圖：網路圖片
（澳洲生活網訊）近些時，越來越多的投資者感到焦慮和不安。買房，有可能是階段性「天花板」，今後幾年裡養房如養小孩，從已經高漲的生活開支中不得不擠出更多錢來還貸；不投，前幾年房價如呼嘯而上的過山車，房屋增值超過了平均人收入。
作為專業房地產投資機構的我們，也在加大分析力度，爭取洞見市場發展趨勢。最近有一篇分析報告，相信能給廣大投資者一些重要參考。
澳盛銀行研究中心(ANZ Research)最新的經濟洞察（Economic Insight）顯示，澳洲全國住房短缺量接近25萬個，比先前的估計要低。不過，離供需平衡還是差的很遠。
澳洲住房短缺的強勁增長，是過去十年來支撐房價上漲的基本原因。該報告預測在未來幾年，新建房屋的數量將適度的緩解潛在住房短缺。不過，在某些住房供需失衡的區域，隨著緩解，短期內可能會影響到銷售和房價的成長。
近年來，大量的外國投資人進入澳洲房地產，推升了新建房屋數量。不過，由於缺乏確切可靠的數據，因此，在住房供給和住房市場的平衡上，外國投資人究竟起到甚麼實質的影響，很難被量化。
新建房屋數量大增人口成長緩步慢行
澳洲的房屋興建量已大幅提升，然而人口成長卻減緩了，一些評論員推測，澳洲房地產市場可能很快就會出現房屋過剩的現象。近日市場和媒體不斷的討論住房市場「平衡」的議題，總的來說，他們認為：住房市場究竟是過剩、平衡或短缺，取決於以下幾個方面：抵押貸款及銷售市場的現況；年度人口成長率及房屋建設量；長期住房需求及住房新建量。換句話說，即是ANZ報告所預估的潛在的住房市場的平衡。
從人口和住房建設的分析資料中，可看出截至2005年之前的20年間，澳洲人口年增長只有小幅波動，約在21.8萬上下（平均1.25 ％Y / Y）。
然而，在2006到2008年間，人口年增長量卻大幅增加，2008年12月達到高峰，有46萬人。主因是大量的海外移民進入澳洲。過去10年來，澳洲人口平均每年增加36萬人左右(1.65％Y / Y)。
澳洲住宅建設量一直在努力跟上住房需求，近期建設量終於有了突破，將近14.5萬個住宅竣工。這主要反映在高樓層公寓建量的激增，尤其在悉尼、墨爾本和布里斯本最為顯著。
因此，長達10年直到最近房屋建設量才大幅上升，得以彌補澳洲房屋短缺的情況。假設住房市場長期維持周期性平衡，也就是說，2005年之前的20年間，市場並沒有周期過剩的現象，房屋建設量是在近期才趕上了年度住房建設的需求量，高密度住房建設的激增帶動了住房建設的水準，這是1995年以來，首次配合上基本的潛在房屋需求量。
ANZ研究中心預測，近期建設量大增的情況一過，住房建設量將和緩下來(2015年開展了22萬個建設項目；預估2016年會有20.5萬個；2017年19.8萬個)，人口成長也會變慢(2015年成長率為1.35%，2016年為1.30%)。因此得出，澳洲基本住房市場的平衡將在2016年和2017年放緩。
市場供需平衡對澳洲房價有什麼影響？
房價短期上升與住房短缺並無太大關連，事實上，支付能力 (指：薪資收入、抵押貸款利率這兩者與房價之間的比例)、住房市場信心、買家喜好和市場政策或法規才是影響因素。
舉例來說，紐省的潛在住房短缺現象越來越嚴重，在2008~2009年及2011~2012年，這兩個時期都經歷了房價下跌。然而，短缺現象、長期累積的房屋需求卻鞏固了長期房價的水準，彌補了短期房屋價格的不利態勢。像悉尼這樣長期嚴重缺乏房屋的城市，有限的房市價格下行風險對房屋擁有者的收入衝擊不大。
這表示，促成房價下跌的短期或周期性因素有可能擴大，再加上供需失衡，對住房市場將造成更長久的影響。
近期有大量新建住宅完工（墨爾本內市中心公寓、悉尼西部房屋）及人口成長極緩（如：西澳和昆士蘭等採礦地區）的市場，其周期性房價較其他市場更有下跌的可能。
除此之外，例如阿得雷得、霍巴特和坎培拉等等這類近乎「穩定平衡」或僅有微弱基本面支撐的房屋市場，更容易受當地經濟情況影響。
發生了什麼變化：為何住房市場短缺降低？
澳洲住房市場近幾年來經歷了幾個重大變化，如：家庭存款和抵押貸款支付能力之間的缺口日益擴大；買家購買高密度住宅的偏好度增大，以及越來越多人將買房作為投資標的。
這些變化對房產市場的平衡有什麼影響呢？ANZ假設出最大的關連應該是影響了家庭結構率和房屋拆除率。兩者的數據都使ANZ估測的潛在房屋需求量降低。
家庭結構率：為了反映出首次買房的活動減弱和家庭存款承受能力艱難的實際情況，ANZ修正了過去及預測中的家庭結構率，將之降低。換言之，增加了每戶的人口數量。
房屋拆除率：主要省會城市中存在的問題，如城市壅塞、人口增長等問題，導致房屋拆除率增高。ANZ表示，近年內城中心高密度住宅（特別是公寓及聯排房屋）建設量大增，就是拆除率增高的反映。
外國投資人與澳洲住房市場平衡的關係
來自海外的投資案越來越多，澳洲人開始關注外國購房對國內住房市場造成的影響，尤其是對房價造成的影響。可是，目前缺乏外國投資購買的可靠和及時的數據。
ANZ表示，很難歸納出澳洲近期市場活動與房價的關係，因為多數觀點都屬於傳聞。
不過，報告提到，假設絕大多數來自海外的購買都符合現行法規，如每一個購買活動都至少為房屋庫存增加了一個新住宅，則就此推論外國投資促使澳洲新建住宅供給量增加是合理的，而外國投資對潛在房屋需求量的直接影響極微(這取決於外國投資者的購買動機)。
因此，ANZ報告並未提出任何有關外國投資量影響新建住宅空置的假設。若要評估近期外國投資量，對潛在的住房屋需求及澳洲市場的平衡有何影響，那麼，澳洲統計局2016年人口普查結果將是重要的參考數據。
ANZ的結論是，在主要省會城市的潛在市場平衡上，外國投資很有可能起了緩解作用。
根據澳盛銀行研究中心(ANZ Research)的分析，我們基本上得出了我們要的答案，對幾個主要省會城市走勢更加清晰和有信心。
您是否一樣發現了有價值的數據？抑或是看得一頭霧水，覺得這些專家真的是「磚家」，歡迎來函來電商討。
文：黎澳
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