(澳洲生活網訊)你正準備投入房地產市場嗎?你是否在考慮投資公寓好呢?還是投資房屋好?在做決定之前請先緩一緩,有些關鍵的因素可能需要你優先考慮!
在不同的房地產市場,投資公寓或投資住宅的收益不同。為了有效的運用你辛苦賺來的存款,所以你投資任何房地產前,都務必做足功課。
澳洲房地產投資公司Propertyology管理經理Simon Pressley認為,房地產投資者把公寓和住宅做比較,就像股票投資人拿銀行股和醫藥股相比較。其實是無法比較的,不論是在房地產市場或股票市場,它們都是取決於市場的狀態。
但當我們談到房地產時,有些人不知為何就忘了房地產其實是個有形的資產,是我們摸得著、看得到的資產。
「比較嚴重的問題是,許多投資人不將目光集中在房產本身,反而更關注市場變動。」
「真正成長的是經濟。房屋本身是一個靜態的商品,由於它在市場中,才會有所成長。」
Pressley表示,決定投資哪種類型的房地產之前,應該考慮三大因素:
1.經濟面:
詳細的評估經濟變動的原因能幫助你縮小搜尋範圍,讓你更快找到對的房地產市場。某個特定的市場發生了什麼變動?什麼因素推動了經濟?某一特定行業是否有持久力?哪個城鎮或城市未來有創造就業機會的潛力?
2.供給和需求:
選定某個市場後,記得查詢它的投資數據,如:這個市場目前有多少公寓和住宅可供選擇?未來又有多少數量可用?由於投資房地產是一個長期的決策,不要只關注近期建了多少房屋,還要看批准了哪些建設項目。也許現在市場情況看起來是供不應求,但如果未來批准了社區建設項目,那該市場的公寓或住宅可能會有供過於求的現象發生。
3.支付能力:
Pressley表示,一名投資者的最終目標就是賺錢。若想達成目的,就要買需求性大的房地產。房價是促進市場競爭力的首要因素。他的看法與追求熱門房地產者不同,他認為高檔地區的需求並不那麼多,應該將重點放在最基本的地區。
如果你在投資房地產前能考慮上述因素,你就在對的位置上起步,你就能找到最適合自己的房地產。這時候,你就需要深入研究投資的風險和優勢。
現在我們來分析一下投資公寓和住宅的不同點:
1.投資公寓
來自澳洲Archers the Strata Professionals Partner法人公司(協助企業主投資、提供諮詢)的Andrew Staehr表示,就價格而言,公寓比住宅便宜,你不用太擔心預算問題,因此投資公寓是你進入市場的合理切入點。
「內城區的熱門地點通常比較吸引房客目光,它能提供你高租金收益和低投資風險。」
潛在的低房價能讓投資者更快的建立多元的投資組合。
從物業管理計劃來看,投資公寓的另一個優點是,業主委員會將提供保險、負責維修和保養費用。
Staehr 表示,「假如你擁有一個房屋,你必須承擔所有的維護;相反的,公寓維修是全權由業主委員會負責的。」
澳洲房地產投資公司的Simon Pressley建議,盡量避免讓房客被大型設施所吸引(如電梯、游泳池),這樣會迫使法人團體將費用調高。這些設施若要更新,可是要花很大一筆錢的。
建築物的大小也是很重要的,不過依地理位置不同會有所變動。舉例來說,一棟50個公寓套間的大樓,對省會城市墨爾本來說,規模並不算大。但若是在郊區城鎮,如:巴拉來特(Ballarat),那可就是非常巨大的建築了,12個套間就剛剛好。
Pressley說,不要過於在意該房地產是否有陽台或庭院,假使沒有,也不代表這是一筆糟糕的投資。如果市場上對這些設施沒有需求,就代表它們不重要。
2.投資住宅
談到投資住宅,你必需支付所有的保險和維修保養費。你要負責任何與該房屋有關的所有事務。
Pressley說道,「就我私人的投資組合來說,我必須自掏腰包支付1.5萬元的保險金,而這還只是屋頂的保險費而已。如果是投資公寓的話,你只要付費給業主委員會,這筆費用就代替了一般的維護費和保險金,涵蓋範圍還包括公寓外部。」
不過,投資住宅有一個很大的好就是土地價值。
土地會隨著時間增值,假如你已考慮過上述因素(供給和需求、支付能力和經濟等),即便你只買得起地區或遠郊的房子,這都是一項明智的投資。
現在,你已經對投資公寓、住宅的利弊有所了解,不過在投入之前,如果你問:甚麼是進場的好時機?
Pressley認為答案永遠是相同的:「沒有那麼多的好時機,因為這是個健康良好的市場。」
投資人首先要考慮的就是經濟面和自己的支付能力,然後再看這個市場中公寓和住宅的供需情況,其他的就無關輕重了。
與過去相比,澳洲近期建設(和購買)了很多公寓,尤其在省會城市更是如此。不過一些偏遠城市的建設量仍在一般正常比率內,且失業率低。
由此可知,投資偏遠地區的市場未必不好。Pressley說,「有些投資者會有錯誤的觀念,認為投資偏遠地區市場會有風險。這是沒進入這種市場的人們天真的推論。」
文:喬依
This post was last modified on 2017年12月5日 16:47
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