(澳洲生活網訊)筆者前文分析過面對銀行政策收緊應該積極應對,而不應草木皆兵,嚇得不敢投資或者急於拋售手中物業更為不可取,應密切與專業人士配合,積極探討解決方案, 切忌自行草率行動造成不必要的損失。
確實有一小部分實力不強口碑不佳的中小開發商抗風險能力較弱,一有風吹草動就容易受影響,甚至會出現賣不夠銀行要求得數量而貸不到款而拖延開工的風險。因此跟誰買,買誰的產品尤其重要。穩妥的方法是在投資前先諮詢專業人士的意見以避免走彎路多付本可避免的額外代價。
儘管筆者分析過政策收緊後在存貨消化後導致的房源減少將導致房租與房價雙漲的趨勢,於房東更有利,但市場上總會有人不得不在Settle前甩賣甚至割肉離場,或有各種理由不得不換名,下面就介紹一下這方面的知識以說明有需要的投資者。
墨爾本有部分公寓樓化都會在合同中明確Settle前允許轉讓一次,印花稅是在Settle時才交。
公寓樓花的印花稅只按土地價值部分計算,我司的部分樓盤本地人不需交印花稅(已由開發商代交),新接盤的人若是外國人則需交額外的3%印花稅並辦理FIRB(外資投資審查委員會)申請手續,產生5000$申請費。
通常只需額外支付幾百澳元律師費即可順利完成換名手續。
而在新州,房產成交之前,根據新州印花稅法,相互關聯的人與公司之間轉換名字可不產生額外印花稅。相互關聯的人與公司是指:夫妻之間轉換,父母與成年子女之間轉換,成年兄弟姐妹之間轉換。當一個人佔有一個公司的一半以上的股份,這個人與這個公司之間轉換;當一個人同時佔有兩個公司的一半以上的股份時, 這兩個公司之間的轉換。
新州的土地購買合同交換後,3個月內必須交土地部分的印花稅,如購買Apartment期房,則需在15個月內交印花稅, 如果交房期短於15個月,則在交房前付印花稅。
在房產成交之後,只有在離異的情況下,房產在夫妻之間的轉換不會產生印花稅;如果房產在夫妻中任何一人名下,房產由一人名下轉到兩人名下可不產生印花稅,但不能由兩人名下轉到一人名下。
另外,在新買家交付印花稅的情況下,任何無關聯的人之間都可以轉換。而第二次的印花稅是根據當時新買家的購買價格來計算的。每個州的印花稅稅率與政策略有不同。新州暫無針對海外投資者的額外印花稅, 但公寓樓花的印花稅是按合同總價計算,而不是像維州(墨爾本)那樣按公寓樓化的土地價值部分計算。
我司目前代理的LENDLEASE墨爾本MQ. (Melbourne quarter )大型綜合商住舊城改造工程Master Plan的第一期專案,是容易租,正現金流物業(由於比例少,三房租金稍遜但升值更大),超過3000平米中央花園,享受7天24小時奢華的3層商務會所,在墨爾本金融區中央,相似上海的陸家嘴,性價比高。 開發商提供如下優惠:
銀行利息100%歸買家(10%訂金),Pr, Citizen 全免印花稅;精裝送窗帘;客廳送地板;送$1500律師費(settle 時在房款中扣減);有時間限制的 16周租金回扣2房按$625/周 ,1房按$450/周計算; 海外客戶免FIRB $5000申請費。
優惠措施有時間限制,必須抓緊。
作為頂級全球上市開發商,悉尼歌劇院,DARLING HARBOUR改造規劃承建方的金牌代理鼎豐公司, 在悉尼墨爾本布里斯班擁有多個一線品牌上市開發商的項目。
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作者: 金牌地產顧問李聞新Steven Lee
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更新於 :2024-12-20 03:12 12月初,三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕,之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出,再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來,統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段,從未放鬆過。上百年來,其滲透能力堪稱登峰造極,幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣,還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起,中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國,並順利地在各級政府、學術領域,甚至地方社團中埋下種子,打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區,在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力,一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了,被統戰了,卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜,其實統戰與滲透的範圍極其廣泛,廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說,一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人,不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告,或避免發表支持台灣政府的言論,美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」,其實他們已經在中共的戰壕里,替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」,都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人,包括台灣人或東南亞的華裔難民,他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化,有些人從反共走向親共,之後又宣稱反共,自由世界給了他們自由思想的空間,但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢?那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞,具有頑固的持久性,有時活躍、有時潛水,當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代,澳洲只看到了滾滾而來的金錢,卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍,它既減輕了澳洲的經濟危機,也削弱了澳洲的立國基礎,澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」,氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎?當然不會!那張滲透的網路不是一天建成的,也不可能在一天內轟然瓦解,該鋪墊的早已穩妥,該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷,中共軍人擠進紐西蘭國會,泛紅憲兵在守護台灣總統府,類似的情形比比皆是,澳洲也絕對不會例外,冰凍三尺非一日之寒,區別只在於何時才被發現,西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單,親共與反共都是擺在檯面上,多多少少都對澳洲主流產生影響力,其它的絕大多數社團都保持低調,明哲保身,見風使舵,意見統一。 與中國社區相比,台灣社區反而顯得比較複雜,那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中,海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲,一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣,那是一些民國初期就開張的百年老店,「XX堂」,或「XX會」,以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體,他們都曾接受了中華民國文化教育,本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後,首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透,遺憾的是無一能夠倖免。… Read More