（澳洲生活訊）2016年2月25日，政府出台了一項新的政策，規定海外居民出售房屋時需要繳納10%的稅金，而收稅的任務卻交給了買家來完成，而且不完成任務還要交罰款。這到底是怎麼回事？就讓V姐為大家一一道來吧。

新法律將如何執行？

新的預扣稅制度將於2016年7月1日起實行。總的來說，新法律的規定是：當海外居民出售符合條件的應付稅的澳大利亞資產時，買方被要求收取賣方預繳稅（買價的10%），並繳納給稅局。

過去，海外居民不願自願繳納在澳置業的直接或間接利益的增值稅，這一新法律的出台將有效地解決這個問題，它將收取稅金的責任轉給了買方，而如果買方不履行這一義務，買家則需付罰款；同時，這一規定還迫使海外居民履行其納稅義務，因為海外居民可以將出售資產的資本利得通過年終報稅作為整體收入的一部分來報稅，與澳洲工資預扣稅一樣可以多退少補。

受到影響的資產有哪些？

新的預扣稅政策僅限於以下應繳稅的澳洲資產：

●澳洲不動產—土地、建築、住宅房屋以及商業房屋

●澳洲不動產的租賃保證金

●採礦、採石或探礦權

●在澳洲公司的利益，如果該公司的大部分資產由上述資產組成，這被稱之為間接利益

●上述資產買賣的期權和優先權

不會受到影響的情況有哪些？

仍然有一些情況是不受新政策影響的，如果海外賣家滿足以下條件之一，那麼就不用支付10%預扣稅：

●買賣的不動產市場價值少於200萬澳幣，如果買賣雙方的成交價格經評估是公正、合理的，成交價格也可以作為市場價格，稅局不會允許買賣雙方故意壓低價格的行為

●交易是上市公司交易的一部分

●海外居民賣家被外部接管或破產

豁免證明

新的法律還提供豁免證明來豁免買家收取稅金的責任，該證明也可以證明交易中不存在預扣稅。該證明須在結算之前由稅局提供，並且只有澳洲居民可以獲得該豁免證明。如果賣方在結算前無法拿出豁免證明，買家仍被要求支付交易價格的10%作為預扣稅轉交給稅局。因此，賣家如果是澳洲居民，並且出售價值200萬澳元以上的資產，需要在結算前申請一份豁免證明並出示給買家，證明交易中不含預扣稅。

豁免證明的申請表可以在ATO官網填寫。如果所有所需材料都已遞交，只會消耗幾天的審批時間，但是如果信息參差不齊或存在一些問題，審批時間為14-28天，如果情況特殊，將需要更長時間。

更改申請

當賣家不可以申請豁免證明，但是仍覺得不應該繳納10%的預扣稅，可以申請更改。賣家可以在ATO官網上填寫《海外居民及其他人群更改申請》（「Variation application for foreign residents and other parties」）來申請減免預扣稅。在大多數情況下（ATO收到了所有所需信息），更改會在28天以內提供。

更改通知必須在結算前給買家出示以確保雙方都知道預扣稅率已更改。

買家應如何將預扣稅轉交給稅局？

在收到預扣稅款之後，買家需要在網上填寫「Purchaser Payment Notification」為稅局提供賣家、買家、交易資產的信息。隨後，買家會收到帶條形碼的參考號，買家可以銀行轉賬或到郵局支付預扣稅，或者郵寄支票到稅局。

文：John