（澳洲生活網訊）筆者前文分析過面對銀行政策收緊應該積極應對，而不應草木皆兵，嚇得不敢投資或者急於拋售手中物業更為不可取，應密切與專業人士配合，積極探討解決方案， 切忌自行草率行動造成不必要的損失。

確實有一小部分實力不強口碑不佳的中小開發商抗風險能力較弱，一有風吹草動就容易受影響，甚至會出現賣不夠銀行要求得數量而貸不到款而拖延開工的風險。因此跟誰買，買誰的產品尤其重要。穩妥的方法是在投資前先諮詢專業人士的意見以避免走彎路多付本可避免的額外代價。

儘管筆者分析過政策收緊後在存貨消化後導致的房源減少將導致房租與房價雙漲的趨勢，於房東更有利，但市場上總會有人不得不在Settle前甩賣甚至割肉離場，或有各種理由不得不換名，下面就介紹一下這方面的知識以說明有需要的投資者。

墨爾本有部分公寓樓化都會在合同中明確Settle前允許轉讓一次，印花稅是在Settle時才交。

公寓樓花的印花稅只按土地價值部分計算，我司的部分樓盤本地人不需交印花稅（已由開發商代交），新接盤的人若是外國人則需交額外的3%印花稅並辦理FIRB（外資投資審查委員會）申請手續，產生5000$申請費。

通常只需額外支付幾百澳元律師費即可順利完成換名手續。

而在新州，房產成交之前，根據新州印花稅法，相互關聯的人與公司之間轉換名字可不產生額外印花稅。相互關聯的人與公司是指:夫妻之間轉換，父母與成年子女之間轉換，成年兄弟姐妹之間轉換。當一個人佔有一個公司的一半以上的股份，這個人與這個公司之間轉換；當一個人同時佔有兩個公司的一半以上的股份時， 這兩個公司之間的轉換。

新州的土地購買合同交換後，3個月內必須交土地部分的印花稅，如購買Apartment期房，則需在15個月內交印花稅， 如果交房期短於15個月，則在交房前付印花稅。

在房產成交之後，只有在離異的情況下，房產在夫妻之間的轉換不會產生印花稅；如果房產在夫妻中任何一人名下，房產由一人名下轉到兩人名下可不產生印花稅，但不能由兩人名下轉到一人名下。

另外，在新買家交付印花稅的情況下，任何無關聯的人之間都可以轉換。而第二次的印花稅是根據當時新買家的購買價格來計算的。每個州的印花稅稅率與政策略有不同。新州暫無針對海外投資者的額外印花稅， 但公寓樓花的印花稅是按合同總價計算，而不是像維州（墨爾本）那樣按公寓樓化的土地價值部分計算。

圖：供圖

我司目前代理的LENDLEASE墨爾本MQ. (Melbourne quarter )大型綜合商住舊城改造工程Master Plan的第一期專案，是容易租，正現金流物業(由於比例少，三房租金稍遜但升值更大)，超過3000平米中央花園，享受7天24小時奢華的3層商務會所，在墨爾本金融區中央，相似上海的陸家嘴，性價比高。 開發商提供如下優惠：

銀行利息100%歸買家（10%訂金），Pr,  Citizen 全免印花稅；精裝送窗帘；客廳送地板；送$1500律師費(settle 時在房款中扣減)；有時間限制的 16周租金回扣2房按$625/周 ，1房按$450/周計算； 海外客戶免FIRB $5000申請費。

優惠措施有時間限制，必須抓緊。

作為頂級全球上市開發商，悉尼歌劇院，DARLING HARBOUR改造規劃承建方的金牌代理鼎豐公司， 在悉尼墨爾本布里斯班擁有多個一線品牌上市開發商的項目。

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作者： 金牌地產顧問李聞新Steven Lee

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