圖：網路圖片
（澳洲生活網訊）突如其來的海外貸款政策收緊猶如海嘯一般對身在其中的海外投資者造成猛烈衝擊，NAB已降至60％而且由於申請數量驟增，拒批率較高，而且要求未開過戶的客戶必須先見面才能啟動辦理程式，更悲催的是，恐怕NAB也將關上門縫。
原來還做的幾家小銀行也通知各代理不再收取新的申請。中國銀行要求六個月銀行流水（bank statement）而且只能放貸60％，對公民要求提交海外工作簽證。銀行對海外收入幾乎是每單都作電話核查，因為接線生上廁所沒人接電話或應答不合意被拒的故事為數不少。
面對如此驟變的環境，駝鳥式的逃避與抱怨澳洲銀行一刀切太絕情於事無補，投資人只能與地產代理與貸款代理或銀行貸款經辦人密切配合，接受現實，積極面對，力爭避免或減少衝擊帶來的損失。嗅覺敏銳的投資者也興奮地尋找獵物待機出擊。 面對幾乎一刀切的現狀，如何應對牽動每一個身涉其中的投資人的神經，筆者將近期的業務實踐經驗分享如下！
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首先應對澳洲房市升值潛力與投資價值保持信心。筆者上期分析過政策如此猛然收緊會引起開發商與投資者的擔憂、顧慮與退縮，儘管外國投資比例並不大，而且本來銀行與開發商對很多樓盤都有不允許外國投資比例超過20%份額的限制，但也會引起建築量的審慎控制。
只要能挺過這一關，多熬幾年，只要緊縮政策不改，房子又會成為緊缺品了。只怕一刀切對海外投資者房貸拒之門外的政策在房價房租暴漲的壓力下堅持不了幾年，這種情形時間越長，對擁有房產的人反倒越有利。
禍乃福之所倚，熬得過這關，能貸到款的都迎來下一輪上漲。來澳人口只會增加，空置率在開發商心有餘悸的態勢，存貨被消化後將會更低。經不起市場波動的考驗而恐慌拋售，最後收穫的往往是後悔。澳洲幾大綜合性城市房產走勢長線看十分明朗，短期的小幅波動難以完全避免，但長線看只會越來越貴。不論海外或者本地人，越遲入市成本越高。
其次，投資者應當了解不SETTLE的法律後果不只是損失10%訂金。如果開發商將物業重新再買而產生高於訂金部分的損失，仍有權利追索超過10%部分的損失，例如低於合同價的差價，重賣的仲介代理費等。為了保護訂金不被沒收，並享受日後的增值成果，應力圖settle, 並盡量長期持有。
第三，從理財角度，即使有充足現金具備一次性付清的能力，也應先辦理貸款，爭取利用貸款，超出首付額的現金可存留在OFF SET帳戶對沖房貸利息，力求保留盡量多的對現金的支配權。
不要全部積壓在房產上，只有無法貸到款時才全額付清，也是無奈之舉。
第四，萬一澳洲所有貸款管道都不通，又有海外房產的，可暫時抵押救急。再等待合適的時機再轉貸或者賣房。如果離SETTLE時間還有半年以上，可以同時準備用海外房產抵押貸款作為備用方案。一旦被拒可以立即以抵押貸款補救。中國境內的工商銀行約6.1%利息，但是需要半年流水及工作證明以及工資單。平安保險等手續簡便但是成本更高，可以作為過渡。
第五，車貸與信用卡額度高對貸款將增加對收入能力的要求。如果收入不夠充裕，應減少車貸與信用卡金額，或提前還清車貸，取消少用的多餘的信用卡。
第六，留意保持良好的信用記錄。澳洲對每一個本地人士都有個VEDA信用記錄。
如果有過拖延太長時間支付或忘記付各類帳單，或因搬家等各種原因導致沒付各類費用包括交通罰款，Council Rate、Strata Fee等就要小心影響到信用記錄, 從而對貸款造成負面影響。如果在多個銀行或金融機構遞過申請，或曾被拒過，亦會留下記錄。記錄內通包括曾用地址，曾報過的工作單位，職位等資訊。業務實踐中碰到過無論做地產還是貸款都喜歡多利用幾家同時進行以求利益最大化的客戶，他們的這種操作將會留下更多記錄。近期被拒的原因五花八門，包括曾經因一時疏忽而開過空頭支票等把柄。
第七，對那些過度投資或無候補方案的海外投資者來說，為了避免訂金損失，只能是在貸款無望或者被拒後力求保本或微虧甩賣了。如果對貸款缺乏信心，又無其他救急管道的，可以在徵得律師確認後，同時放售。需要特別提醒的是放售期房要特別小心獨家代理合同中的排他性條款將造成其他仲介無法參與或房東必須為其他幫助成交的仲介額外多支付傭金。可考慮採用Open Sales Agreement，擴大放盤範圍。
第八，樓花的SETTLE TIME 較難精確，而Unconditional Approval 有效期往往只有3個月。
因此不宜過早遞入防止過期，也不能太遲遞入，引起延遲SETTLE造成的罰款。
總而言之，對於SETTLE時間較急的專案，目前形勢下對賣房不利，因為新接手的海外買家都面臨同樣的難題。現在割肉賣房也必須清楚並非降價就一定能賣得出去，必須找容易貸款的本土人，或現金充足的買家接手才可確保順利SETTLE，因此，現在不是賣房的好季節。應先想辦法解決SETTLE再等待轉機，避免在這個特殊時期強行賣房造成損失，才是上策。對於現金充足及貸款條件好的投資者來說，目前市場上已積聚為數不少的價廉物美的盤源，正是撿漏抄底的良機。
在房貸危機時入市，救人於危難，利己利人，是互利互助的善舉。為了幫助有辦貸，求售，抄底需求的朋友，筆者設立下面的期房辦貸、求售、抄底互助微信群，為讀者提供一個交流分享互助的平台，共同應對。歡迎買賣方客戶及地產房貸仲介等各路英豪掃描下面的二維碼加入。
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕，之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出，再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來，統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段，從未放鬆過。上百年來，其滲透能力堪稱登峰造極，幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣，還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起，中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國，並順利地在各級政府、學術領域，甚至地方社團中埋下種子，打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區，在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力，一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了，被統戰了，卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜，其實統戰與滲透的範圍極其廣泛，廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說，一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人，不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告，或避免發表支持台灣政府的言論，美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」，其實他們已經在中共的戰壕里，替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」，都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人，包括台灣人或東南亞的華裔難民，他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化，有些人從反共走向親共，之後又宣稱反共，自由世界給了他們自由思想的空間，但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢？那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞，具有頑固的持久性，有時活躍、有時潛水，當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代，澳洲只看到了滾滾而來的金錢，卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍，它既減輕了澳洲的經濟危機，也削弱了澳洲的立國基礎，澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」，氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎？當然不會！那張滲透的網路不是一天建成的，也不可能在一天內轟然瓦解，該鋪墊的早已穩妥，該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷，中共軍人擠進紐西蘭國會，泛紅憲兵在守護台灣總統府，類似的情形比比皆是，澳洲也絕對不會例外，冰凍三尺非一日之寒，區別只在於何時才被發現，西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單，親共與反共都是擺在檯面上，多多少少都對澳洲主流產生影響力，其它的絕大多數社團都保持低調，明哲保身，見風使舵，意見統一。 與中國社區相比，台灣社區反而顯得比較複雜，那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中，海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲，一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣，那是一些民國初期就開張的百年老店，「XX堂」，或「XX會」，以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體，他們都曾接受了中華民國文化教育，本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後，首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透，遺憾的是無一能夠倖免。… Read More
