（澳洲生活網訊）近幾年房價瘋漲，如果您在十年前買了一幢房子，現在的價格是不是讓您做夢都想笑呢？很多人最近想趁房價高的時候把房子賣出去，狠狠賺一筆。這時候就會產生資本增值稅（CGT）了，您賺的越多付的就越多，不過有CGT折扣就可以減少很多稅金了。但是，政府似乎又看透了您的這些小心思，改變了海外居民的CGT折扣政策。今天V姐就為大家詳細解釋政策改變之後的資本增值稅折扣應該怎麼計算。
資本增值稅（CGT）折扣，也被稱為50%CGT折扣，在以前，非澳洲稅務居民在出售資產時也享有該政策。然而，自2012年5月8日起，海外居民或有一段時間是海外居民的澳洲居民已不再享有全部的50%CGT折扣。
到底政策改變之後CGT折扣應該怎樣計算呢？
首先，您需要以下信息：
1.如果您擁有資產，您需要出售資產的日期
2.適用於折扣的資本利得（Capital Gain）-需要滿足5項條件才適用於折扣：①您是個人、信託或者養老金實體（complying superannuation entity）②您擁有該財產③資本增值稅產生的事件，即出售增值後的資產是在1999年9月21日之後發生的④您擁有資產至少12個月⑤您不使用「指數化方法（indexation method）」
3.如果資產是在2012年5月8日之前購入的，您需要知道從2012年5月8日到您出售資產的那天為止您不是澳洲稅務居民的天數；如果資產是在2012年5月8日之後購入的，您則需要知道從購入資產到出售資產期間，您是非澳洲稅務居民的天數。
如果您在2012年5月8日那天是非稅務居民，並且資產是在2012年5月8日之前購入的，您可以用「市場價格計算方法」來計算資本增值稅折扣率。這時，您就需要在2012年5月8日當天資產的市場價值以及2012年5月8日的資產成本基礎（Cost base）（資產的原始價格加上可以記為資產成本的花銷，例如：印花稅、基本建設費用、房屋檢查費用等）。
詳細計算方法
第一步：計算出擁有資產的天數
第二步：判斷資產是在2012年5月8日之前還是之後購入的，如果是在2012年5月8日之後購入的，請看SectionA；如果是之前購入的，請看SectionB。
Section A（2012年5月8日之後購入資產）
1.2012年5月8日那一天您是澳洲稅務居民嗎？
是：請跳到第3步
不是：請繼續。
2.您在2012年5月8日之後有過是澳洲稅務居民的時間嗎？
沒有：您不能獲得資本增值稅折扣
有：請繼續
3.計算出2012年5月8日起到出售資產的那天為止您是澳洲稅務居民的天數
4. 您可以獲得的CGT折扣率：
2012年5月8日起您是澳洲稅務居民的天數÷(擁有資產的天數*2)*100%
5.Capital gain折扣額：折扣率*Capital gain
（Capital gain =資產出售價格—資產成本基礎）
6.實際須繳稅的Capital gain：Capital gain—CGT折扣額
例1：
A在2012年12月1日購買一幢房屋，購入價為$500,000，其中包含印花稅等資本支出; 在2015年12月1日以$800,000的價格賣出。假設A只有一年的時間是澳洲的稅務居民，那麼他的實際須繳稅的資本利得計算方法如下：
365÷(365*3*2)*100%=16.67%
($800,000-500,000)- ($800,000-500,000)*16.67%=249,990
即，您需要在您一年的收入中加上249,990之後計算所得稅。
Section B
*2012年5月8日您是澳洲納稅公民嗎？
是：請繼續往下
不是：請看Part 2
*在2012年5月8日之後您有非澳洲稅務居民的時間嗎？
是：請繼續往下Part 1
不是：您的資本增值稅折扣為50%
Part 1（2012年5月8日為澳洲稅務居民）
- 計算出2012年5月8日之後非澳洲稅務居民的天數
- 計算出擁有資產的天數減去上一步計算出的天數
- 您的CGT折扣率為：第二步的計算結果÷(擁有資產天數*2)*100%
- 實際須繳稅的Capital gain：資本利得—折扣率*Capital gain
例2：
A小姐在2011年12月1日購入一處房產，購入價$400,000，其中包含印花稅等資本支出。在2013年12月1日，A小姐決定離開澳洲，在此之前，她之前都是澳洲稅務居民。2014年12月1日她將這處房產以$600,000的價格賣出。那麼他的實際須繳稅的Capital gain計算方法如下：
1) A小姐在2012年5月8日之後非澳洲稅務居民的天數：2013年12月1日到2014年12月1日- 365天
2) 擁有資產的天數1096-365=731
3) A小姐可以獲得的CGT折扣率：731÷（1096*2）*100%=33.35%
4) 實際須繳稅的Capital gain：$200,000 – ($200,000*33.35%)=133,300
Part 2（2012年5月8日為非澳洲納稅居民）
- 2012年5月8日之後，您成為過澳洲稅務居民嗎？
有：請繼續
沒有：第二步您的值為0
- 2012年5月8日之後您是澳洲稅務居民的天數
- 2012年5月8日您是非澳洲稅務居民嗎？
是：您可以選擇「分攤計算方法」的計算方法（例3）或「市場價格計算方法」（例4）
不是：您只能用「分攤計算方法」的計算方法
「分攤計算方法」
- 計算出擁有資產的天數
- 計算2012年5月8日後您是澳洲納稅居民的天數
- 計算2012年5月8日後您不是澳洲納稅居民的天數
- CGT折扣率：步驟2÷（步驟1*2）*100%
- 實際須繳稅的資本利得：資本利得—折扣率*資本利得
例3：
A小姐在2011年12月1日購入一處房產,購入價$400,000，但是直到2013年12月1日，A小姐都是非澳洲稅務居民，2013年12月1日起她移居澳洲成為了澳洲稅務居民。2014年12月1日她將這處房產以$600,000的價格賣出。那麼他的實際須繳稅的資本利得計算方法如下：
1) 擁有資產的天數-1097
2) 2012年5月8日後您是澳洲納稅居民的天數-365
3) 5月8日後您不是澳洲納稅居民的天數-572
4) CGT折扣率:365÷(1097*2)*100%=16.64%
5) 實際須繳稅的資本利得:($600,000-$400,000)-($600,000-$400,000)*16.64% = $166,720
「市場價格計算方法」
- 計算自2012年5月9日起到出售資產那天的天數（即2012年5月8日之後的資產擁有天數）
- 2012年5月8日當天資產的市場價值
- 2012年5月8日的資產成本基礎
- 增值額：您的 2012年5月8日資產市場價 -2012年5月8日的資產成本基礎
5.步驟4的增值額是否大於適用於折扣的資本利得
是：您的折扣額為 -適用於折扣的資本利得*50%
不是：請繼續往下
- 計算出差額：適用於折扣的資本利得減去增值額
- 差額*2012年5月8日之後您是澳洲稅務居民的天數÷2012年5月8日之後的資產擁有天數+增值額
- 適用於折扣的資本利得*2
- 您的折扣率：步驟7的結果÷步驟8的結果*100%
- 實際須繳稅的資本利得：資本利得—折扣率*資本利得
例4：
A小姐在2011年12月1日購入一處房產,購入價$400,000。
直到2013年12月1日，A小姐都是非澳洲稅務居民，2013年12月1日起她移居澳洲成為了澳洲稅務居民。
經評估，該房產2012年5月8日的市場價值為$450,000 ; 直到2012年5月8日，該房產並沒有產生其他資本支出。
2014年12月1日她將這處房產以$600,000的價格賣出。
按「市場價格計算方法」來計算
1) 2012年5月8日之後的資產擁有天數：937
2) 2012年5月8日當天資產的市場價值：$450,000
3) 2012年5月8日的資產成本基礎: $400,000
4) 增值額: $450,000 – $400,000 = $50,000
5) 增值額$50,000小於資本利得$200,000
6) 資本利得與增值額的差額:$200,000 – $50,000 = $150,000
7) 差額*2012年5月8日之後您是澳洲稅務居民的天數÷2012年5月8日之後的資產擁有天數+增值額
= $150,000*365÷937+$50,000 = $108,431
8) 適用於折扣的資本利得*2 = $200,000 * 2 = $400,000
9) A小姐的折扣率：$108,431÷$400,000 *100% = 27.11%
10) 實際須繳稅的資本利得= $200,000 – $200,000*27.11%= $145,780
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