Categories: 澳洲地產

雪上加霜?維省將對海外人士額外徵收 7%的印花稅!僅剩兩個月!

(澳洲生活網訊)自從西太(Westpac)銀行宣布將全面停止對非澳洲居民的純海外收入貸款後,已經一石激起千層浪了;可是雪上加霜的是,部分本來就為銀行新政猶豫的外國投資者,又要面臨維洲加稅,到底應該趕快入市還是退出的艱難抉擇了。

下面讓筆者假設7%額外印花稅新政獲得國會批准得以執行來解讀該新政的影響。希望對投資者面對新政理清投資思路提供一點幫助。

7月1日前海外買家會沖入市,7月1日之後銷售量減少幾個月,短期銷售降低,海外買家購置房屋所需繳納的稅費大幅增加,對價格敏感的海外購房者可能會決定觀望,因此短期內新房銷量會受到影響。部分中小開發商的產品滯銷或者因銷量不足而得不到貸款建不起來,如果開發商因擔憂賣不出去都減少建房,投資者因擔憂貸款問題不敢再投資,而人口增長趨勢不可逆轉地增加(不可能因為稅務新政及銀行貸款新政而減少人口流入),那麼市場存貨量消化後房源將更加緊缺,房租必更暴漲,對於已經有房的投資者反而是利好因素。

房價在短暫停滯後因供應不足將重新快速上揚。從長遠來看,一旦大家調整好心態,接受這一無奈的現實,那麼房屋的銷量還會回升。長線角度看房市並不會受到太大影響。從總的增值上看,獲利還是遠遠超過這7%的,建議各位海外買家不要管國會是否最終批准,都應趕在新政即將實施的7月1日前採取行動,避免額外的交易支出。

許多海外買家購買的投資房都租給了本地的租客,一旦房屋價格發生變化,買家若要保證一個回報率,傾向於調高租金以轉嫁成本。

越早投資越好先下手為強

近幾個月來,悉尼內城區2-3卧室獨立房的租金急劇升高,這被視為反映全球金融危機對租房市場的打擊已經完全消退的明確訊號。 兩卧室獨立房的平均租金在二季度中上漲了4.8%。如果保持這一漲幅,則截至2016年6月,這些地區的租金年漲幅將高達19%。

在經歷了幾年的高歌猛進之後,隨著貸款收緊,澳洲房市會稍作喘息。但供不應求的基本矛盾依然失衡,短期政策只會延時,但不足以決定趨勢。

在中長期上漲的趨勢下,最大的風險是沒買(請先作財務分析評估)。房地產市場是一個長線看升,短期不排除微跌的慢牛格局,任何時期的不利因素,就是你的時機,人棄我取,若干年後,你就會發現你的財富已經和身邊的朋友拉開了很遠的距離了。

期房的貸款一般是二三年後才辦。政策可能會有變化。不要超越自己的承受力,預留足夠的首付資金,則可以更加淡定應對各種挑戰。

社會是由各種力量角力的綜合合力牽引的,當供應短缺造成租金房價暴漲後,政府與銀行都會因壓力及市場利潤的吸引而存在重新調整政策以求增加投資、增加供應的可能性。

投資房產的鐵律總是越早越好,後來者只能為澳洲做點貢獻了。2015年7月1日起,維州政府對海外買家額外徵收3%的印花稅,然而這一政策下,海外買家購房熱情依然沒有絲毫減退反而持續增長。然而尚可承受的3% 額外增值稅好景不長,從今年7月1日起,維多利亞州對海外人士又要加稅到7%了。地稅從0.5%提高到1.5%,現房標準繼續為5.5%。

儘管目前國會未通過這個尚有爭議的措施,但提高對海外投資者的准入門檻確實呼聲甚高,那些過去因為太過多慮遲疑吃了一次又一次虧的觀望者應該吸取教訓,寧信其有不信其無,及早入市仍為上策。

讓我們以7%額外印花稅新政獲批得以執行來解讀該稅構成:

維洲(含墨爾本)的海外投資者須交兩部分印花稅:新政內容:7月1日起,海外人士購買維州期房(即樓花),需要交的印花稅包含兩部分:一般印花稅+新增加的額外7%印花稅。一般印花稅(即澳洲永居(PR)與公民需交的印花稅部分,現房約為5.5%。但購買維州期房,可以享受一定的印花稅減免,摺合下來,實際要繳納的金額一般為購房價格的0.4%左右。

但在我司代理的LENDLEASE數個盤源中,這部分是全免的,而且部分專案連FIRB申請費都全免了(即免掉政府收取的100萬以下房價的5000,200萬以下至100萬以上的1萬澳元申請費)。新增的7%印花稅:按照新政,海外人士購買維州期房,2016年7月1日後簽署交換的合同,需額外繳納完稅價格(dutiable value)的7%。

以墨爾本一套60萬澳元的樓花為例,其完稅價格為20萬澳元:

一般印花稅:600000*0.4%=2400澳元

額外印花稅:200000*7%=14000澳元

總印花稅額為:2400+14000=16400澳元

如果買家是2016年7月1日前簽署並交換完的檔,就不需要繳納這個額外增加的4%的印花稅,仍按3%交納。如果是此日期後,海外買家除了需要支付正常的印花稅外,還需要支付額外3%加增加的4% 即7%的印花稅。

若在7月1日前交換完合同,維州3%額外印花稅仍然低於悉尼等多地。悉尼是按照房屋合同價格為基數徵收,不管期房還是現房,不分海外還是本地人士,新南威爾士州100萬以下的印花稅約4%。若與對海外物業投資者徵收15%額外稅的新加坡、香港的政策比起來,維州的印花稅就算增加到7%也是很低了。儘管目前的澳元兌人民幣已漲了10%到達1:5左右,但仍屬歷史上的低價區間。

而且人民幣的印鈔量驚人,兌美元的貶值趨勢較為明確,投資澳洲房產仍不失為規避人民幣貶值的有效管道。即使維洲實行新政,墨爾本房產依舊是較佳的投資理財工具。墨爾本發展平穩,每年都有一定的增值。國人購買墨爾本房產只需首付10%,Settle前備好20%即可,目前仍有銀行對海外人士批出70% 房地產貸款額。面對銀行收緊政策,筆者主張適當增加首付款的備用部位以保守型方案應對未知風險。

澳洲房產市場高度透明

開發商樓盤的價格、海外投資者在海外與澳洲本土人士在澳洲購買房產的價格都是全球統一。假如投資者實在不樂意為維洲貢獻額外的印花稅,又對悉尼下不了手,那麼也可考慮投資布里斯班。對外國房地產投資者,昆士蘭州暫時沒有增加任何新的稅種。

澳洲是全球都市化程度最高的國家,前三大城市分別為悉尼、墨爾本與布里斯班,近幾年海外置產方興未艾,不少亞洲買家都優先鎖定三大城市。

根據《The CoreLogic RP Data》報告的資料,過去近20年,悉尼房價累積增長330.1%,墨爾本房價累積增長421.4%,布里斯班房價累積增長259.4%。

只要澳洲人口增加,政府不收緊移民,剛需長期存在,房價不可能出現大幅下跌。

近年來,包括中國在內的來自全球的海外買家的購房量持續攀升。據FIRB澳洲外資投資審查委員會報告顯示,在2014/2015財政年度中,全球對澳投資上漲75%,而中國投資額達243億澳元,上漲97%。從2009年到2015年,中國對外房地產投資總額已從6億美元大幅升至200億美元,超過美國而成為澳大利亞最大的海外購房群體。踏入2016年,墨爾本仍然海內外投資者的必爭之地,權威地產研究機構SQM關於《2016澳洲房地產繁榮與衰退報告》中亦預測:2016年墨爾本將成為澳洲房價增值最大首府城市。

我司目前代理的LENDLEASE墨爾本MQ. (Melbourne quarter )大型綜合商住舊城改造工程Master Plan的第一期專案,是容易租,正現金流物業(由於比例少,三房租金稍遜但升值更大),超過3000平米中央花園,享受7天24小時奢華的3層商務會所,在墨爾本金融區中央,相似上海的陸家嘴,性價比高。

開發商提供如下優惠:

銀行利息100%歸買家(10%訂金),Pr, Citizen 全免印花稅;精裝送窗帘;客廳送地板;送$1500律師費(settle 時在房款中扣減);有時間限制的16周租金回扣2房按$625/周 ,1房按$450/周計算;海外客戶免FIRB $5000申請費。

優惠措施有時間限制,必須抓緊。

作為頂級全球上市開發商,悉尼歌劇院,DARLINGHARBOUR改造規劃承建方的金牌代理鼎豐公司,在悉尼墨爾本布里斯班擁有多個一線品牌上市開發商的項目。

大量房源任君選擇,我們提供一站式的服務。

急聘地產顧問無需經驗!提供系統培訓!

歡迎諮詢:Steven Lee 0405394437

電郵:goodleeco@163.com   微信:goodleeco

招賢納士, 急聘地產顧問無需經驗!提供系統培訓!

歡迎免費諮詢持牌顧問:StevenLee  0405394437

電郵:goodleeco@163.com   微信:goodleeco

請掃二維碼,獲更多專業資訊

This post was last modified on 2016年4月28日 07:13

Recent Posts

隱秘水岸的美食仙境——Berowra Waters Inn 極致餐飲體驗

位於澳大利亞新州Berowra Waters的Berowra Waters Inn,以其與世隔絕的地理位置和令人嘆為觀止的水景,成為了悉尼最獨特且令人神往的高端餐飲聖地之一。這家餐廳不僅因其優雅的氛圍和美輪美奐的景色而聞名,更因其創新而精緻的菜肴贏得了無數食客的青睞。從只可通過船隻或水上飛機到達的特殊地理位置,到每一道菜品的精心雕琢,這裡的一切都充滿了與眾不同的魅力。作為一種享受美食與美景並存的方式,Berowra Waters Inn無疑是一場視覺與味覺的雙重盛宴。 如果說有哪種用餐體驗能夠完美地結合美景與美食,那無疑是Berowra Waters Inn。從市區出發到餐廳附近的碼頭,再乘坐私人船隻航行,五分鐘的航程便足以讓你暫時遠離都市的喧囂,融入那片寧靜的叢林與水域之中。船隻接送是免費的,這種便捷的水上交通方式也讓這家餐廳增添了幾分神秘感和隱秘感。站在船頭,環顧四周,綠色的植被與碧藍的水面交織在一起,眼前的風景美得令人屏息。餐廳坐落在一座簡潔的沙岩建築內,玻璃百葉窗讓每一位食客都能享受無障礙的水景。餐廳的設計極為簡約而不失奢華,潔白的內飾、寬大的皮質餐桌以及溫馨的燈光,使得每一位前來用餐的客人都能感受到無比的舒適與尊貴。 Berowra Waters Inn。(圖:提供)   Berowra Waters… Read More

10 hours ago

一場溫情與懷舊的音樂盛宴 Take That悉尼演唱會

在悉尼的Qudos Bank Arena,一場充滿懷舊情感和音樂激情的演唱會拉開了帷幕。Take That,這支英國傳奇組合,用他們超過30年的經典金曲和熱忱的舞台表現,再次點燃了現場觀眾的心。這不僅是一場音樂會,更是一場關於青春、回憶和情感的集體狂歡。 Take That。(圖:Andy Kershaw) 自1990年成軍以來,Take That迅速成為了90年代男孩樂隊的巔峰代表。無論是動人的和聲、充滿感染力的舞蹈,還是他們永遠年輕的笑容,這一切都為他們贏得了無數粉絲。如今,儘管團隊從最初的五人縮減為Gary Barlow、Mark Owen和Howard Donald三人,但他們的藝術生命力依然旺盛。 本場演唱會的設計更趨向於親密與真實。舞檯布置摒棄了以往的奢華與雜技式的舞美表演,轉而聚焦於三位歌手本身。這種簡約而深情的演繹形式,讓觀眾得以專註於音樂和歌聲本身,感受到歲月賦予他們的深沉與韻味。 Take That。(圖:Andy… Read More

10 hours ago

墨爾本超市使用機器人協助打包貨物

位於墨爾本西部的Coles全新 24 小時顧客履行中心有 700 台機器人、人工智慧(AI)和 1000 名員工,比一般超市更忙碌、科技含量更高,只需五分鐘就能完成一份 50 件的超市訂單。 在 COVID 疫情加速數位銷售後,Coles 耗資 4 億澳元在墨爾本和悉尼建立自動化顧客履行中心。在… Read More

11 hours ago

手持30公分獵刀 布里斯本一男子被捕

周一(11月18日),警方在布里斯本中央商業區的巴士站逮捕一名手持30公分獵刀的男子。 當日下午2點30分左右,警方接到報案稱有一名持械男子在Roma St車站。 在警方公布的錄影中,一名警官說:「放下刀,馬上放下刀!」「放下,馬上放下,把刀放下,放在地上!」 警方表示,該男子從腰帶中取出連鞘 30 公分獵刀,並依照警官的命令將刀丟在地上。 警方在一份聲明中說:「該男子未對任何公眾或警方做出任何威脅。」 警方已控告這名 18 歲男子在公共場所持有刀具,他於 11 月 20 日在布里斯本裁判法院(Brisbane… Read More

11 hours ago

澳頂尖專家:應公開無良醫生姓名

澳洲一位頂尖醫療經濟學家表示,濫收病人費用的醫生應該在公共名冊上被點名羞辱,針對莫寧頓半島(Mornington Peninsula)涉嫌濫收病人費用的醫生的集體訴訟也可能將遞交。 近日,病人受促檢查聯邦醫療保險記錄,以確保沒有被醫生錯誤收費。 維州莫寧頓半島(Mornington Peninsula)數十名麻醉師和外科醫師被指控蓄意詐騙、收取雙倍費用和私吞帳外費用。 據《時代報》報導,控訴書指控一群醫生為自己的財務利益而向病人收取高達 5000澳元的自付費用,將其偽裝成預約費或行政費,同時,這些專科醫師發布了參與醫療保險公司的無間隙費用計劃。 Margaret Faux 博士認為,如果指控成立,或許可以透過集體訴訟幫助消費者。 她說:「我們實際上需要儘快讓這件事呈現在法官面前。」「這封舉報信是一份大禮,因為它給檢察官所需的一切,讓他們可以快速、輕鬆地獲得事情的真相。」 Faux表示,值得關注的是,有指控稱醫生在沒有提供服務的情況下收取費用,這是違法的。 她說,舉例而言,收取超過 1000 澳元的麻醉行政費用,卻沒有任何解釋,這可能會被視為「可疑」,因為法律規定消費者必須使用… Read More

11 hours ago

吃力不討好 12年級學生迴避教育專業

12 年級的學生正在迴避教育學位,有大量已開始攻讀教育學位的學生退學,使畢業生人數減少數千人。教師表示,高工作負荷以及學生、家長的不良行為正將他們趕出這個行業。 新數據顯示,自2020年以來,開始攻讀教育學位的學生人數和比率持續下降。2023年,只有11099名新州學生開始攻讀教育學位,佔大學新生的10.46%。而 2020 年則有 15,022 名學生,佔大學新生的 12.54%。 過去 10 年來,在四年內完成本科教育學位的學生人數也大幅下降。 據《悉尼晨鋒報》報導,在 2020 年開始攻讀學位的澳洲本科生中,有 29%… Read More

11 hours ago