（澳洲生活網訊）最近美國評論家預測澳洲房價暴跌後，可能有很多首次購房者會暗自高興，畢竟多年來不斷創新高的房價，使他們無法購買自己心目中理想的家園，若是房價崩盤，也許可以買到實惠的住宅。

對於房價即將暴跌的論述，澳洲主要的經濟學家普遍認為這樣的預測是離譜的，不太可能發生。

我們先不評論誰的預測正確，我們想提醒的是，即使房價真的暴跌了，也未必會發生首次購房者所期望的情況。

以下是假設房市下跌50%的話，可能會產生的5種情況：

1.很難獲得抵押貸款

很多首次購房者會認為，房價如果下跌，他們買房比較容易。但事實可能並非如此，BIS Shrapnel公司的高級經理 (也是經濟學家)Angie Zigoman提醒，以銀行的立場來說，房價崩盤後，他們對於民眾申請貸款會更保守，甚至根本就不給貸款。

那些有大量存款的人可能仍有機會貸款，但是寥寥無幾。首次購房者通常已經借貸了85％~90％以上，因此市場的任何緊縮，都會給他們造成極大的傷害。

SQM研究機構的常務董事Louis Christopher 認為，房價崩潰可能造成全面的貸款限制，即使儲備銀行提供非常低的利率，民眾也很難受益。

他說，”根據曾經做過的測試，銀行可以承受的程度是房價下跌20%，目前還沒有測試下跌50%的承受度。在房價急速下跌的情況下，首次購房者的貸款很可能會受限制。”

2.租金上漲

對首次購房者而言，房價崩盤或許可以減少他們的抵押貸款金額，但相對而言，租金就成了他們最大的花費。

SQM的Christopher提到，建設收緊後，隨之而來的是可供出租的新房產也會減少，因此房租可能會上漲。「我們回顧全球金融危機和美國一些經歷過房價下跌的城市，會發現當時的租金都隨之上漲。」

在2009年底至2010年之間，由於住宅價格下跌，開發商不能用低於成本的價格進行開發，以致新的住房供應不足，結果導致租金上漲。

若是房價在墨爾本和悉尼崩跌，那麼之後的2~3年間，將有中長期租金上漲的風險。

Domain集團首席經濟學家Andrew Wilson指出，如果投資者面對的是負資產，他們就不可能賠錢出售，將會轉而用租金賺錢，由租屋者支付他們的損失。

3.房屋出售較少

如果房地產價格崩潰，買家在市場可以選擇的房產將非常有限。澳洲人會想盡一切辦法保住自己的房子，除非他們面臨失業，否則沒有理由變賣房產。

Domain集團的 Wilson比較了澳洲和美國的情況，他說，「在美國，有一些州會提供無追索權貸款(non-recourse loans)，那些房產價格低於貸款的人可以賣掉房產，不用償還所剩的貸款。澳洲的房主賣掉房產之後還得清償剩餘的貸款，交易成本極高，所以他們不會輕易賠錢賣出。」

BIS Shrapnel公司的經濟學家Zigomanis 認為，面對交易成本的提高，住房升級和住房精簡(upgrading and downsizing )的活動也會減少。在最低迷的時期，人們只能眼睜睜地等待這段時間過去。

4.建設放緩

房價崩潰後第一個將發生的是公寓的發展放緩，住房建設創造利潤的能力也減少了。

Zigomanis 說，現在的房產建設可能會如期完成，但新的開發將會出現停滯。

開發凍結後，開發商將無盈利可言，當人們買了一塊地卻無法建設，就會成為一個問題。

當供過於求時，資本市場就會去平衡它，而供不應求的市場可能會變得更加緊繃。

5.失業問題

房價暴跌可能造成的破壞性結果之一，是失業率上升，尤其是與住房市場有關的工業就業機會將下降。

Zigomanis說，等待買房的人們如果沒有工作，那麼即使房價下跌，他們也不可能去買房。

先不談整體就業問題，就與住宅產業相關的許多工作而言，如房地產經紀人、金融服務和開發者，還有裝修工人、建築工人、建材商人、零售商，以及住房用的家電、大樓的各種設備等等，在房價下跌時他們的工作就會受到相當大的影響。

總結以上的情況來看，房價崩盤對首次購房者並無益處，反而更增困境。目前多位經濟學家和房地產代理商都認為澳洲房產暴跌的可能性不大，房地產市場的過熱的情況也轉趨和緩，相對而言是一個平衡的、健康的市場，此時買房正是良好時機。

文 ： 蔚華