（澳洲生活網訊）突如其來的海外貸款政策收緊猶如海嘯一般對身在其中的海外投資者造成猛烈衝擊，NAB已降至60％而且由於申請數量驟增，拒批率較高，而且要求未開過戶的客戶必須先見面才能啟動辦理程式，更悲催的是，恐怕NAB也將關上門縫。

原來還做的幾家小銀行也通知各代理不再收取新的申請。中國銀行要求六個月銀行流水（bank statement）而且只能放貸60％，對公民要求提交海外工作簽證。銀行對海外收入幾乎是每單都作電話核查，因為接線生上廁所沒人接電話或應答不合意被拒的故事為數不少。

面對如此驟變的環境，駝鳥式的逃避與抱怨澳洲銀行一刀切太絕情於事無補，投資人只能與地產代理與貸款代理或銀行貸款經辦人密切配合，接受現實，積極面對，力爭避免或減少衝擊帶來的損失。嗅覺敏銳的投資者也興奮地尋找獵物待機出擊。　面對幾乎一刀切的現狀，如何應對牽動每一個身涉其中的投資人的神經，筆者將近期的業務實踐經驗分享如下！

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圖：供圖

首先應對澳洲房市升值潛力與投資價值保持信心。筆者上期分析過政策如此猛然收緊會引起開發商與投資者的擔憂、顧慮與退縮，儘管外國投資比例並不大，而且本來銀行與開發商對很多樓盤都有不允許外國投資比例超過20%份額的限制，但也會引起建築量的審慎控制。

只要能挺過這一關，多熬幾年，只要緊縮政策不改，房子又會成為緊缺品了。只怕一刀切對海外投資者房貸拒之門外的政策在房價房租暴漲的壓力下堅持不了幾年，這種情形時間越長，對擁有房產的人反倒越有利。

禍乃福之所倚，熬得過這關，能貸到款的都迎來下一輪上漲。來澳人口只會增加，空置率在開發商心有餘悸的態勢，存貨被消化後將會更低。經不起市場波動的考驗而恐慌拋售，最後收穫的往往是後悔。澳洲幾大綜合性城市房產走勢長線看十分明朗，短期的小幅波動難以完全避免，但長線看只會越來越貴。不論海外或者本地人，越遲入市成本越高。

其次，投資者應當了解不SETTLE的法律後果不只是損失10%訂金。如果開發商將物業重新再買而產生高於訂金部分的損失，仍有權利追索超過10%部分的損失，例如低於合同價的差價，重賣的仲介代理費等。為了保護訂金不被沒收，並享受日後的增值成果，應力圖settle, 並盡量長期持有。

第三，從理財角度，即使有充足現金具備一次性付清的能力，也應先辦理貸款，爭取利用貸款，超出首付額的現金可存留在OFF SET帳戶對沖房貸利息，力求保留盡量多的對現金的支配權。

不要全部積壓在房產上，只有無法貸到款時才全額付清，也是無奈之舉。

第四，萬一澳洲所有貸款管道都不通，又有海外房產的，可暫時抵押救急。再等待合適的時機再轉貸或者賣房。如果離SETTLE時間還有半年以上，可以同時準備用海外房產抵押貸款作為備用方案。一旦被拒可以立即以抵押貸款補救。中國境內的工商銀行約6.1%利息，但是需要半年流水及工作證明以及工資單。平安保險等手續簡便但是成本更高，可以作為過渡。

第五，車貸與信用卡額度高對貸款將增加對收入能力的要求。如果收入不夠充裕，應減少車貸與信用卡金額，或提前還清車貸，取消少用的多餘的信用卡。

第六，留意保持良好的信用記錄。澳洲對每一個本地人士都有個VEDA信用記錄。

如果有過拖延太長時間支付或忘記付各類帳單，或因搬家等各種原因導致沒付各類費用包括交通罰款，Council Rate、Strata Fee等就要小心影響到信用記錄, 從而對貸款造成負面影響。如果在多個銀行或金融機構遞過申請，或曾被拒過，亦會留下記錄。記錄內通包括曾用地址，曾報過的工作單位，職位等資訊。業務實踐中碰到過無論做地產還是貸款都喜歡多利用幾家同時進行以求利益最大化的客戶，他們的這種操作將會留下更多記錄。近期被拒的原因五花八門，包括曾經因一時疏忽而開過空頭支票等把柄。

第七，對那些過度投資或無候補方案的海外投資者來說，為了避免訂金損失，只能是在貸款無望或者被拒後力求保本或微虧甩賣了。如果對貸款缺乏信心，又無其他救急管道的，可以在徵得律師確認後，同時放售。需要特別提醒的是放售期房要特別小心獨家代理合同中的排他性條款將造成其他仲介無法參與或房東必須為其他幫助成交的仲介額外多支付傭金。可考慮採用Open Sales Agreement，擴大放盤範圍。

第八，樓花的SETTLE TIME 較難精確，而Unconditional Approval 有效期往往只有3個月。

因此不宜過早遞入防止過期，也不能太遲遞入，引起延遲SETTLE造成的罰款。

總而言之，對於SETTLE時間較急的專案，目前形勢下對賣房不利，因為新接手的海外買家都面臨同樣的難題。現在割肉賣房也必須清楚並非降價就一定能賣得出去，必須找容易貸款的本土人，或現金充足的買家接手才可確保順利SETTLE，因此，現在不是賣房的好季節。應先想辦法解決SETTLE再等待轉機，避免在這個特殊時期強行賣房造成損失，才是上策。對於現金充足及貸款條件好的投資者來說，目前市場上已積聚為數不少的價廉物美的盤源，正是撿漏抄底的良機。

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作者：金牌地產顧問李聞新Steven Lee 

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