（澳洲生活網訊）導讀：很多溫州以外的人看到這個消息感到震驚，是因為「心有戚戚」——自己前些年買的二手房，土地年限是不是也所剩不多了……
近日，一則《溫州一批20年產權住宅土地使用權到期，續期須按房產價格三分之一繳費》的新聞引發輿論關注。
據溫州媒體報道稱，當地一部分市民正常買賣二手房後卻無法完成交易，原因是土地到期了。如果要續期，必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金， 100多萬元的房產，續期就要再繳納30多萬元。
房子70年後怎麼辦？溫州上述問題隨即引發全國廣泛關注，也變得迫切和現實起來。據稱，溫州上述狀況在全國可能也屬先例。
事情經過：高價買了土地到期的二手房
這起尷尬的事情要從上個月說起。
今年3月份，溫州市民王女士買了一套二手房，辦理房產證和契證後，但是4月7日，買賣雙方去過戶土地證時卻發現，房子的土地使用證只有20年，而且已在3月4日過期了。
王女士來到溫州市鹿城區行政審批窗口，工作人員告訴他，要拿到新的土地證，必須補繳費用延長土地使用期限，初步估算，這筆續期費大約要30萬元，而這套房子，總價才65.8萬元。
這並非個別情況，經溫州國土部門初步摸排，單市區土地使用年限在2017年底到期的房產有600多套。
據悉，2007年3月《物權法》中規定，「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」，但是其中並沒有說明如何續期、是否需要繳納土地出讓金等，近十年來，官方也沒有給出相應說法。
溫州市國土資源局官員承認，那些土地使用權期滿的民眾，很多是收入較低的人士，再次繳納高額土地出讓金會給他們造成很重的負擔。
中國人其實只是在花錢租房
此事件發生後，引髮網民熱議。湖南網民「娜迪婭」說，「北上廣深的房子續費是房價的三分之一！算一算！每戶都是幾百萬，哈哈！」，山東網民「鵬翔九霄」說：「看誰還敢買房。租房是最好的選擇。」
江西網民「海納百川」說：「土地是誰的？這個國家不是人民的？是少數人的？」
浙江省網民「EPOX」說：「在中國大地上就沒你一分土地是自己的，買一套房子就買一個殼。」
鳳凰財經4月16日針對溫州這一消息，發表題為《所有的房東，都是一個長期租戶？》的文章提到，1949年之後，中國所有土地不再歸屬民眾所有，而是歸為國有。也就是說，老百姓失去了擁有自己土地的權利。
公開資料顯示，1990年5月，中共國務院又頒布了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，規定對土地使用權進行有償出讓，居住用地出讓年限最高為70年。
財經人士黃生4月17日發表文章質疑，中國的房地產是否有投資價值？因為花錢購買房地產只是租了一個土地使用權，而且租金昂貴，到期後還要再次交錢，這意味著同一塊土地可以多次收費，這顯然是不合理的。
溫州的這一事件後，恐怕會有其它地方政府效仿，因為地方政府又可以通過土地使用權到期續繳費用來收錢，這也成了地方政府變相斂財的工具。
著名經濟學家謝田曾經撰文表示，「70年使用權」臭名昭著，70年下來，國人什麼權益都沒有，因為他們只是向政府付了70年的租金！政府不把土地（以及地上的房地產）權利還給中國人民，中國民眾從來就未能真正擁有房地產的產權，而只有可憐的、70年的使用權。
澳洲房產和中國房產的差別不只是一點點
海外投資在這幾年越來越成為一個很熱的話題。澳大利亞，之所以能成為時下最熱門的海外投資置業目的國，是有其多方面優勢的。
公開資料顯示，澳洲、美國、加拿大等西方國家的民眾都擁有房產永久產權，意味著可以世世代代穩定居住，中國人因此更青睞海外置業。
澳洲海外投資審查委員會（FIRB）數據顯示，澳洲房產近40年房產增值7%～10%，2014年到2015年間，中國人在澳洲的房產投資總額大約為1188億元人民幣。
中國和澳洲房產市場有著諸多不同之處。首先，澳洲房產對海外人士購買是有一定條件的，比如不能買二手房，因為二手房只限持有一年以上澳洲簽證的人士購買，而且沒有永久居住權的居民只限購一套。
產權擁有期
澳大利亞有財產私有制的經濟基礎，法律規定業主擁有永久土地所有權，而不是租賃權(國內的使用權，是把所有權和使用權剝離開來，這時的使用權就等同於是租賃權)。而實質上「永久產權」這一術語指的是您可以永遠享有該土地的所有權。澳大利亞法律規定，土地所有者擁有地上12米，地下7米的所有權。除非您擁有的土地是政府計劃的軍事用地或者文物遺產等，擁有時限才可能會受到限制，但這種情況通常都會在土地購買時加以說明。
如果是租賃權， 您只能在一定期限內擁有土地。在中國，目前這一期限是70年，比如國內最近對使用權的問題討論熱烈，70年的使用權可以續約，但是需繳納一定費用，所以在房地產評估時，過了一定年限的房地產價值會降低。
但是，永久產權的房地產就不會存在這個問題。因此，永久產權對於投資來說更優越，能夠長久保值、增值。
增值潛力
中國經濟的快速騰飛帶動了房產市場的迅猛增長，數不清的人靠房地產或者簡單的倒賣房屋奔了小康致了富。聽朋友說，上海房價增長最誇張的時候三個月翻了一番，只能讓人後悔自己當初沒有趕上。誰讓房地產是先買的人賺後來人的錢呢?
在澳洲，房價的走勢卻是相當穩定的，年增長7%—10%，大約7—10年翻一番。尤其是自九十年代開始，在全球經濟寬鬆的大背景下，增長尤為迅猛。這主要是由白人文化導致的，外國人喜歡租房更勝於買房，澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近幾十年源源不斷的新增移民為澳洲帶來大量的住房需求，也帶來了購房安家的觀念。每年2.1%的人口增長極大的拉動了內需，刺激了經濟。這些移民中，又以中國人做出的貢獻最為巨大。
澳洲房價的漲幅雖然不如中國，但是這也正是成熟市場的表現。正是因為租房文化的盛行，澳洲房產產業相對於其他國家也更加健康，風險相對較小。
貸款難度
在澳洲，房產投資者向銀行申請貸款的難度要比中國低的多，即使是留學生也可以申請貸款。不需要額外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。這足以說明銀行業對澳洲房產市場具有充足的信心！如果你的還款能力出現問題或者破產，銀行只需收回這套房產，並以當時的價格對外競拍。銀行敢於這麼做只能說它有把握回收之後的市場價格肯定高於它放貸時支付的價格，這可是賺錢買賣！要知道，悉尼平均每周有十套房產被銀行收回再拍賣……房產泡沫的說法不攻自破。
並且，最近的種種經濟指標和數據指明，澳洲房產泡沫的確很少。即便是十年一遇的經濟危機，對澳洲房產市場也並沒有過大的衝擊，原因是房產市場佔據了平衡澳洲經濟發展的角色。每當對世界經濟有不安定預期時，澳大利亞政府便會採取一系列措施鼓勵房產市場，刺激內需。這些政策包括降息、政策性補助等。
貸款首付
房屋貸款在投資上起了金融槓桿的作用，用較小的投入獲取較大的投資收益。在租金與貸款利息持平的澳洲，首付當然是越低越好，而購買澳洲房產首付僅為10%。反觀國內，05年開始國務院下令，個人住房貸款首付提至30%，第二套房貸首付不低於50%。如果購買的第二套房用做投資用途及出租，那麼在理論上已失去了投資價值。
目前已有對澳洲房產市場了解的留學生家長開始打起了「以房養學」的算盤。的確，以墨爾本60萬房產為例，購樓的訂金只需5%—10%，即3萬—6萬澳元，是一個留學生不到一年的學費+生活費。兩年後樓盤竣工，按照年增長7%計算，房屋已增長至68.4萬，獲利將可能是兩年的學費。
其後如果將此房用於自住，付的是和房租差不多的貸款，得到的將是一套房子。如果將此房用於出租來抵消貸款，找個房價高的年份賣掉，得到的將是大筆的 capitalgain。如果一邊自住，一邊將此房的Master room租出去，自己住小間，每年給租客漲房租(貸款是不會隨房價漲的)，既節約了自己的房租，還將得到賣房時capitalgain。當然了，在這樣一個講求專業的國家，找個專業的投資團隊，專業的律師維護最大權益，專業的會計會幫助避稅。
只付利息
澳洲的銀行是允許購房者只還貸款利息不還本金的！國內房屋使用權70年，所以當然要在房屋使用的期限內把錢付清。而澳洲的房屋是私有財產，無限期，那麼你想什麼時候還清就什麼時候還清！
為什麼要只還利息？第一，既然購買不動產是一種投資，那麼利益最大化風險最小化就是我們的訴求。投資者有風險喜好和風險厭惡之分，對投資項目的信心強弱不一。如果沒信心，就少投錢，將多餘的錢放自己口袋裡。如果很有信心，那不如拿pay-off的錢在其他地區多買幾處房產，既實現了利益最大化又分散了風險。第二，只還利息還能使每年的賬面虧損最大化，退盡量多的稅回來。反之，pay-off以後，租金收益超過了折舊depreciation了怎麼辦?不僅不能退稅還得因為投資盈利而上稅！
再融資
當房價漲了以後，例如60萬的房子漲到了70萬，那麼，可以用這10萬的漲幅向銀行申請再融資。拿這「隱形」的10萬作為第二套房子的首付，「免費」購買第二套房產。以此類推，每隔幾年便可以向銀行申請Refinance，輕鬆走上投資理財的正確道路。這就是西方版的母雞生蛋，蛋變母雞的故事。在發達國家，想要一夜暴富的幾率非常低，巨額的財富往往都是通過每個人的努力慢慢積累起來的。掌握了正確的投資理念，每個人都可以生活的很好。
這起風波之後，恐怕又將有一批人開始轉向投資澳洲房產，移民澳洲了，畢竟沒人想買了房子安了家，最後卻只是一個長期租客而已…
圖片來源：網路
This post was last modified on 2016年4月20日 06:39
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