圖：網路圖片
（澳洲生活網訊）導讀：澳大利亞經濟學家Jonathan Tepper最近警告稱，澳房地產市場的泡沫現在已經是有史以來的最瘋狂時刻，類似1989年之前的日本以及2006年的愛爾蘭。他預計，澳大利亞房產價格也將大幅度下跌。在礦區的城鎮，價格將下跌80%；在悉尼和墨爾本這類大城市，估計價格將下跌50%。
2015年，澳大利亞房價是全球漲幅最快的地方之一，房價已經上升到家庭平均年收入的9.5倍，達歷史最高水平。澳大利亞經濟學家Jonathan Tepper最近警告稱，澳房地產市場的泡沫現在已經是有史以來的最瘋狂時刻，類似1989年之前的日本以及2006年的愛爾蘭。他預計，澳大利亞房產價格也將大幅度下跌。在礦區的城鎮，價格將下跌80%；在悉尼和墨爾本這類大城市，估計價格將下跌50%。
「類似1989年之前的日本」
Jonathan Tepper是獨立全球宏觀經濟研究機構Variant Perception公司的創始人。在2009年歐債危機之前，他曾發布報告宣稱西班牙是「歐洲資產負債表的黑洞」。
2016年2月，他與澳對沖基金Bronte Capital的首席投資官John Hempton一起，對澳大利亞房地產市場進行調研。他們隨後發布報告，預測澳大利亞房價將下跌50%。21世紀經濟報道記者通過採訪獨家獲得其調研報告。
「澳大利亞房產可以價值重估，把房屋價值上漲的部分計成存款，用以申請新的房屋貸款，有一個投資者1年之內做了20次價值重估。」Jonathan Tepper在報告中說。
「一個從埃及移民到澳大利亞的優步司機，1995年花費9萬澳元買了一處房產，現在住在一套150萬澳元的房子里，同時用抵押貸款購買了5套房產，並幫她女兒抵押購買了悉尼一套價值220萬澳元的房產。」
澳大利亞二手房市場並沒有對外國人開放，因此，二手房交易是在擁有澳大利亞國籍的人之間產生。交易以拍賣會的方式進行，場面極其瘋狂。
在一個中產階層的社區，家庭平均年收入約為8萬澳元，但房產可以被拍賣到127.5萬澳元，房價收入比達到15倍；在一個小咖啡館裡，12個競價者在對一套房產瘋狂競拍；澳大利亞天空新聞電視台一個周末竟然播報了30多起房產拍賣會。
「澳大利亞房地產市場的泡沫現在已經是有史以來的最瘋狂時刻，類似1989年之前的日本以及2006年的愛爾蘭。日本泡沫破滅後房價下跌了80%，愛爾蘭則下跌了50%。」Jonathan Tepper在報告中指出，「預計，澳大利亞房產價格也將大幅度下跌。在礦區的城鎮，價格將下跌80%，在悉尼和墨爾本這類大城市，估計價格將下跌50%。」
四成新增房屋貸款零首付
悉尼的房價，2000年前後相當於澳大利亞平均家庭年收入的6倍，但如今已經達到12倍。在愛爾蘭地產泡沫的時候，這個比例是8倍；在2008年金融危機期間，美國的這一比例是5倍。
以澳大利亞整體來看，房價達到家庭平均年收入的9.5倍，房屋貸款是家庭平均年收入的近150%。澳大利亞整體的房貸規模相當於GDP的130%，全世界最高，遠超全球平均水平的80%。
目前，澳大利亞房地產市場中，40%的新增房屋抵押貸款，是無需付首付的房屋抵押貸款。其中，以投資為目的的購房者中，60%選擇了無首付的貸款，以自住為目的的購房者中，有30%選擇了無需首付的貸款。
銀行發放貸款以及保險公司投保的審核標準非常低，信用風險漏洞巨大。許多抵押貸款經紀人、銀行貸款員並不關心貸款者是否有償付能力，貸款者很容易就能取得非常高的貸款購房槓桿，唯一需要的也許只是兩張工資單。貸款者資料核實的工作是外包給印度的呼叫中心完成。「實際上，現實中的監管漏洞更大。」Jonathan Tepper在報告中指出。
「澳大利亞大型銀行將遭遇流動性危機，在即將到來的危機中，澳大利亞銀行業將需要大量的資本來應對現金流危機，如果沒有外部資本幫助，他們將很難渡過危機。我們預計，澳大利亞銀行股票將取消分紅，股價將下跌80%。」Jonathan Tepper在報告中預測。
一旦房地產價格下跌，不僅澳大利亞銀行業將遭到重創，澳大利亞匯率以及整體經濟也將遭受沉重打擊。因為，澳大利亞經濟嚴重依賴金融、保險、房地產和礦業。這幾個部門加起來佔GDP的21%。
「理性看，澳大利亞金融機構確實存在很多漏洞，包括在審核海外買家信息等方面」，在澳大利亞買房的廣東人王先生對21經濟報道記者說，當地市場情緒確實非常熱烈，他也正考慮要不要再多買一套。
一些地區房價開始急速下跌
據Jonathan Tepper分析，在澳大利亞一些礦業城鎮，房價已經開始急速下跌，誘因是大宗商品降價導致礦業公司裁員。此外，全球衰退導致失業率上升；澳大利亞央行或監管機構對保險業、金融業的監管政策加強。這些因素，都將催化拐點的形成。
目前，租售比的極端不合理或許也將刺激地產拐點出現。澳大利亞有180萬人在稅務辦公室（ATO）登記有房產投資，其中三分之二的人申報了房租虧損，也就是說房租無法沖抵月貸款利息。澳大利亞的房租價格增速，已經降至21年的低點，目前低於1%。
澳大利亞房價是否會跌50%？萊坊上海國際投資部副董事俞俊長年跟蹤澳大利亞房地產市場，他認為關鍵還是要看供需。
「不可否認，澳大利亞房地產市場上確實存在一定的泡沫。但是討論泡沫的前提是首先要知道這個底盤有多大，這個底盤將來能否支撐足夠的泡沫。已經買了房的投資者和自住者就是底盤。如果有更多的買家要進入，那麼底盤就更堅挺；如果有更多的投資者想要退出市場，那麼底盤就變脆弱。賣不掉的房產，就形成庫存。」 俞俊解釋說。
「澳大利亞政府目前正在努力做的，就是去庫存，同時增加需求。」俞俊說。悉尼政府如今加大調控力度，本土新建地塊批准量嚴重不足，特別是嚴格控制開發商在市中心建造超高樓層公寓。因此，悉尼的可售套數和房源稀缺。
中國人的流入成為關鍵
俞俊認為，中國人的流入是澳大利亞房地產市場的關鍵衡量因素，人口的增長使得房產需求量不斷上升。
「澳大利亞房價的上漲，中國人功不可沒。2015年悉尼市中心的房價高企，印證了投資者來自於中國居多。」 俞俊分析說。
據俞俊觀察，「在2010年初時，中國人看待澳大利亞房地產投資仍然處於霧裡看花的階段。」現在，隨著信息互聯、互聯網等影響，讓越來越多的中國人開始看到投資澳大利亞的市場前景，市場教育程度的成熟也使交易過程更透明，投資者更熟悉和有信心。
對於澳房地產市場的瘋狂，俞俊有切身體會，2015年最深刻的印象是「抄底」。因為2015年澳大利亞匯率貶值，給持有人民幣的中國人購買澳大利亞資產提供了抄底的機會。
「2015年澳幣的持續走低，抄底這個詞也頻頻出現在各大主流媒體的報道上。」俞俊說，「中國境內投資者投資渠道的單一性，使眾多有前瞻性投資者將目光投向境外，在將貨幣資產化的同時，規避了一部分將來資金貶值的風險。」
根據俞俊提供的數據，2015年中國人赴悉尼移民、就業、旅遊和學習的需求顯著增加。截至去年底，中國人移民澳大利亞的人口達到了創紀錄的2.787萬戶家庭；中國赴澳旅遊人數同比增長了21.9%，達到了102萬人次；中國赴澳留學生同比增長10%，近50萬人在那裡讀書。
（編輯 趙海建）
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕，之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出，再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來，統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段，從未放鬆過。上百年來，其滲透能力堪稱登峰造極，幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣，還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起，中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國，並順利地在各級政府、學術領域，甚至地方社團中埋下種子，打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區，在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力，一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了，被統戰了，卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜，其實統戰與滲透的範圍極其廣泛，廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說，一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人，不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告，或避免發表支持台灣政府的言論，美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」，其實他們已經在中共的戰壕里，替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」，都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人，包括台灣人或東南亞的華裔難民，他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化，有些人從反共走向親共，之後又宣稱反共，自由世界給了他們自由思想的空間，但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢？那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞，具有頑固的持久性，有時活躍、有時潛水，當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代，澳洲只看到了滾滾而來的金錢，卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍，它既減輕了澳洲的經濟危機，也削弱了澳洲的立國基礎，澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」，氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎？當然不會！那張滲透的網路不是一天建成的，也不可能在一天內轟然瓦解，該鋪墊的早已穩妥，該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷，中共軍人擠進紐西蘭國會，泛紅憲兵在守護台灣總統府，類似的情形比比皆是，澳洲也絕對不會例外，冰凍三尺非一日之寒，區別只在於何時才被發現，西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單，親共與反共都是擺在檯面上，多多少少都對澳洲主流產生影響力，其它的絕大多數社團都保持低調，明哲保身，見風使舵，意見統一。 與中國社區相比，台灣社區反而顯得比較複雜，那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中，海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲，一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣，那是一些民國初期就開張的百年老店，「XX堂」，或「XX會」，以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體，他們都曾接受了中華民國文化教育，本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後，首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透，遺憾的是無一能夠倖免。… Read More
新的482「需求技能簽證」(Skills in Demand, SID) 相關的法規於2024年12月7日生效，由於細節不多，僱主和簽證申請人必須留意簽證的新要求。 首先需要注意的是，將不會有新的子類別。需求技能簽證將與臨時技能短缺簽證使用相同的子類別號碼「482」，但這絕不是簡單的重新標籤。 任何在12月7號之前提交的482簽證申請不受這些變更的影響。 需求技能簽證有三個流派：專業技能流、核心技能流和勞工協議流。前兩個流派取代了中期和短期流派，這意味著該簽證更注重高低收入之間的區別，而不是長期和短期的職業短缺。勞工協議流將有效保留現有標準。至於針對低薪但關鍵職業的基本技能通道的命運，則無法預測。計划進入該流派的職業可能會通過勞工協議獲得。 主要法規不僅修訂了482子類簽證，還包括相關的提名、贊助義務和僱主提名的永久簽證。只有關鍵方面被突出強調。 該法規的大部分內容涉及修訂現有法規，將子類的名稱從「臨時技能短缺」改為「需求技能」，例如，與簽證取消、退款和某些家庭成員豁免的規定。然而，這項新簽證還有許多重要方面。 收入門檻 取代臨時技能移民收入門檻 (TSMIT) 的將是1994年移民法規中設定的兩個收入門檻： 1.… Read More
