（澳洲生活網訊）導讀：澳大利亞經濟學家Jonathan Tepper最近警告稱，澳房地產市場的泡沫現在已經是有史以來的最瘋狂時刻，類似1989年之前的日本以及2006年的愛爾蘭。他預計，澳大利亞房產價格也將大幅度下跌。在礦區的城鎮，價格將下跌80%；在悉尼和墨爾本這類大城市，估計價格將下跌50%。

2015年，澳大利亞房價是全球漲幅最快的地方之一，房價已經上升到家庭平均年收入的9.5倍，達歷史最高水平。澳大利亞經濟學家Jonathan Tepper最近警告稱，澳房地產市場的泡沫現在已經是有史以來的最瘋狂時刻，類似1989年之前的日本以及2006年的愛爾蘭。他預計，澳大利亞房產價格也將大幅度下跌。在礦區的城鎮，價格將下跌80%；在悉尼和墨爾本這類大城市，估計價格將下跌50%。

「類似1989年之前的日本」

Jonathan Tepper是獨立全球宏觀經濟研究機構Variant Perception公司的創始人。在2009年歐債危機之前，他曾發布報告宣稱西班牙是「歐洲資產負債表的黑洞」。

2016年2月，他與澳對沖基金Bronte Capital的首席投資官John Hempton一起，對澳大利亞房地產市場進行調研。他們隨後發布報告，預測澳大利亞房價將下跌50%。21世紀經濟報道記者通過採訪獨家獲得其調研報告。

「澳大利亞房產可以價值重估，把房屋價值上漲的部分計成存款，用以申請新的房屋貸款，有一個投資者1年之內做了20次價值重估。」Jonathan Tepper在報告中說。

「一個從埃及移民到澳大利亞的優步司機，1995年花費9萬澳元買了一處房產，現在住在一套150萬澳元的房子里，同時用抵押貸款購買了5套房產，並幫她女兒抵押購買了悉尼一套價值220萬澳元的房產。」

澳大利亞二手房市場並沒有對外國人開放，因此，二手房交易是在擁有澳大利亞國籍的人之間產生。交易以拍賣會的方式進行，場面極其瘋狂。

在一個中產階層的社區，家庭平均年收入約為8萬澳元，但房產可以被拍賣到127.5萬澳元，房價收入比達到15倍；在一個小咖啡館裡，12個競價者在對一套房產瘋狂競拍；澳大利亞天空新聞電視台一個周末竟然播報了30多起房產拍賣會。

「澳大利亞房地產市場的泡沫現在已經是有史以來的最瘋狂時刻，類似1989年之前的日本以及2006年的愛爾蘭。日本泡沫破滅後房價下跌了80%，愛爾蘭則下跌了50%。」Jonathan Tepper在報告中指出，「預計，澳大利亞房產價格也將大幅度下跌。在礦區的城鎮，價格將下跌80%，在悉尼和墨爾本這類大城市，估計價格將下跌50%。」

四成新增房屋貸款零首付

悉尼的房價，2000年前後相當於澳大利亞平均家庭年收入的6倍，但如今已經達到12倍。在愛爾蘭地產泡沫的時候，這個比例是8倍；在2008年金融危機期間，美國的這一比例是5倍。

以澳大利亞整體來看，房價達到家庭平均年收入的9.5倍，房屋貸款是家庭平均年收入的近150%。澳大利亞整體的房貸規模相當於GDP的130%，全世界最高，遠超全球平均水平的80%。

目前，澳大利亞房地產市場中，40%的新增房屋抵押貸款，是無需付首付的房屋抵押貸款。其中，以投資為目的的購房者中，60%選擇了無首付的貸款，以自住為目的的購房者中，有30%選擇了無需首付的貸款。

銀行發放貸款以及保險公司投保的審核標準非常低，信用風險漏洞巨大。許多抵押貸款經紀人、銀行貸款員並不關心貸款者是否有償付能力，貸款者很容易就能取得非常高的貸款購房槓桿，唯一需要的也許只是兩張工資單。貸款者資料核實的工作是外包給印度的呼叫中心完成。「實際上，現實中的監管漏洞更大。」Jonathan Tepper在報告中指出。

「澳大利亞大型銀行將遭遇流動性危機，在即將到來的危機中，澳大利亞銀行業將需要大量的資本來應對現金流危機，如果沒有外部資本幫助，他們將很難渡過危機。我們預計，澳大利亞銀行股票將取消分紅，股價將下跌80%。」Jonathan Tepper在報告中預測。

一旦房地產價格下跌，不僅澳大利亞銀行業將遭到重創，澳大利亞匯率以及整體經濟也將遭受沉重打擊。因為，澳大利亞經濟嚴重依賴金融、保險、房地產和礦業。這幾個部門加起來佔GDP的21%。

「理性看，澳大利亞金融機構確實存在很多漏洞，包括在審核海外買家信息等方面」，在澳大利亞買房的廣東人王先生對21經濟報道記者說，當地市場情緒確實非常熱烈，他也正考慮要不要再多買一套。

一些地區房價開始急速下跌

據Jonathan Tepper分析，在澳大利亞一些礦業城鎮，房價已經開始急速下跌，誘因是大宗商品降價導致礦業公司裁員。此外，全球衰退導致失業率上升；澳大利亞央行或監管機構對保險業、金融業的監管政策加強。這些因素，都將催化拐點的形成。

目前，租售比的極端不合理或許也將刺激地產拐點出現。澳大利亞有180萬人在稅務辦公室（ATO）登記有房產投資，其中三分之二的人申報了房租虧損，也就是說房租無法沖抵月貸款利息。澳大利亞的房租價格增速，已經降至21年的低點，目前低於1%。

澳大利亞房價是否會跌50%？萊坊上海國際投資部副董事俞俊長年跟蹤澳大利亞房地產市場，他認為關鍵還是要看供需。

「不可否認，澳大利亞房地產市場上確實存在一定的泡沫。但是討論泡沫的前提是首先要知道這個底盤有多大，這個底盤將來能否支撐足夠的泡沫。已經買了房的投資者和自住者就是底盤。如果有更多的買家要進入，那麼底盤就更堅挺；如果有更多的投資者想要退出市場，那麼底盤就變脆弱。賣不掉的房產，就形成庫存。」 俞俊解釋說。

「澳大利亞政府目前正在努力做的，就是去庫存，同時增加需求。」俞俊說。悉尼政府如今加大調控力度，本土新建地塊批准量嚴重不足，特別是嚴格控制開發商在市中心建造超高樓層公寓。因此，悉尼的可售套數和房源稀缺。

中國人的流入成為關鍵

俞俊認為，中國人的流入是澳大利亞房地產市場的關鍵衡量因素，人口的增長使得房產需求量不斷上升。

「澳大利亞房價的上漲，中國人功不可沒。2015年悉尼市中心的房價高企，印證了投資者來自於中國居多。」 俞俊分析說。

據俞俊觀察，「在2010年初時，中國人看待澳大利亞房地產投資仍然處於霧裡看花的階段。」現在，隨著信息互聯、互聯網等影響，讓越來越多的中國人開始看到投資澳大利亞的市場前景，市場教育程度的成熟也使交易過程更透明，投資者更熟悉和有信心。

對於澳房地產市場的瘋狂，俞俊有切身體會，2015年最深刻的印象是「抄底」。因為2015年澳大利亞匯率貶值，給持有人民幣的中國人購買澳大利亞資產提供了抄底的機會。

「2015年澳幣的持續走低，抄底這個詞也頻頻出現在各大主流媒體的報道上。」俞俊說，「中國境內投資者投資渠道的單一性，使眾多有前瞻性投資者將目光投向境外，在將貨幣資產化的同時，規避了一部分將來資金貶值的風險。」

根據俞俊提供的數據，2015年中國人赴悉尼移民、就業、旅遊和學習的需求顯著增加。截至去年底，中國人移民澳大利亞的人口達到了創紀錄的2.787萬戶家庭；中國赴澳旅遊人數同比增長了21.9%，達到了102萬人次；中國赴澳留學生同比增長10%，近50萬人在那裡讀書。

（編輯 趙海建）