（澳洲生活網訊）儘管目前墨爾本房產市場還繼續增長，但有些跡象我們卻不能不關心，尤其是海外的投資者。

一．銀行收緊海外投資人的房貸門檻

澳盛銀行集團三月份宣布調高申請人國外收入門檻，申請者也得準備更多文件資料，包括全部簽證資訊、聘僱合約和3個月薪水單等。

繼澳盛銀行集團之後，澳洲聯邦銀行（Commonwealth Bank），也決定調高部分持有臨時簽證和從事自營業的外國人的申請房貸門檻。

澳洲聯邦銀行的最新政策包括，外幣收入不再被視為是房貸申請人的合格收入來源。至於在澳洲居住和工作、並領澳元薪水的外國人，其最高貸款比率由房價的80％降至70％。

據澳洲官方數據顯示，外資持續流入澳洲房地產市場，約佔上一財年政府核可投資金額半數，且中國投資人佔澳洲房市投資大宗。

二．維州宣布對海外買家提高印花稅

4月22日維州政府財長宣布，對海外地產買家徵收的額外印花稅從3%增加到7%，從今年7月1日開始施行。換句話說所有在7月1日以後簽署的買房合同，都要開始上繳這筆額外的稅款，加上現行存在的印花稅（上至5.5%），那麼海外買家要面臨高達12.5%的稅率。

同時提高的還有針對海外買家的土地稅(land tax)，從0.5%提高至1.5%。

維州財長Tim Pallas表示，早在去年7月起，維州就已經開始向海外買家徵收置業附加稅，但此舉並沒有阻止海外買家的需求。他認為海外投資者享受了墨爾本良好的生活方式帶來的房產升值，就應該向維州政府支付相應費用，用於政府的服務和基礎設施的建設。

澳洲地產委員會（Property Council of Australia）的維州部副主任Asher Judah則指出，兩年內，維州已經向海外買家第四次亮起了紅燈。上一次，外國投資審查委員會也對海外置業者的政策進行了調整。

外國投資審查委員會（FIRB）最新年度報告，維州共有1萬6587名海外買家在2014-15財年，獲得了購買新房和二手房、空置土地和開發物業的准許。比上一財年多出6000多名，主要的投資者是中國人。

最初，維州政府對海外買家和本地買家，都徵收5.5%的印花稅， 2015年的6月，維州政府突然宣布從2015年7月1日開始對海外買家多徵收3%的印花稅，當時雖引起嘩然，但還是比悉尼徵收的印花稅少。

但這次額外徵收的印花稅從3%直接上漲到7%，漲幅高達133%，使得7月1日之後簽合同的海外買家面臨高達12.5%的印花稅。新徵收的印花稅，將抵消掉在維州購買期房的印花稅優惠，而這是過去吸引投資者的一個重要因素。

以上兩個重要政策對海外投資墨爾本提出警訊，那麼，接下來海外投資者會採取哪些對策呢？

可能有些海外買家在仲介的助推下，會趕在6月30日之前簽合同，然後7月份之後至少2-3個月內會出現墨爾本海外買家交易量下降的情況。

也可能轉移投資的目標，例如到昆士蘭州（布里斯本和黃金海岸等）買房的人數會增加。

或者，移民澳洲的人可能會多起來，因為這次針對海外買家調漲印花稅，很可能不是最後一次，如果移民了就不用多付這筆稅了，貸款也會容易很多，很多人會為長期做這樣的打算。

不論是哪種選擇，都請買家先冷靜，不要因為想避開印花稅，而趕在7月1日之前作出倉卒的決定。

是要繼續買墨爾本的房產？或者先移民？或者轉移陣地到昆州的布里斯本、黃金海岸等地區？找幾位可靠的經理人評估一下，弄清楚應該怎麼做比較適合自己，盡量不要躁進。知己知彼，百戰百勝。

文： 蔚華