圖：網路圖片
（澳洲生活網訊）自從國際經濟學家聲稱澳洲房價將崩潰後，各大新聞都把此事列為頭條。但澳洲本國的分析師並不認同那些數據，且稱未來兩年澳洲房價不會急速下跌，而是穩定向前。
儘管未來房地產市場發展錯綜複雜，難以預測，但CoreLogic公司與 Moody』s Analytics分析公司共同合作完成的房價指數報告，提供了一些線索可循。報告中提到，即使多數省會城市漲幅不大，房價未來依然有持續升高的機會。
過去兩年來，澳洲許多地區的房價有二位數以上的快速增長，未來這種情況會如何呢？兩家公司都認為澳洲在2016~2017年的房價成長將趨緩。
穆迪分析公司 (Moody』s Analytics) 在悉尼的經濟學家Alaistair Chan表示， 「從全國的住房市場展望來看，我們預期2016年房價增值將是緩慢的。主因是澳洲經濟脫離依賴礦業投資後，所導致的低薪資現象，以及住房供給量在過去兩年來的強勁增加，都影響房價的成長。」
儘管如此，從中期來看，寬鬆的貨幣政策，強勁的租金增長，以及逐漸復甦的勞動力市場等因素，都有望支撐房價。
圖：省會城市年度房價成長率。 來源：CoreLogic, Moody』s Analytics
省會城市增長情形
大部分人的目光都聚焦在澳洲最大的兩個城市—悉尼和墨爾本，我們就來看看兩個城市未來的房價走向。
CoreLogic 公司的研究主任 Lawless說，「墨爾本今年的發展預期仍然會比悉尼出色，其房價在 2016年可能會提高到 7.2%，到2017年會倒退到1.3%的增長。」他指出，悉尼和墨爾本市場不會跌落谷底，它們的發展動向是受控制的，會在住房市場穩定的情況下逐漸提升。
從中長期(2018年~2025年)來看，Moody』s Analytics分析公司預期，悉尼房價年增長將達 4.9 %，而1982年至今悉尼房價年增長已達 7.3 ％。
2016年開始至今，墨爾本房價成長速度比悉尼還快，報告顯示這個情況將持續到年底。從現在到 2017年年中之前，墨爾本房價還可能再增長2.3%。不過，在那之後，墨爾本房價每季度可能平均下跌0.2%，直至2019年初。
再來看看澳洲其他省會城市，資料顯示這些城市的房價增長速度較緩慢但穩定。
Lawless 表示，「除了悉尼和墨爾本，其他城市的房地產市場發展並沒有過熱。我們很早就觀察到珀斯和達爾文的房價在往下移動。」
珀斯和西澳其他地區的房價，深受2015年礦業活動衰退所影響，依上圖的數字可看出，今年可能會繼續走下坡。低房價、薪資下跌加上失業率上升，導致了澳洲西部房產市場慘跌。
綜觀全局，達爾文市場變動很大，未來有可能進一步衰退。2016年第一季度，
達爾文房價與去年同期相比下跌3.3 %，第二季可能會再跌3.7 %。Lawless預期坎培拉和布里斯本的成長將是溫和穩健的。
布里斯本的房地產市場將維持其一貫的出色表現。由於布里斯本有良好的租金成長，加上相對強勁的就業條件，2016年的房價可能會升高 4.2 %。不過昆士蘭其他城市緩慢上升的就業率，可能會拖累整個省的房地產市場發展。
另外，自從2011~2013年間南澳製造業市場下跌後，省會城市阿德雷德的房價，與全國其他地區相比就相對落後。根據資料顯示，今年阿德雷德房價成長僅會提高 0.3 %，明年(2017年)約成長 2.8 %。
從數據得知，位於塔斯馬尼亞的霍巴特應該是最大的勝利者，專家預估其房價明年將大幅成長7.47%。
圖：各省房價成長率(排除省會城市)。來源：CoreLogic, Moody』s Analytics
並非所有地區的成長都不樂觀，部分地區還是有所成長。
房價為何衰退了？
房價指數顯示了從2012年~2015年中期，與房屋相關的借貸都是為投資用的。但那段時間之後，房屋投資型貸款慘跌，而自住房主借款卻急速上升。這個現象可能源於2015年5月澳洲央行和審監局採取宏觀謹慎措施(macroprudential guidance)所致。措施施行後，確實摧毀了許多投資者使用的各種融資方式。
由於央行和審監局持續掌控房屋投資型貸款，以及國民薪資受大宗商品價格持續走低的影響，預測近期一直到2016年中期的房地產發展是比較受抑制的。
廣義來講，近期建設額度即將用罄，薪資的緩慢成長，及預期增多的房屋供給量等因素將冷卻全澳房價的成長。
Moody』s Analytics預測今年第三季度整個全澳的房價與去年同期相比，將增長1.1%，低於去年第三季度的顛峰值（10.8%）。第三季度過後，又會逐漸回升。
哪些市場房價被高估？
截至2016年2月，全澳房價高估超出基本價格的 5.9％。而墨爾本房產市場是造成估價過高的主因，其住房價格高於Moody』s Analytics 所預估基本價的23%。
墨爾本房價遠遠高於薪資收入和租金成長的比率。Moody』s Analytics強調，墨爾本的租金、薪資和就業市場將影響實際房價，因此他們預期墨爾本房產市場，一段時間將進入停滯狀態。
儘管悉尼房價也比基本價高估了9.5%，但悉尼房價還是比墨爾本更接近基本值。悉尼房價高估情形沒有那麼嚴重，是因為悉尼擁有強大的就業市場。
文：喬伊
This post was last modified on 2016年3月21日 17:04
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