,前幾年房價如呼嘯而上的過山車,房屋增值超過了平均人收入。
作為專業房地產投資機構的我們,也在加大分析力度,爭取洞見市場發展趨勢。最近有一篇分析報告,相信能給廣大投資者一些重要參考。
澳盛銀行研究中心(ANZ Research)最新的經濟洞察(Economic Insight)顯示,澳洲全國住房短缺量接近25萬個,比先前的估計要低。不過,離供需平衡還是差的很遠。
澳洲住房短缺的強勁增長,是過去十年來支撐房價上漲的基本原因。該報告預測在未來幾年,新建房屋的數量將適度的緩解潛在住房短缺。不過,在某些住房供需失衡的區域,隨著緩解,短期內可能會影響到銷售和房價的成長。
近年來,大量的外國投資人進入澳洲房地產,推升了新建房屋數量。不過,由於缺乏確切可靠的數據,因此,在住房供給和住房市場的平衡上,外國投資人究竟起到甚麼實質的影響,很難被量化。
新建房屋數量大增人口成長緩步慢行
澳洲的房屋興建量已大幅提升,然而人口成長卻減緩了,一些評論員推測,澳洲房地產市場可能很快就會出現房屋過剩的現象。近日市場和媒體不斷的討論住房市場「平衡」的議題,總的來說,他們認為:住房市場究竟是過剩、平衡或短缺,取決於以下幾個方面:抵押貸款及銷售市場的現況;年度人口成長率及房屋建設量;長期住房需求及住房新建量。換句話說,即是ANZ報告所預估的潛在的住房市場的平衡。
從人口和住房建設的分析資料中,可看出截至2005年之前的20年間,澳洲人口年增長只有小幅波動,約在21.8萬上下(平均1.25 %Y / Y)。
然而,在2006到2008年間,人口年增長量卻大幅增加,2008年12月達到高峰,有46萬人。主因是大量的海外移民進入澳洲。過去10年來,澳洲人口平均每年增加36萬人左右(1.65%Y / Y)。
澳洲住宅建設量一直在努力跟上住房需求,近期建設量終於有了突破,將近14.5萬個住宅竣工。這主要反映在高樓層公寓建量的激增,尤其在悉尼、墨爾本和布里斯本最為顯著。
因此,長達10年直到最近房屋建設量才大幅上升,得以彌補澳洲房屋短缺的情況。假設住房市場長期維持周期性平衡,也就是說,2005年之前的20年間,市場並沒有周期過剩的現象,房屋建設量是在近期才趕上了年度住房建設的需求量,高密度住房建設的激增帶動了住房建設的水準,這是1995年以來,首次配合上基本的潛在房屋需求量。
ANZ研究中心預測,近期建設量大增的情況一過,住房建設量將和緩下來(2015年開展了22萬個建設項目;預估2016年會有20.5萬個;2017年19.8萬個),人口成長也會變慢(2015年成長率為1.35%,2016年為1.30%)。因此得出,澳洲基本住房市場的平衡將在2016年和2017年放緩。
市場供需平衡對澳洲房價有什麼影響?
房價短期上升與住房短缺並無太大關連,事實上,支付能力 (指:薪資收入、抵押貸款利率這兩者與房價之間的比例)、住房市場信心、買家喜好和市場政策或法規才是影響因素。
舉例來說,紐省的潛在住房短缺現象越來越嚴重,在2008~2009年及2011~2012年,這兩個時期都經歷了房價下跌。然而,短缺現象、長期累積的房屋需求卻鞏固了長期房價的水準,彌補了短期房屋價格的不利態勢。像悉尼這樣長期嚴重缺乏房屋的城市,有限的房市價格下行風險對房屋擁有者的收入衝擊不大。
這表示,促成房價下跌的短期或周期性因素有可能擴大,再加上供需失衡,對住房市場將造成更長久的影響。
近期有大量新建住宅完工(墨爾本內市中心公寓、悉尼西部房屋)及人口成長極緩(如:西澳和昆士蘭等採礦地區)的市場,其周期性房價較其他市場更有下跌的可能。
除此之外,例如阿得雷得、霍巴特和坎培拉等等這類近乎「穩定平衡」或僅有微弱基本面支撐的房屋市場,更容易受當地經濟情況影響。
發生了什麼變化:為何住房市場短缺降低?
澳洲住房市場近幾年來經歷了幾個重大變化,如:家庭存款和抵押貸款支付能力之間的缺口日益擴大;買家購買高密度住宅的偏好度增大,以及越來越多人將買房作為投資標的。
這些變化對房產市場的平衡有什麼影響呢?ANZ假設出最大的關連應該是影響了家庭結構率和房屋拆除率。兩者的數據都使ANZ估測的潛在房屋需求量降低。
家庭結構率:為了反映出首次買房的活動減弱和家庭存款承受能力艱難的實際情況,ANZ修正了過去及預測中的家庭結構率,將之降低。換言之,增加了每戶的人口數量。
房屋拆除率:主要省會城市中存在的問題,如城市壅塞、人口增長等問題,導致房屋拆除率增高。ANZ表示,近年內城中心高密度住宅(特別是公寓及聯排房屋)建設量大增,就是拆除率增高的反映。
外國投資人與澳洲住房市場平衡的關係
來自海外的投資案越來越多,澳洲人開始關注外國購房對國內住房市場造成的影響,尤其是對房價造成的影響。可是,目前缺乏外國投資購買的可靠和及時的數據。
ANZ表示,很難歸納出澳洲近期市場活動與房價的關係,因為多數觀點都屬於傳聞。
不過,報告提到,假設絕大多數來自海外的購買都符合現行法規,如每一個購買活動都至少為房屋庫存增加了一個新住宅,則就此推論外國投資促使澳洲新建住宅供給量增加是合理的,而外國投資對潛在房屋需求量的直接影響極微(這取決於外國投資者的購買動機)。
因此,ANZ報告並未提出任何有關外國投資量影響新建住宅空置的假設。若要評估近期外國投資量,對潛在的住房屋需求及澳洲市場的平衡有何影響,那麼,澳洲統計局2016年人口普查結果將是重要的參考數據。
ANZ的結論是,在主要省會城市的潛在市場平衡上,外國投資很有可能起了緩解作用。
根據澳盛銀行研究中心(ANZ Research)的分析,我們基本上得出了我們要的答案,對幾個主要省會城市走勢更加清晰和有信心。
您是否一樣發現了有價值的數據?抑或是看得一頭霧水,覺得這些專家真的是「磚家」,歡迎來函來電商討。
文:黎澳
更多的資訊可與我們聯繫:
手機 61 420 585 808
微信: peace8198
電郵:leon@auprosworld.com
This post was last modified on 2016年9月20日 05:54
位於澳大利亞新州Berowra Waters的Berowra Waters Inn,以其與世隔絕的地理位置和令人嘆為觀止的水景,成為了悉尼最獨特且令人神往的高端餐飲聖地之一。這家餐廳不僅因其優雅的氛圍和美輪美奐的景色而聞名,更因其創新而精緻的菜肴贏得了無數食客的青睞。從只可通過船隻或水上飛機到達的特殊地理位置,到每一道菜品的精心雕琢,這裡的一切都充滿了與眾不同的魅力。作為一種享受美食與美景並存的方式,Berowra Waters Inn無疑是一場視覺與味覺的雙重盛宴。 如果說有哪種用餐體驗能夠完美地結合美景與美食,那無疑是Berowra Waters Inn。從市區出發到餐廳附近的碼頭,再乘坐私人船隻航行,五分鐘的航程便足以讓你暫時遠離都市的喧囂,融入那片寧靜的叢林與水域之中。船隻接送是免費的,這種便捷的水上交通方式也讓這家餐廳增添了幾分神秘感和隱秘感。站在船頭,環顧四周,綠色的植被與碧藍的水面交織在一起,眼前的風景美得令人屏息。餐廳坐落在一座簡潔的沙岩建築內,玻璃百葉窗讓每一位食客都能享受無障礙的水景。餐廳的設計極為簡約而不失奢華,潔白的內飾、寬大的皮質餐桌以及溫馨的燈光,使得每一位前來用餐的客人都能感受到無比的舒適與尊貴。 Berowra Waters Inn。(圖:提供) Berowra Waters… Read More
在悉尼的Qudos Bank Arena,一場充滿懷舊情感和音樂激情的演唱會拉開了帷幕。Take That,這支英國傳奇組合,用他們超過30年的經典金曲和熱忱的舞台表現,再次點燃了現場觀眾的心。這不僅是一場音樂會,更是一場關於青春、回憶和情感的集體狂歡。 Take That。(圖:Andy Kershaw) 自1990年成軍以來,Take That迅速成為了90年代男孩樂隊的巔峰代表。無論是動人的和聲、充滿感染力的舞蹈,還是他們永遠年輕的笑容,這一切都為他們贏得了無數粉絲。如今,儘管團隊從最初的五人縮減為Gary Barlow、Mark Owen和Howard Donald三人,但他們的藝術生命力依然旺盛。 本場演唱會的設計更趨向於親密與真實。舞檯布置摒棄了以往的奢華與雜技式的舞美表演,轉而聚焦於三位歌手本身。這種簡約而深情的演繹形式,讓觀眾得以專註於音樂和歌聲本身,感受到歲月賦予他們的深沉與韻味。 Take That。(圖:Andy… Read More
位於墨爾本西部的Coles全新 24 小時顧客履行中心有 700 台機器人、人工智慧(AI)和 1000 名員工,比一般超市更忙碌、科技含量更高,只需五分鐘就能完成一份 50 件的超市訂單。 在 COVID 疫情加速數位銷售後,Coles 耗資 4 億澳元在墨爾本和悉尼建立自動化顧客履行中心。在… Read More
周一(11月18日),警方在布里斯本中央商業區的巴士站逮捕一名手持30公分獵刀的男子。 當日下午2點30分左右,警方接到報案稱有一名持械男子在Roma St車站。 在警方公布的錄影中,一名警官說:「放下刀,馬上放下刀!」「放下,馬上放下,把刀放下,放在地上!」 警方表示,該男子從腰帶中取出連鞘 30 公分獵刀,並依照警官的命令將刀丟在地上。 警方在一份聲明中說:「該男子未對任何公眾或警方做出任何威脅。」 警方已控告這名 18 歲男子在公共場所持有刀具,他於 11 月 20 日在布里斯本裁判法院(Brisbane… Read More
澳洲一位頂尖醫療經濟學家表示,濫收病人費用的醫生應該在公共名冊上被點名羞辱,針對莫寧頓半島(Mornington Peninsula)涉嫌濫收病人費用的醫生的集體訴訟也可能將遞交。 近日,病人受促檢查聯邦醫療保險記錄,以確保沒有被醫生錯誤收費。 維州莫寧頓半島(Mornington Peninsula)數十名麻醉師和外科醫師被指控蓄意詐騙、收取雙倍費用和私吞帳外費用。 據《時代報》報導,控訴書指控一群醫生為自己的財務利益而向病人收取高達 5000澳元的自付費用,將其偽裝成預約費或行政費,同時,這些專科醫師發布了參與醫療保險公司的無間隙費用計劃。 Margaret Faux 博士認為,如果指控成立,或許可以透過集體訴訟幫助消費者。 她說:「我們實際上需要儘快讓這件事呈現在法官面前。」「這封舉報信是一份大禮,因為它給檢察官所需的一切,讓他們可以快速、輕鬆地獲得事情的真相。」 Faux表示,值得關注的是,有指控稱醫生在沒有提供服務的情況下收取費用,這是違法的。 她說,舉例而言,收取超過 1000 澳元的麻醉行政費用,卻沒有任何解釋,這可能會被視為「可疑」,因為法律規定消費者必須使用… Read More
12 年級的學生正在迴避教育學位,有大量已開始攻讀教育學位的學生退學,使畢業生人數減少數千人。教師表示,高工作負荷以及學生、家長的不良行為正將他們趕出這個行業。 新數據顯示,自2020年以來,開始攻讀教育學位的學生人數和比率持續下降。2023年,只有11099名新州學生開始攻讀教育學位,佔大學新生的10.46%。而 2020 年則有 15,022 名學生,佔大學新生的 12.54%。 過去 10 年來,在四年內完成本科教育學位的學生人數也大幅下降。 據《悉尼晨鋒報》報導,在 2020 年開始攻讀學位的澳洲本科生中,有 29%… Read More