圖：網路
（澳洲生活網訊）近幾年房價瘋漲，如果您在十年前買了一幢房子，現在的價格是不是讓您做夢都想笑呢？很多人最近想趁房價高的時候把房子賣出去，狠狠賺一筆。這時候就會產生資本增值稅（CGT）了，您賺的越多付的就越多，不過有CGT折扣就可以減少很多稅金了。但是，政府似乎又看透了您的這些小心思，改變了海外居民的CGT折扣政策。今天V姐就為大家詳細解釋政策改變之後的資本增值稅折扣應該怎麼計算。
資本增值稅（CGT）折扣，也被稱為50%CGT折扣，在以前，非澳洲稅務居民在出售資產時也享有該政策。然而，自2012年5月8日起，海外居民或有一段時間是海外居民的澳洲居民已不再享有全部的50%CGT折扣。
到底政策改變之後CGT折扣應該怎樣計算呢？
首先，您需要以下信息：
1.如果您擁有資產，您需要出售資產的日期
2.適用於折扣的資本利得（Capital Gain）-需要滿足5項條件才適用於折扣：①您是個人、信託或者養老金實體（complying superannuation entity）②您擁有該財產③資本增值稅產生的事件，即出售增值後的資產是在1999年9月21日之後發生的④您擁有資產至少12個月⑤您不使用「指數化方法（indexation method）」
3.如果資產是在2012年5月8日之前購入的，您需要知道從2012年5月8日到您出售資產的那天為止您不是澳洲稅務居民的天數；如果資產是在2012年5月8日之後購入的，您則需要知道從購入資產到出售資產期間，您是非澳洲稅務居民的天數。
如果您在2012年5月8日那天是非稅務居民，並且資產是在2012年5月8日之前購入的，您可以用「市場價格計算方法」來計算資本增值稅折扣率。這時，您就需要在2012年5月8日當天資產的市場價值以及2012年5月8日的資產成本基礎（Cost base）（資產的原始價格加上可以記為資產成本的花銷，例如：印花稅、基本建設費用、房屋檢查費用等）。
詳細計算方法
第一步：計算出擁有資產的天數
第二步：判斷資產是在2012年5月8日之前還是之後購入的，如果是在2012年5月8日之後購入的，請看SectionA；如果是之前購入的，請看SectionB。
Section A（2012年5月8日之後購入資產）
1.2012年5月8日那一天您是澳洲稅務居民嗎？
是：請跳到第3步
不是：請繼續。
2.您在2012年5月8日之後有過是澳洲稅務居民的時間嗎？
沒有：您不能獲得資本增值稅折扣
有：請繼續
3.計算出2012年5月8日起到出售資產的那天為止您是澳洲稅務居民的天數
4. 您可以獲得的CGT折扣率：
2012年5月8日起您是澳洲稅務居民的天數÷(擁有資產的天數*2)*100%
5.Capital gain折扣額：折扣率*Capital gain
（Capital gain =資產出售價格—資產成本基礎）
6.實際須繳稅的Capital gain：Capital gain—CGT折扣額
例1：
A在2012年12月1日購買一幢房屋，購入價為$500,000，其中包含印花稅等資本支出; 在2015年12月1日以$800,000的價格賣出。假設A只有一年的時間是澳洲的稅務居民，那麼他的實際須繳稅的資本利得計算方法如下：
365÷(365*3*2)*100%=16.67%
($800,000-500,000)- ($800,000-500,000)*16.67%=249,990
即，您需要在您一年的收入中加上249,990之後計算所得稅。
Section B
*2012年5月8日您是澳洲納稅公民嗎？
是：請繼續往下
不是：請看Part 2
*在2012年5月8日之後您有非澳洲稅務居民的時間嗎？
是：請繼續往下Part 1
不是：您的資本增值稅折扣為50%
Part 1（2012年5月8日為澳洲稅務居民）
例2：
A小姐在2011年12月1日購入一處房產，購入價$400,000，其中包含印花稅等資本支出。在2013年12月1日，A小姐決定離開澳洲，在此之前，她之前都是澳洲稅務居民。2014年12月1日她將這處房產以$600,000的價格賣出。那麼他的實際須繳稅的Capital gain計算方法如下：
1) A小姐在2012年5月8日之後非澳洲稅務居民的天數：2013年12月1日到2014年12月1日- 365天
2) 擁有資產的天數1096-365=731
3) A小姐可以獲得的CGT折扣率：731÷（1096*2）*100%=33.35%
4) 實際須繳稅的Capital gain：$200,000 – ($200,000*33.35%)=133,300
Part 2（2012年5月8日為非澳洲納稅居民）
有：請繼續
沒有：第二步您的值為0
是：您可以選擇「分攤計算方法」的計算方法（例3）或「市場價格計算方法」（例4）
不是：您只能用「分攤計算方法」的計算方法
「分攤計算方法」
例3：
A小姐在2011年12月1日購入一處房產,購入價$400,000，但是直到2013年12月1日，A小姐都是非澳洲稅務居民，2013年12月1日起她移居澳洲成為了澳洲稅務居民。2014年12月1日她將這處房產以$600,000的價格賣出。那麼他的實際須繳稅的資本利得計算方法如下：
1) 擁有資產的天數-1097
2) 2012年5月8日後您是澳洲納稅居民的天數-365
3) 5月8日後您不是澳洲納稅居民的天數-572
4) CGT折扣率:365÷(1097*2)*100%=16.64%
5) 實際須繳稅的資本利得:($600,000-$400,000)-($600,000-$400,000)*16.64% = $166,720
「市場價格計算方法」
5.步驟4的增值額是否大於適用於折扣的資本利得
是：您的折扣額為 -適用於折扣的資本利得*50%
不是：請繼續往下
例4：
A小姐在2011年12月1日購入一處房產,購入價$400,000。
直到2013年12月1日，A小姐都是非澳洲稅務居民，2013年12月1日起她移居澳洲成為了澳洲稅務居民。
經評估，該房產2012年5月8日的市場價值為$450,000 ; 直到2012年5月8日，該房產並沒有產生其他資本支出。
2014年12月1日她將這處房產以$600,000的價格賣出。
按「市場價格計算方法」來計算
1) 2012年5月8日之後的資產擁有天數：937
2) 2012年5月8日當天資產的市場價值：$450,000
3) 2012年5月8日的資產成本基礎: $400,000
4) 增值額: $450,000 – $400,000 = $50,000
5) 增值額$50,000小於資本利得$200,000
6) 資本利得與增值額的差額:$200,000 – $50,000 = $150,000
7) 差額*2012年5月8日之後您是澳洲稅務居民的天數÷2012年5月8日之後的資產擁有天數+增值額
= $150,000*365÷937+$50,000 = $108,431
8) 適用於折扣的資本利得*2 = $200,000 * 2 = $400,000
9) A小姐的折扣率：$108,431÷$400,000 *100% = 27.11%
10) 實際須繳稅的資本利得= $200,000 – $200,000*27.11%= $145,780
City Office: Suite 2202b/ Level 20, 323 Castlereagh St Sydney NSW 2000
Eastwood Office: Suite 408, Level 4, 160 Rowe Street Eastwood
www.vlbusiness.com.au
This post was last modified on 2016年4月17日 07:42
澳洲年底前將推出了全新的「國家創新簽證」（NIV），取代目前的「全球人才獨立計劃」（Global Talent Independent Program）。新計劃旨在吸引全球的各行業高技能人才，特別是在關鍵領域擁有卓越成就的專業人士。 Read More
新州警察局局長凱倫·韋伯威脅說，如果由於鐵路罷工導致觀看煙花人群的安全無法保證，她將建議取消悉尼標誌性的新年前夜煙花表演。 Read More
12月15日，一個網名為「Ares」的中國遊客在「小紅書」上發布了三段使用無人機近距離拍攝澳洲海軍軍艦的視頻。引發了網路熱議和澳洲參議員Malcolm Roberts的關注。 Read More
更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕，之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出，再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來，統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段，從未放鬆過。上百年來，其滲透能力堪稱登峰造極，幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣，還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起，中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國，並順利地在各級政府、學術領域，甚至地方社團中埋下種子，打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區，在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力，一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了，被統戰了，卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜，其實統戰與滲透的範圍極其廣泛，廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說，一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人，不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告，或避免發表支持台灣政府的言論，美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」，其實他們已經在中共的戰壕里，替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」，都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人，包括台灣人或東南亞的華裔難民，他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化，有些人從反共走向親共，之後又宣稱反共，自由世界給了他們自由思想的空間，但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢？那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞，具有頑固的持久性，有時活躍、有時潛水，當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代，澳洲只看到了滾滾而來的金錢，卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍，它既減輕了澳洲的經濟危機，也削弱了澳洲的立國基礎，澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」，氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎？當然不會！那張滲透的網路不是一天建成的，也不可能在一天內轟然瓦解，該鋪墊的早已穩妥，該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷，中共軍人擠進紐西蘭國會，泛紅憲兵在守護台灣總統府，類似的情形比比皆是，澳洲也絕對不會例外，冰凍三尺非一日之寒，區別只在於何時才被發現，西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單，親共與反共都是擺在檯面上，多多少少都對澳洲主流產生影響力，其它的絕大多數社團都保持低調，明哲保身，見風使舵，意見統一。 與中國社區相比，台灣社區反而顯得比較複雜，那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中，海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲，一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣，那是一些民國初期就開張的百年老店，「XX堂」，或「XX會」，以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體，他們都曾接受了中華民國文化教育，本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後，首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透，遺憾的是無一能夠倖免。… Read More
