（澳洲生活網訊）自從西太（Westpac）銀行宣布將全面停止對非澳洲居民的純海外收入貸款後，已經一石激起千層浪了；可是雪上加霜的是，部分本來就為銀行新政猶豫的外國投資者，又要面臨維洲加稅，到底應該趕快入市還是退出的艱難抉擇了。
下面讓筆者假設7%額外印花稅新政獲得國會批准得以執行來解讀該新政的影響。希望對投資者面對新政理清投資思路提供一點幫助。
7月1日前海外買家會沖入市，7月1日之後銷售量減少幾個月，短期銷售降低，海外買家購置房屋所需繳納的稅費大幅增加，對價格敏感的海外購房者可能會決定觀望，因此短期內新房銷量會受到影響。部分中小開發商的產品滯銷或者因銷量不足而得不到貸款建不起來，如果開發商因擔憂賣不出去都減少建房，投資者因擔憂貸款問題不敢再投資，而人口增長趨勢不可逆轉地增加（不可能因為稅務新政及銀行貸款新政而減少人口流入），那麼市場存貨量消化後房源將更加緊缺，房租必更暴漲，對於已經有房的投資者反而是利好因素。
房價在短暫停滯後因供應不足將重新快速上揚。從長遠來看，一旦大家調整好心態，接受這一無奈的現實，那麼房屋的銷量還會回升。長線角度看房市並不會受到太大影響。從總的增值上看，獲利還是遠遠超過這7%的，建議各位海外買家不要管國會是否最終批准，都應趕在新政即將實施的7月1日前採取行動，避免額外的交易支出。
許多海外買家購買的投資房都租給了本地的租客，一旦房屋價格發生變化，買家若要保證一個回報率，傾向於調高租金以轉嫁成本。
越早投資越好先下手為強
近幾個月來，悉尼內城區2-3卧室獨立房的租金急劇升高，這被視為反映全球金融危機對租房市場的打擊已經完全消退的明確訊號。 兩卧室獨立房的平均租金在二季度中上漲了4.8%。如果保持這一漲幅，則截至2016年6月，這些地區的租金年漲幅將高達19%。
在經歷了幾年的高歌猛進之後，隨著貸款收緊，澳洲房市會稍作喘息。但供不應求的基本矛盾依然失衡，短期政策只會延時，但不足以決定趨勢。
在中長期上漲的趨勢下，最大的風險是沒買(請先作財務分析評估)。房地產市場是一個長線看升，短期不排除微跌的慢牛格局，任何時期的不利因素，就是你的時機，人棄我取，若干年後，你就會發現你的財富已經和身邊的朋友拉開了很遠的距離了。
期房的貸款一般是二三年後才辦。政策可能會有變化。不要超越自己的承受力，預留足夠的首付資金，則可以更加淡定應對各種挑戰。
社會是由各種力量角力的綜合合力牽引的，當供應短缺造成租金房價暴漲後，政府與銀行都會因壓力及市場利潤的吸引而存在重新調整政策以求增加投資、增加供應的可能性。
投資房產的鐵律總是越早越好，後來者只能為澳洲做點貢獻了。2015年7月1日起，維州政府對海外買家額外徵收3%的印花稅，然而這一政策下，海外買家購房熱情依然沒有絲毫減退反而持續增長。然而尚可承受的3% 額外增值稅好景不長，從今年7月1日起，維多利亞州對海外人士又要加稅到7%了。地稅從0.5%提高到1.5%，現房標準繼續為5.5%。
儘管目前國會未通過這個尚有爭議的措施，但提高對海外投資者的准入門檻確實呼聲甚高，那些過去因為太過多慮遲疑吃了一次又一次虧的觀望者應該吸取教訓，寧信其有不信其無，及早入市仍為上策。
讓我們以7%額外印花稅新政獲批得以執行來解讀該稅構成：
維洲（含墨爾本）的海外投資者須交兩部分印花稅：新政內容：7月1日起，海外人士購買維州期房（即樓花），需要交的印花稅包含兩部分：一般印花稅+新增加的額外7%印花稅。一般印花稅（即澳洲永居（PR）與公民需交的印花稅部分，現房約為5.5%。但購買維州期房，可以享受一定的印花稅減免，摺合下來，實際要繳納的金額一般為購房價格的0.4%左右。
但在我司代理的LENDLEASE數個盤源中，這部分是全免的，而且部分專案連FIRB申請費都全免了（即免掉政府收取的100萬以下房價的5000，200萬以下至100萬以上的1萬澳元申請費）。新增的7%印花稅：按照新政，海外人士購買維州期房，2016年7月1日後簽署交換的合同，需額外繳納完稅價格（dutiable value）的7%。
以墨爾本一套60萬澳元的樓花為例，其完稅價格為20萬澳元：
一般印花稅：600000*0.4%=2400澳元
額外印花稅：200000*7%=14000澳元
總印花稅額為：2400+14000=16400澳元
如果買家是2016年7月1日前簽署並交換完的檔，就不需要繳納這個額外增加的4%的印花稅，仍按3%交納。如果是此日期後，海外買家除了需要支付正常的印花稅外，還需要支付額外3%加增加的4% 即7%的印花稅。
若在7月1日前交換完合同，維州3%額外印花稅仍然低於悉尼等多地。悉尼是按照房屋合同價格為基數徵收，不管期房還是現房，不分海外還是本地人士，新南威爾士州100萬以下的印花稅約4%。若與對海外物業投資者徵收15%額外稅的新加坡、香港的政策比起來，維州的印花稅就算增加到7%也是很低了。儘管目前的澳元兌人民幣已漲了10%到達1：5左右，但仍屬歷史上的低價區間。
而且人民幣的印鈔量驚人，兌美元的貶值趨勢較為明確，投資澳洲房產仍不失為規避人民幣貶值的有效管道。即使維洲實行新政，墨爾本房產依舊是較佳的投資理財工具。墨爾本發展平穩，每年都有一定的增值。國人購買墨爾本房產只需首付10%，Settle前備好20%即可，目前仍有銀行對海外人士批出70% 房地產貸款額。面對銀行收緊政策，筆者主張適當增加首付款的備用部位以保守型方案應對未知風險。
澳洲房產市場高度透明
開發商樓盤的價格、海外投資者在海外與澳洲本土人士在澳洲購買房產的價格都是全球統一。假如投資者實在不樂意為維洲貢獻額外的印花稅，又對悉尼下不了手，那麼也可考慮投資布里斯班。對外國房地產投資者，昆士蘭州暫時沒有增加任何新的稅種。
澳洲是全球都市化程度最高的國家，前三大城市分別為悉尼、墨爾本與布里斯班，近幾年海外置產方興未艾，不少亞洲買家都優先鎖定三大城市。
根據《The CoreLogic RP Data》報告的資料，過去近20年，悉尼房價累積增長330.1%，墨爾本房價累積增長421.4%，布里斯班房價累積增長259.4%。
只要澳洲人口增加，政府不收緊移民，剛需長期存在，房價不可能出現大幅下跌。
近年來，包括中國在內的來自全球的海外買家的購房量持續攀升。據FIRB澳洲外資投資審查委員會報告顯示，在2014/2015財政年度中，全球對澳投資上漲75%，而中國投資額達243億澳元，上漲97%。從2009年到2015年，中國對外房地產投資總額已從6億美元大幅升至200億美元，超過美國而成為澳大利亞最大的海外購房群體。踏入2016年，墨爾本仍然海內外投資者的必爭之地，權威地產研究機構SQM關於《2016澳洲房地產繁榮與衰退報告》中亦預測：2016年墨爾本將成為澳洲房價增值最大首府城市。
我司目前代理的LENDLEASE墨爾本MQ. (Melbourne quarter )大型綜合商住舊城改造工程Master Plan的第一期專案，是容易租，正現金流物業(由於比例少，三房租金稍遜但升值更大)，超過3000平米中央花園，享受7天24小時奢華的3層商務會所，在墨爾本金融區中央，相似上海的陸家嘴，性價比高。
開發商提供如下優惠：
銀行利息100%歸買家（10%訂金），Pr, Citizen 全免印花稅；精裝送窗帘；客廳送地板；送$1500律師費(settle 時在房款中扣減)；有時間限制的16周租金回扣2房按$625/周 ，1房按$450/周計算；海外客戶免FIRB $5000申請費。
優惠措施有時間限制，必須抓緊。
作為頂級全球上市開發商，悉尼歌劇院，DARLINGHARBOUR改造規劃承建方的金牌代理鼎豐公司，在悉尼墨爾本布里斯班擁有多個一線品牌上市開發商的項目。
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This post was last modified on 2016年4月28日 07:13
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕，之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出，再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來，統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段，從未放鬆過。上百年來，其滲透能力堪稱登峰造極，幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣，還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起，中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國，並順利地在各級政府、學術領域，甚至地方社團中埋下種子，打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區，在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力，一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了，被統戰了，卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜，其實統戰與滲透的範圍極其廣泛，廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說，一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人，不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告，或避免發表支持台灣政府的言論，美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」，其實他們已經在中共的戰壕里，替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」，都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人，包括台灣人或東南亞的華裔難民，他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化，有些人從反共走向親共，之後又宣稱反共，自由世界給了他們自由思想的空間，但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢？那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞，具有頑固的持久性，有時活躍、有時潛水，當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代，澳洲只看到了滾滾而來的金錢，卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍，它既減輕了澳洲的經濟危機，也削弱了澳洲的立國基礎，澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」，氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎？當然不會！那張滲透的網路不是一天建成的，也不可能在一天內轟然瓦解，該鋪墊的早已穩妥，該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷，中共軍人擠進紐西蘭國會，泛紅憲兵在守護台灣總統府，類似的情形比比皆是，澳洲也絕對不會例外，冰凍三尺非一日之寒，區別只在於何時才被發現，西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單，親共與反共都是擺在檯面上，多多少少都對澳洲主流產生影響力，其它的絕大多數社團都保持低調，明哲保身，見風使舵，意見統一。 與中國社區相比，台灣社區反而顯得比較複雜，那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中，海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲，一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣，那是一些民國初期就開張的百年老店，「XX堂」，或「XX會」，以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體，他們都曾接受了中華民國文化教育，本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後，首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透，遺憾的是無一能夠倖免。… Read More
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